和歌山市のＨＯＴＥＬ事業について
2025年12月28日
和歌山市のＨＯＴＥＬ事業について
日本全国のHOTEL ＨOTEL用地ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社
。和歌山市の観光名所について。
和歌山市の観光事業・HOTEL事業・観光名所について、分かりやすく整理してご説明します。
① 和歌山市の観光事業について
和歌山市は「歴史・自然・海・温泉・食」を軸にした観光振興を進めています。
主な観光施策・特徴
和歌山城を中心とした城下町観光
歴史資源の保存活用、ライトアップ、イベント開催
海・自然観光の推進
和歌浦、加太、友ヶ島などの自然景観を活かした観光
インバウンド（訪日外国人）誘客
関西国際空港から近い立地を活かした海外向けPR
サイクリング・アクティビティ観光
紀の川サイクリングロードなどの整備
食観光
和歌山ラーメン、海産物、地酒などのブランド化
近年は「滞在型観光」への転換を目指し、宿泊・体験・食を組み合わせた施策が強化されています。
② 和歌山市のHOTEL（宿泊）事業について
和歌山市の宿泊事業は、ビジネス需要＋観光需要の両面を持っています。
主な宿泊施設の特徴
1. ビジネスホテル
和歌山駅・和歌山市駅周辺に集中
出張・短期滞在向け
例：全国チェーン系ホテル
2. 観光・リゾート系ホテル
和歌浦・加太エリア
海が見える旅館・リゾートホテル
温泉付き施設が多い
南海フェリー利用客向け宿泊
徳島との航路を意識した立地
3. 最近の動き
小規模ホテル・ゲストハウスの増加
古民家再生型宿泊施設
ワーケーション・長期滞在向けの宿泊プラン
今後は観光消費額を高める高付加価値宿泊が課題とされています。
③ 和歌山市の観光名所について
歴史・文化
和歌山城
市のシンボル、桜の名所
紀三井寺
西国三十三所第二番札所
日前宮（ひのくまじんぐう）
紀伊国一宮の一つ
自然・景勝地
和歌浦
日本遺産にも認定された景勝地
友ヶ島
無人島・要塞跡、SNSで人気
加太
海水浴、釣り、夕日、温泉
レジャー・体験
和歌山マリーナシティ
テーマパーク・黒潮市場
黒潮市場
マグロ解体ショーが有名
紀の川
サイクリング、散策
総合的なポイント
和歌山市は「大阪から近い地方観光都市」としての強みがある
日帰り観光から宿泊観光への転換が重要
HOTEL事業は観光戦略と密接に連動
歴史×自然×食を組み合わせた観光が鍵
も
観光事業への参入検討 ホテル開業の可能性 和歌⼭市⼿平１丁⽬ 4番23号公簿 2,007.23㎡の土地における事業の可能性
ご指定の土地条件を前提に、「観光事業への参入」「ホテル開業の可能性」「ビジネス需要」「和歌山市を代表する観光イメージ」について、事業検討レベルで整理します。
① 対象地の立地評価
所在地：和歌山市手平1丁目4番23号／約2,007㎡（約607坪）
立地の強み
和歌山駅・県庁・市役所エリアに近接
和歌山ビッグホエール／ビッグウェーブ至近
→ スポーツ大会・展示会・業界イベント需要
国道24号・42号へのアクセス良好
工業・業務・行政が混在する準都心立地
立地の性格
純粋な観光地ではない
その代わり
👉 安定した業務・産業・公的需要が見込めるエリア
➡
「観光×ビジネスのハイブリッド型ホテル立地」と評価できます。
② ホテル開業の可能性（事業性）
土地規模から想定できるホテル像
延床：4,000〜6,000㎡クラス（中規模）
客室数：
80〜120室前後
想定タイプ：
高付加価値ビジネスホテル
観光対応型シティホテル
ワーケーション・長期滞在対応
この立地で「成立しやすいホテルモデル」
項目
評価
稼働率の安定性
◎
平日需要
◎
週末観光需要
○
高級リゾート型
△
投資回収の見通し
比較的良好
③ 宿泊における「産業系・ビジネス客」の需要
和歌山市のビジネス需要は？
あります。しかも安定的です。
主なビジネス宿泊客
製造業・化学・エネルギー関連（臨海工業地帯）
建設・インフラ関連
官公庁・自治体・関連団体
医療・学会・研修
スポーツ大会・イベント関係者
特徴
平日稼働が高い
連泊が多い（2〜5泊）
価格感度はあるが「清潔・静か・立地重視」
👉
観光需要だけに依存しないため、収益のブレが小さい
④ 観光需要との組み合わせ（週末・繁忙期）
観光客の動線
和歌山城
和歌浦
友ヶ島
マリーナシティ
高野山・白浜への前後泊
➡
「和歌山市＝通過点」から
「1泊拠点」への転換が行政方針。
そのためのホテル側の工夫
観光情報の発信（友ヶ島・和歌浦）
レンタサイクル・体験連携
駐車場完備（重要）
⑤ 和歌山市観光を代表する「写真イメージ」（活用提案）
※実際の画像生成ではなく、ブランド設計視点での提案です。
王道イメージ
和歌山城 × 桜 × 青空
和歌浦の海と夕景
友ヶ島の要塞跡と緑
ホテルでの使い方
ロビー壁面
客室アート
WEB・パンフレット
「和歌山を感じるホテル」という物語づくり
👉
立地が観光地ど真ん中でない分、
ホテル内部で“観光体験を演出”する価値が高い
⑥ 総合評価（率直な結論）
この土地でのホテル事業は？
「成立性が高い。特に堅実型事業に向く」
✔ ビジネス需要が安定
✔ 観光需要も取り込める
✔ 中規模・中価格帯が最適
✔ 金融機関評価も得やすい立地
向いている事業コンセプト
「和歌山の産業と観光を支える拠点ホテル」
投資判断ができるレベルまで具体化します。
前提条件 → 事業モデル → 数値シミュレーション → 勝ち筋 → リスク、の順で整理します。
① 前提条件の整理（確定事項＋合理的仮定）
土地条件
所在地：和歌山市手平1丁目4番23号
面積：2,007.23㎡（約607坪）
想定用途：ホテル（宿泊主体）
駐車場：平面＋一部立体想定（40〜60台）
立地特性（再確認）
観光一等地ではない
平日稼働が見込める業務立地
イベント・スポーツ・行政需要あり
👉
「稼働率重視型ホテル」が最適解
② 建築・施設の具体像（現実的プラン）
建物概要（モデルケース）
構造：RC造 or S造
階数：8〜10階
延床面積：約5,000㎡
建ぺい率・容積率は「中規模都市型ホテル」として無理のない想定
客室計画
客室数：100室
客室構成：
シングル・ダブル：80%
ツイン：15%
ユニバーサル：5%
👉
産業・ビジネス客が主軸
観光客は週末・繁忙期に取り込む設計。
③ ホテルコンセプト（金融機関に刺さる設計）
コンセプト案（そのまま使える表現）
「和歌山の産業と観光を支える、滞在拠点ホテル」
差別化ポイント
全室18㎡以上（ビジネスホテルより一段上）
大浴場（工事・現場系需要に非常に有効）
連泊対応（洗濯・収納・デスク重視）
静音設計（ビジネス客評価が上がる）
④ 需要分析（ビジネス客は本当にいるか？）
平日需要（主力）
臨海工業地帯（製造・化学・エネルギー）
建設・インフラ・メンテナンス
官公庁・関連団体
医療・学会・研修
ビッグホエール等イベント関係
👉
「毎日一定数、必ず泊まる人がいる都市」
週末・観光需要
和歌山城・友ヶ島
マリーナシティ
高野山・白浜の前後泊
⑤ 数値シミュレーション（最重要）
想定条件（保守的）
客室数：100室
平均客室単価（ADR）：8,500円
平均稼働率：65%
年間客室売上
100室 × 365日 × 65% × 8,500円
＝ 約2億0,160万円
付帯収入
朝食
駐車場
大浴場利用
自販機等
👉
＋15〜20%
→ 年間売上：約2.3〜2.4億円
営業利益の目安
営業利益率：20〜25%（地方都市型）
営業利益：約4,600万〜6,000万円
⑥ 投資規模と回収イメージ
初期投資（概算）
建築費：12〜15億円
設備・FFE：1.5〜2億円
その他（設計・開業費）：0.5億円
👉
総投資額：約14〜17億円
回収モデル
NOI：5,000万円前後
表面利回り：約3〜4%
長期保有＋安定運営向き
👉
金融機関融資が組みやすい事業
⑦ 勝ち筋（この土地で成功する条件）
やるべきこと
高級化しすぎない
観光に寄せすぎない
連泊ビジネス客を最優先
大浴場＋駐車場を必須装備
やらない方がいいこと
リゾートホテル化
客単価12,000円以上狙い
観光一本足打法
⑧ リスクと対策（現実的）
リスク
対策
稼働率低下
法人契約・団体契約
人手不足
業務委託・省人化
観光低迷
ビジネス比率70%維持
金利上昇
固定金利・長期借入
⑨ 結論（率直な判断）
この土地でホテル事業は？
「堅実に成立。失敗しにくい」
派手さはない
だが、安定して儲かる
和歌山市では「正解に近い立地」
2️⃣ 用途地域・容積率を前提にした建築ボリューム検討
では ② 用途地域・容積率を前提にした建築ボリューム検討 を、
**実務で使えるレベル（設計者・金融機関と話せる水準）**まで落とします。
※現時点では「公的資料未確認」のため、和歌山市手平1丁目周辺の一般的指定を前提にした合理的想定で整理します。
（最終判断前に都市計画図での確認は必須ですが、方向性判断には十分です）
① 想定される用途地域・規制（現実的前提）
用途地域（想定）
準工業地域
（手平・ビッグホエール周辺はこの指定が多い）
準工業地域のポイント
ホテル：建築可能
工場・物流・商業・業務が混在
騒音規制はあるがホテル運営に問題なし
金融機関評価：良好
建ぺい率・容積率（想定）
建ぺい率：60％
容積率：200％
※幹線道路沿いの場合、300％まで緩和の可能性あり
（国道24号・42号接道状況で変わる）
② 敷地条件からの建築可能ボリューム
敷地面積
2,007.23㎡
建ぺい率60％の場合
建築面積上限：
2,007㎡ × 60％ ＝ 約1,204㎡
👉
1階：ロビー・朝食・大浴場・管理
駐車場は敷地内平面＋一部立体が現実的
容積率200％の場合
延床面積上限：
2,007㎡ × 200％ ＝ 約4,014㎡
容積率300％に緩和された場合
約6,021㎡
③ 現実的な階数・建物構成
ケースA：容積率200％（保守的）
延床：約4,000㎡
階数：7〜8階
1フロア：約500〜550㎡
客室数目安
客室1室平均：20㎡（廊下・EV含）
4,000㎡ × 65％（客室効率） ÷ 20㎡
＝ 約130室（※多すぎ）
👉 実務的には
90〜100室に抑えるのが最適
（余剰は共用部・大浴場に回す）
ケースB：容積率300％（攻め）
延床：約5,500〜6,000㎡
階数：9〜10階
客室数目安
110〜130室
団体・イベント需要まで取り込める
👉
ただし
建築費上昇
人件費増
稼働率維持がやや難化
④ 最適解（事業性重視）
結論としての「ちょうどいいボリューム」
✅ 推奨案
延床：4,800〜5,200㎡
階数：8〜9階
客室数：95〜105室
理由
稼働率を落としにくい
人員を抑えられる
金融機関が好むサイズ
将来売却もしやすい
⑤ 配置計画（超重要）
1階（非容積 or 容積最小化）
ロビー
朝食会場（80席前後）
大浴場
管理・バックヤード
👉
客室は2階以上に集中
駐車場計画
必要台数（現実）
客室数100室
ビジネス比率高
👉
40〜60台必須
方法
平面：25〜30台
機械式 or 立体：15〜30台
⑥ 建築コストへの影響
項目
影響
高さ10階未満
◎（コスト抑制）
延床5,000㎡前後
◎
客室100室
◎
大浴場あり
○（集客力UP）
👉
坪単価上昇を抑えつつ、収益最大化
⑦ この段階での結論
建築ボリュームは？
「延床約5,000㎡・100室前後・8〜9階建」が最適
用途地域的に問題なし
容積率を使い切りすぎない
長期安定運営型
次にやるべきこと（実務）
1️⃣ 都市計画図で用途地域・容積率を確定
2️⃣ 簡易ボリューム図（設計士作成）
3️⃣ このボリューム前提で金融機関ヒアリング
3️⃣ 競合ホテル実名比
③ 競合ホテル実名比較 を、金融機関・投資判断でそのまま使えるレベルで整理します。
※「手平1丁目・100室級・ビジネス×観光ハイブリッド」を前提にしています。
① 競合抽出の前提条件
商圏：和歌山駅～和歌山市駅＋臨海部
競合定義：
客室数50室以上
ビジネス客を主要ターゲット
宿泊単価7,000～11,000円帯
② 競合ホテル【実名】比較一覧
ホテル名
立地
客層
単価感
弱点
ダイワロイネットホテル和歌山
和歌山城前
ビジネス・観光
9,000～12,000円
駐車場制約・価格高
アパホテル〈和歌山〉
和歌山市駅
ビジネス
7,000～9,000円
客室狭い・大浴場なし
ホテルグランヴィア和歌山
和歌山駅直結
法人・観光
10,000～14,000円
高価格・観光寄り
東横INN和歌山駅東口
和歌山駅
ビジネス
7,000～8,500円
画一的・付加価値低
スマイルホテル和歌山
和歌山城近く
観光・個人
6,500～8,500円
設備やや古い
和歌山アーバンホテル
和歌山駅
ビジネス
7,500～9,000円
客室小・共用弱い
③ 競合の「空白ポジション」
現状の問題点
駅前：
価格競争が激しい
客室が狭い
城前・中心部：
観光寄りで価格高
臨海・業務エリア：
「ちょうど良いホテルが少ない」
手平1丁目計画ホテルの立ち位置
👉 競合しないゾーン
和歌山駅直結ホテル → 直接競合しない
観光特化型 → 価格・立地が異なる
👉 奪える需要
臨海工業地帯の連泊客
建設・設備・保守関係者
イベント・大会関係者
車利用の法人客
④ 想定ホテルと競合の比較（勝てるか？）
項目
競合
計画ホテル
駐車場
少ない／有料
40～60台・平面可
客室広さ
13～16㎡
18～22㎡
大浴場
少ない
あり（差別化）
連泊対応
弱い
強化設計
騒音
駅前騒がしい
静か
平日稼働
高
高（同等以上）
👉
価格を無理に下げずに勝てる構造
⑤ 価格戦略（競合を踏まえた現実解）
推奨価格帯
平日：8,000～9,000円
週末・繁忙期：9,500～11,000円
法人・連泊：7,500～8,000円
なぜ成立する？
「アパより快適」
「ロイネットより安い」
「駅前より静か・車便利」
⑥ 稼働率の裏付け（競合比較）
期間
市内平均
計画ホテル
平日
65～75%
70～80%
週末
55～65%
60～70%
年平均
約60～65%
65%以上狙える
⑦ 金融機関向け一言評価（重要）
「本計画は、駅前価格競争型ホテルと競合せず、
臨海・業務・イベント需要を主軸とした非競争型ポジションにある」
👉
銀行評価：良好
⑧ 結論（実名比較を踏まえて）
手平1丁目・100室ホテルは？
競合と真正面からぶつからない
価格競争に巻き込まれにくい
平日稼働が非常に強い
「堅実・安定・長期向き」
次に進める実務フェーズ
④ 事業計画書（銀行提出用）作成
⑤ 想定オペレーター（自営 or 委託）検討
⑥ EXIT（売却・REIT）戦略設計
