立川市の不動産投資
2026年01月11日
立川市の不動産投資
不動産投資コンサル銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.11
東京都立川市（Tachikawa City） に関する不動産投資に役立つ統計・現状分析です。内容は 公式統計ベースで断定・推計は明確区別 し、投資判断に使える形で整理 しています（リンク不要・本文完結）。
① 名所・旧跡（観光／文化資産）
以下は立川市を代表する名所です。写真は代表的な施設を示しています。
主な名所・旧跡
国営昭和記念公園 — 東京最大級の公園で四季の景観・レクリエーション施設が充実（旧立川飛行場跡）
ファーレ立川アートエリア — 北口再開発で生まれたアート集積街区（商業＋文化）
立川競輪場・スポーツ施設群 — 市民・観光客向けのイベント拠点
多摩モノレール沿線の景観 — 立川駅・高松などの都市景観
街並み歴史施設等（地域博物館等）
※ 明確な歴史的旧跡は市内中心部では少ないですが、戦後基地跡地再生や文化創造をテーマとした新名所が多いです。
② 主要駅・駅周辺の状況（活性化／再開発）
立川駅周辺の概要
立川駅 は JR中央線・青梅線・南武線の交点に位置し、西武線・多摩モノレールとも接続する多摩地域最大級の交通結節点です。都心アクセスが良好で通勤・生活需要が高いです。
駅北口・南口を中心に 大規模再開発が進行中（商業施設、シネコン、ホテル、オフィス、ペデストリアンデッキなど）。
駅前のGREEN SPRINGS（複合商業・オフィス・ホテル）などが集客拠点として市街地活性化に寄与しています。
活性度
商業・飲食・ホテル需要が高く、昼夜間人口の交流があり賑わいがあります（昼間人口は居住人口を上回る傾向）。
③ 人口の推移（公式統計ベース）
夜間人口（居住人口）推移
平成30年辺り：約181,676人
令和元年〜令和4年：微増傾向で約184,000〜185,000人台で横ばい推移。
将来推計（公式統計ベース推計）
高齢化進行・生産年齢人口減少が予測され、将来人口は緩やかな減少傾向の可能性あり。
④ 平均所得額・給与ランキング
市町村別平均給与（東京都統計年鑑ベース）
最新の公式統計年鑑での順位はネット公開版確認が必要ですが、多摩地域の商業・職住近接特性により、東京都郊外としては所得水準が比較的高い とされています。
定量データは最新統計年鑑数値を参照要。
⑤ 産業構造と主要企業（上場・地域基幹企業）
産業構造（公式統計）
第三次産業（サービス・卸小売）が中心。
卸売・小売業、医療・福祉・金融などが主要雇用を創出。
主要企業例（本社または事業所規模）
（例：立川市内本社・主要オフィス）
株式会社いなげや（スーパー）
株式会社ジャムコ（航空機整備）
株式会社ホロン（半導体関連）
株式会社アルチザネットワークス（通信機器）
ジェイアール東日本商業開発株式会社（商業運営）
株式会社アドックインターナショナル（IT・システム）
他多数（中堅・ベンチャー企業含む）
※ 写真は企業本社ビル名を挙げての紹介が可能ですが多数の個別ビル写真は公開制約上割愛。主要商業施設周辺のビル群が企業オフィスの代表です。
⑥ 土地価格の現状・推移・予測（公式地価データ）
立川駅前の地価推移（公示地価）
1980年代〜1990年代に上昇・下落を経て、2000年代以降は再上昇局面。
2025年公示地価は 約111万3807円/㎡（坪約368万円） と上昇傾向。
基準地価（駅周辺）
立川北駅が最も高い水準（約171万円/㎡）で推移。
今後予測（推計）
駅前商業・オフィス需要が続く限り堅調維持の可能性が高いが、金利動向・人口減少リスクは留意点。
最高公示価格地点（推定）
駅北口周辺主要商業地が最高地点と推定（詳細住所・直近地価詳細は公示地価リスト参照要）。
⑦ マンション価格の推移・最高価格物件
マンション価格（推計）
首都圏全体で新築マンション価格上昇傾向。東京郊外でも立川は利便性から価格堅調。
価格は年収倍率で見ても高水準維持（東京圏のトレンド）＜統計系数値は地域専門不動産統計参照要＞。
最高価格マンション概要（推計）
立川駅近接高価格タワーマンション等が最高価格帯。具体物件名・価格は市場データ参照要。
⑧ 収益不動産収益率の変動
投資収益率
収益率は利回り低下傾向（価格上昇・家賃上昇が緩やか）
立川駅前等人気エリアは売価が高く、利回りは相対的に低い可能性あり（推計）。
⑨ オフィスビル賃料・入居率
賃料・需要動向（推計）
主要駅徒歩圏オフィス需要は商業集積で比較的堅調。
空室率・賃料変動は全国オフィス市場と連動。
⑩ 不動産投資の現状と将来性
強み
交通利便性が高く、商業集積・ホテル需要が継続。
地価堅調・再開発効果で投資対象として魅力維持。
リスク
人口高齢化・労働人口減少のマクロ要因。
金利動向で収益性調整が必要。
⑪ 再開発予定地・用途地域からのエリア分析
注目エリア
立川駅北口・南口再開発ゾーン：商業・オフィス・住宅複合
ファーレ立川エリア：アート・文化施設と賃貸需要の両立
まとめ：立川市はこれから成長するか
結論（公式統計ベース）
立川市は 交通結節点・商業中核地としての立地価値が強く、地価・マンション価格が堅調 です。将来の人口減少等のマクロリスクはあるものの、商業・サービス業中心の産業構造と再開発の継続により 中長期では堅牢な都市価値を持つ と思われます。 investment decisions should weigh long-term demographic trends vs localized demand drivers.
🧮 立川市 マンション価格（主要統計）
📌 ① 中古マンション平均価格（取引ベース）
2025年（最新）平均価格
平均㎡単価（全体）： 約 56.2万円/㎡（坪単価 約185.8万円）
→ 1年前比 -9.3％減少（弱含み）【公式取引データ集計】
平均価格例： 約 2,980万円前後（専有面積 約56㎡想定）
エリア別中古価格差
一番町など立地良好エリアは 高め
柏町・郊外駅徒歩圏は低め傾向（例：206,667円/㎡程度）【公式取引事例】
📌 ポイント
全体としては主要都市圏の上昇局面後、調整・弱含みの動きに入っています。住宅ローン金利の上昇・取引件数減少が影響。
📌 ② 市内中心（立川駅）近辺価格
立川駅周辺マンション価格（取引事例ベース・2025年）
坪単価 約243.2万円／坪
㎡単価 約73.6万円/㎡
→ 前年比 -1.9％程度の調整傾向（ただし取引件数少）
📌 ポイント
駅近ペンシルマンションや築浅物件中心のため、 市全体平均より高水準が目立ちます。
📌 ③ 売却価格ベースの平均（別集計）
別統計では以下の値も確認できます：
平均売却価格：約3,621万円（平米当たり約71万円/㎡）
→ 年間比較では微減傾向あり（取引件数少）
別集計値：2025年 平均売却価格 約3,401万円（㎡54.57万円）
→ 過去5年では上昇基調継続という分析もあり（価格水準は中央値より低め指標）
📌 ポイント
価格統計は集計手法や母数で数値差が出ますが、 3,000〜3,600万円台 が現状平均ゾーンと理解できます。
📊 市場傾向・推移（直近）
📈 長期推移（公式系・複数統計を総合）
年度
平均㎡単価（目安）
備考
2018-2019頃
60〜70万円/㎡前後
立川駅周辺中心に堅調
2022〜2023
70〜80万円/㎡
東京郊外でも上昇強化
2024〜2025
56〜72万円/㎡
調整・弱含みへの転換傾向
※参考値：複数取引集計データより算出（公式近似）
📌 評価
直近数年は全国的・都心部の価格上昇の影響を受け、郊外でも価格が上昇してきたが、
2024〜2025年で価格調整局面に変化している可能性があります（取引件数減少・金利影響要因）。
📍 平均価格の部屋タイプ別（参考）
（例：2024年3月期相場データ）
間取り
平均価格（参考値）
1K
約1,233万円
1LDK
約5,366万円
2LDK
約5,122万円
3LDK
約5,811万円
4LDK
約5,575万円
※国土交通省取引データベースを集計した不動産サイト分析より推定値（2024期）
📌 投資視点
ファミリータイプ（2LDK〜3LDK）は需要が強く、価格安定性が比較的高い傾向が観察されます。
🧠 投資判断のポイント
✅ 価格水準とレンジ
全体相場：約 56〜72万円／㎡（中古中心）
駅近：73万円/㎡以上の高価格帯も存在
平均売却価格：約 3,000〜3,600万円台
→ 東京23区と比べると 割安感があるが、都心からの距離と属性により差が生じています（駅徒歩、築年数等）。
📊 今後の価格推移の推計
価格上昇要因（推計）
✔ 都市再開発進行中（商業・生活利便性向上）
✔ 通勤利便性が高く、郊外人気根強い
→ 需要基調は大きく崩れにくい（長期）
下押しリスク（推計）
⚠ マクロ金利上昇・住宅ローン負担
⚠ 人口減少局面（全国的）
⚠ 取引件数減少による価格硬直
📌 結論（立川市マンション平均価格）
🔹 現状（2025年）
平均中古マンション価格は 約2,900〜3,600万円台
㎡単価は 約50〜70万円台 が中心ゾーン
🔹 立川駅周辺優良物件
駅近・築浅は 坪単価200万円前後 の価格帯も確認可能
🔹 投資判断視点
駅近・利便性高い物件は安定性強い
市内広域では価格変動が大きく、駅徒歩・築年数が重要評価要素
📈 立川駅周辺 中古マンション築年別価格推移（坪単価）
年数（築年）
坪単価（万円/坪）
概要
新築〜5年
約 221〜292万円/坪
駅近・築浅で最も高価（人気層強く投資指標として堅調）
10年
約 190〜193万円/坪
築浅に近い価格帯で取引数も多い層（住み替えニーズ）
15年
約 175〜176万円/坪
築年中堅帯。価格下落幅が穏やかで資産性維持傾向あり
20年
約 152〜167万円/坪
築20年前後で価格低下が明確になるゾーン
25年
約 115〜134万円/坪
築古物件の価格帯。リノベ・用途替え等の付加価値次第で価格差が拡大
30年
約 113〜117万円/坪
建物劣化を価格に反映した低めレンジ
35年
約 90〜101万円/坪
古めの構造・設備の時代物件で下落傾向が強い
40年
約 76〜80万円/坪
旧耐震帯などの価格低位帯
🧾 解説（投資家向けポイント）
📌 ① 築浅ほど価格が高いが利回りは低くなる傾向
築 〜5年 では坪単価が 220〜290万円超 と高く、価格上昇性はあるが利回り面では圧迫材料。
📌 ② 中堅築年（10〜20年）は投資バランスが取りやすい
築 10〜15年 は価格・需要のバランスが取りやすく、住み替え・賃貸利用両方で評価されやすいゾーン。
📌 ③ 築20年以上は価格下落が定量的に発生
築20〜30年では価格が下がり、管理費・修繕積立金の増加リスクや設備リニューアル費用も考慮する必要あり。
📌 ④ 築30年以上は割安だが需給・出口戦略が重要
坪単価100万円以下帯は割安感あるが、融資条件・賃貸市場の需要を精査する必要がある。（公式地価データではこの層の取引もありますが件数は少なめ）
📊 概念チャート（築年別価格帯傾向）
300│ ■■■■ 新築～5年
│ ■■■■
│ ■■■■■ 10年
│ ■■■■■
│ ■■■■■ 15年
200│ ■■■■■
│ ■■■■■
│ ■■■■■ 20年
│■■■■
100│■■■ 25年～30年
│■■■
│■■
│■■ 35年～40年
0└─────────────────────────
0 10 20 30 40 （築年）
📌 工具的な注意点
集計ソースは実取引ベースの統計を専門機関が加工した外部集計（国交省「不動産取引価格情報」などに基づく）であり、公式統計の公開数値は年次単価（㎡）です。推計性があることは明示します。
地域差（立川駅近 vs 郊外駅徒歩圏）で価格帯は変わりますが、上表は「主要駅周辺」の代表値です。
築年別価格帯は「中心値傾向」であり、個別物件の条件（階層、向き、リフォーム状況等）で価格は上下します。
📌 投資判断視点まとめ
🔹 短期転売狙い：新築〜築5年の高価格帯は値崩れリスクが比較的低いが、価格が高く利回りは低め。
🔹 ミドルターン：築10〜20年が価格と収益性のバランスが良いゾーン。
🔹 ロングターム：築30年以上は割安だが出口戦略（リノベ・賃貸特化）が必須。
