墨田区の不動産投資
2026年01月03日
墨田区の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（市町村公表資料）
✔ 墨田区の人口は 増加傾向を維持しています。2025年の推計人口は 約287,000〜289,000人程度 と報告されています。〔turn0search1〕
✔ 国立社会保障・人口問題研究所による将来推計では、2020〜2035年までに約 +6.9% 人口増加 の見込みです（東京都全体では減少傾向もある中で、墨田区は相対的に増加が予想されます）。〔turn0search0〕
✔ 若年人口や転入超過により人口構造は安定しているほか、生産年齢人口比率も高く生活・居住需要が継続しています。〔turn0search4〕
ポイント
23区内の人口増減率では上位に入りやすい（2021–2024年の増加率約+3.23%）というデータあり。〔turn0search9〕
② 平均所得額（市区別平均給与ランキング）
公式な市区町村別平均給与ランキング（東京都統計年鑑等）は最新完全数値が公表されていませんが、
✔ 1人当たりの地方税・平均年収ベースでは 約455万円前後 と推計されており、23区平均に近く、生活水準は特に低くありません。〔turn0search9〕
※実データは「東京都 統計年鑑 市区町村別 所得・給与等」に掲載されていますが、公開時期に依存します。
③ 産業構造と経済力
墨田区の産業構造を見ると、従業者の約 78%がサービス産業（第3次産業） に従事しており、卸売・小売・飲食、医療福祉、情報通信など多様な産業が構成されています。〔turn0search5〕
第2次産業（製造業・建設業）も21.8%を占め、“ものづくり”とサービスが両立する環境が特徴です。〔turn0search5〕
④ 主要企業（立地・集積）
墨田区には上場企業・主要企業の 本社・拠点が複数存在します。
主な企業例（本社・事業所）
✔ アサヒビール株式会社（本社：墨田区吾妻橋） — 食料品・飲料大手。〔turn1search6〕
✔ 東武鉄道株式会社（本社：墨田区押上） — 大手鉄道・不動産・交通事業。〔turn1search0〕
✔ ライオン株式会社（関連企業情報に含む）や 三菱製紙株式会社 など、製造・商社業も拠点があります。〔turn1search16〕
✔ 法人総数は約22,500社、上場企業も 約23社 あり企業集積が進んでいます。〔turn1search10〕
――墨田区は交通事業・飲料メーカー・製造業等の企業が混在し、産業面でも一定の経済力を持つ地域です。
⑤ 土地価格現状と推移（公示価格から分析）
🏙 公示地価 2025年（令和7年）
平均値
公示地価平均：約 81.0万円/m²（約268万円／坪）
前年比：+10.6% 上昇
商業地平均：約 103.8万円/m²（約343万／坪）（+11.3%）
住宅地平均：約 54.0万円/m²（約178万／坪）（+9.8%）〔turn0search1〕
基準地価（参考）
平均：約 82.4万円/m²（約272万円／坪）
前年比：約 +12.8% 上昇 で、全国19位の高さ。〔turn0search1〕
分析
墨田区の地価はここ数年 上昇傾向が顕著 です。特に錦糸町・押上など商業・観光拠点の地価上昇が価格平均を押し上げています。〔turn0search1〕
43年分の地価データを見ると、バブル期の高値水準もありながら、近年は再開発需要や都心利便性を背景に安定した上昇トレンドです。〔turn0search1〕
今後予測
押上・錦糸町など沿線・主要駅周辺の地価上昇が牽引し、再開発や住環境向上を背景に堅調推移が予想されます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📈 中古マンション価格動向
墨田区のマンション価格は、23区の中でも住居人気が高く、都心・交通結節点へのアクセス良さから 堅調に推移しています。
東京スカイツリー駅・錦糸町駅周辺は人気エリアでタイムシェア需要もあり、中古・新築ともに価格が高値圏で安定しています。〔turn0search2〕
価格因子
スカイツリー開業以降、住宅地としての評価が向上し、マンションの供給増も後押しに。〔turn0search10〕
都心へのアクセスや買物・生活利便性が高い点が価格支持材料です。
今後予測
金利・経済動向の影響を受けるものの、生活利便性と観光需要を背景に、中長期でも価格の底堅さが期待されます。
⑦ 収益不動産の収益率（利回り）の変動
墨田区の物件は価格上昇と賃料需要が同時に進むため、投資利回り（賃料÷購入価格）は都心区に比べやや圧縮されつつも、安定した賃貸需要のある収益不動産市場です。
🏠 投資物件の利回りは、駅徒歩圏で高まりやすく、募集期間が短いなどマーケット需給が好条件と言われるケースもあります（募集日数データの短さが示唆される例あり）。〔turn1search13〕
⑧ オフィスビルの賃料状況・入居率
賃料水準
墨田区のオフィス賃料（坪単価）はエリアや規模によりますが、坪1.2〜1.6万円程度が複数レンジでみられます（錦糸町・両国など）。〔turn1search3〕
入居率
23区の大規模オフィス市場と比べると空室率指標の詳細な区別はされていませんが、オフィススペースは比較的 安定したテナント需要 があります。オフィス向け需給は都心主要7区ほどではありませんが、駅周辺の商業オフィス・地域企業の需要は底堅い状況。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
投資環境
✔ 錦糸町・押上など人気住宅・商業エリアの存在
✔ 観光需要（スカイツリー・両国国技館）と生活需要の両立
✔ 堅調な地価と人口増が投資基盤を支える
投資メリット
安定した賃貸需要、駅近物件の高い入居率
中長期で地価と資産価値が底堅い
駅単位での価格上昇エリア別の優位性あり〔turn1search7〕
リスク
⚠ 金利上昇・市場サイクルによる調整リスク
⚠ 23区中心部に比べると価格帯や利回りは中程度
総合評価 — この町はこれから成長するか？
結論：墨田区は成長ポテンシャルが高いエリア
✔ 人口は増加傾向で、東京都内でも生活利便性が高い。〔turn0search0〕
✔ 交通網（JR・地下鉄・私鉄・空港アクセス）が優位で、住宅・オフィスの集積力がある。〔turn0search2〕
✔ 地価・マンション価格ともに堅調な上昇基調。〔turn0search1〕
✔ 観光・商業需要（スカイツリー等）が地域価値を押し上げ、将来の不動産需要を支える。〔turn0search2〕
👉 将来的にも安定〜堅調成長の見込みが高く、不動産投資・居住の両面で価値が期待できる地域と評価できます。
