新宿区の不動産投資

2026年01月03日

新宿区の不動産投資

不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社　　2026.1.3。

① 人口の推移

住民基本台帳人口

2024年1月時点の新宿区の推計人口：約 349,226人。前年比で約 +0.85%増 とやや増加傾向。外国人人口の比率も約12.6％と高い水準です。Pop Obay

直近動向

2015〜2024年の9年で人口はおよそ増加傾向が続いており、単身者・外国人・若年層の流入が人口維持・増勢の要因になっています。Pop Obay

② 平均所得額・平均給与ランキング

企業ベースの平均給与傾向

新宿区に本社のある上場企業を対象にした平均年収ランキング調査があり、複数企業が高い平均年収を記録しています（例：平均年収800万円台以上の企業多数）。プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES

居住者の所得水準

新宿区全体の区民所得については東京都統計年鑑で詳しい数値が公開されていますが、23区の中心核として所得水準は都内中位〜高位とみられます（新宿はビジネス・商業の中心であるため）。東京都統計ポータルサイト

※「平均給与ランキング」の詳細な自治体比較は東京都統計年鑑の「市区町村別所得」データを参照してください。

③ 産業構造と経済力

産業の特徴

新宿区は東京都の 行政・商業・サービス・流通・IT・観光 など多様な経済活動が集積する副都心です（東京24区の中核エリア）。

新宿区内の事業所では「卸売・小売業」「不動産・物品賃貸業」「専門・技術サービス業」などが多く、文化・サービス業が高い比重を占めています。新宿区公式サイト

就業特性

都心副都心として多くの企業がオフィスを構える一方、個人商店・中小企業も多数存在し、多様な就業機会があります。

④ 主要企業

新宿区は 大手企業の本社・主要拠点集積エリアのひとつ です。特に西新宿・歌舞伎町・高田馬場周辺に多くの企業拠点があります。ウィキペディア

代表的な企業例（本社・主要オフィス）

住友不動産（日本大手不動産/本社：Shinjuku NSビル）ウィキペディア

NTT東日本（通信）ウィキペディア

セイコーエプソン（エレクトロニクス）東京新聞 advertenties

スクウェア・エニックス（ゲーム/IT）ウィキペディア

日清食品（食品）ウィキペディア

丸井グループ／大日本印刷（流通・印刷）プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES

他、飲食・小売・旅行関連企業の拠点も集中。ウィキペディア

→ 商業・サービス・IT／エンタメ・不動産・流通など多業種の企業が拠点を構え、経済力を支えています。

⑤ 土地価格の現状と推移（公示価格から分析）

公示地価（2025年/令和7年）

全国でも上位クラスの地価水準

平均公示地価：約 3,984,605円/㎡（約坪13,172,200円）。前年比 +12.9% で上昇。地価公示価格情報サイト

住宅地・商業地別

住宅地平均：約 102万円/m²（坪337万円）（公示）

商業地平均：約 561万円/m²（坪1,856万円） と高い水準で前年から上昇。土地価格相場が分かる土地代データ

地価推移

公示地価は1980年代〜90年代のバブル期に次ぐ高値圏を形成。

直近10年でも約 年平均＋4〜5% の上昇トレンド。地価公示価格情報サイト

駅・地点別の特徴

新宿西口駅周辺の地価が特に高く、坪7,600万円超水準の地点もあり、商業・オフィス需要の強さを反映しています。土地価格相場が分かる土地代データ

分析 & 予測

新宿は都心最大級の交通結節点で商業・オフィス需要が極めて高く、地価も安定強含み。中長期でも人口・企業集積の強さから地価の堅調推移が予想されます。

⑥ マンション価格の推移と今後の予測

価格動向

東京都主要エリアの新築・中古マンション価格は全般的に上昇傾向が続いており、特に新宿区など都心5区では価格が高水準です。

木造戸建て住宅等も含む分析では、新宿区など都心中心エリアの物件価格は全国・関東圏平均を大きく上回る上昇率となっています。Reddit

ポイント

ターミナル駅周辺・再開発エリアは特に高値維持。

価格上昇と利回りのバランスを見ると、ワンルーム〜ファミリータイプまで全般に高めの価格帯。

今後予測

交通利便性・再開発需要・投資需要が根強く、中長期で堅調〜上昇持続の可能性が高い。ただし、金利や経済動向が価格水準に影響する模様。

⑦ 収益不動産の収益率（利回り）の変動

利回り（収益率）の傾向

新宿区は地価・住宅価格が高いため、表面利回りは相対的に「低め」に推移する傾向が一般的です。

都心部の価格上昇が賃料上昇を上回る場合、利回り（賃料÷価格）は下がる傾向になりますが、空室率が低く安定した賃料需要があるため、収益性のベースは良好です。

変動要因

賃料水準の維持、経済環境、金利動向が利回り変動に影響。

管理費や修繕費、税負担等も収益性評価では重要です。

⑧ オフィスビルの賃料・入居率

オフィス市場

新宿区は 日本最大級のビジネス・商業エリア であり、都庁周辺・西新宿超高層ビル街・南口・大久保・歌舞伎町方面にオフィス供給が豊富です。

再開発が進み、最新ビルや大規模オフィスが多数立地。

賃料

都心コア（千代田・中央・港）と並び、高水準のオフィス賃料 レベル。需給がタイトな場合は賃料上昇につながる要因。

空室率は全国的なオフィス市場回復の中で改善傾向（コロナ禍後に一度上昇 → 回復フェーズ）です。

入居率

国内外企業・テナントの需要が高く、比較的高い入居率を維持するケースが多いです（詳細は不動産仲介各社レポート参照）。

⑨ 不動産投資の現状と将来性

現状

新宿区は不動産投資対象としてトップレベルの人気エリア。

商業地・オフィス・住宅ともに投資需要が高く、国内外の投資家から注目されています。新宿不動産売却サポート

メリット

交通結節点としての利便性

商業・オフィス機能の集中

再開発・都市機能強化

外国人需要の高さ

リスク

価格が高水準であり、利回りの圧縮

マーケット周期・金利変動の影響

将来性

中長期的には 資産価値の堅調維持〜上昇余地 が高いと見られますが、立地・用途・価格評価が重要になります。

⑩ この街はこれから成長するか（総合評価）

強み
✔ 日本最大級のターミナル都市・商業・ビジネス中心地
✔ 大企業・多業種企業の集積
✔ 再開発・都市更新プロジェクトが継続
✔ 人口増・外国人比率が高い国際都市機能
✔ 地価・住宅価格が高水準で堅調推移

弱点・懸念点
⚠ 物件価格が高く利回り圧縮リスクあり
⚠ 金利や経済環境に影響を受ける可能性あり

総合評価
新宿区は 日本を代表する国際都市・副都心 であり、今後も商業・オフィス・住宅需要が継続する高い成長ポテンシャルを持つエリアです。地価及び不動産価値は高く安定した需要があり、投資・居住どちらでも注目されるエリアと評価できます。