新宿区の不動産投資
2026年01月06日
新宿区の不動産投資
不動産投資の銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.6
① 新宿区の概要（主要駅乗降客・繁華街）
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● 主要駅乗降客数（目安）
JR新宿駅：1日約77.5万人以上の乗車人員（降車含まず）という日本最大級の鉄道ターミナル駅です。
他にも 新宿三丁目駅・高田馬場駅・四ツ谷駅 など多数の重要ターミナルが区内にあります
● 繁華街
新宿西口・東口：百貨店・大型商業ビル・オフィス街。
歌舞伎町：歓楽街として国内外観光客に人気。
新宿三丁目周辺：若者・ショッピングエリア。
② 人口の推移
2025年時点で新宿区の人口は約35万人台であり増加傾向です。※2015–2020で人口増加も確認されています。
昨今は単身世帯・若年層・外国人の居住増が進んでいます。収益不動産仲介・ワン
（注：詳細な年度別推移グラフは新宿区「住民基本台帳」或いは国勢調査データなどの公表資料が最も正確です。）
③ 平均所得（区内所得の状況）
新宿区の平均年収は約574万円前後と東京都内でも比較的高い水準です（2022年度）。
ただし区内には高所得層もいれば、低所得者層も共存する傾向があります。
※市町村別ランキングでは港区・千代田区などが上位ですが、新宿も都内で高めの部類です（公開年によって順位の変動あり）。
④ 産業構造と主要企業
● 産業構造
商業・サービス業・物流・複合型オフィスが中心。
観光、飲食、小売、情報通信業が活発。
● 新宿区に本社または主要拠点を持つ代表企業例
（以下は代表的・抜粋情報です）
企業名
業種
備考
住友不動産
不動産
新宿NSビル（本社所在地）ウィキペディア
小田急グループ
鉄道・不動産・小売
新宿東西地区に本社拠点ありウィキペディア
SOMPOホールディングス（損保ジャパン等）
保険
新宿本社オフィス集中sompo-hd.com
Relo Group
サービス
新宿本社（人材・福利厚生系）リログループ
その他上場企業約180社
各種業種
新宿区に本店がある企業多数ありJ-LiC 上場企業サーチ
（本社ビル写真例：新宿NSビル、損保ジャパン本社、京王プラザホテル、モード学園コクーンタワーなど）
⑤ 土地価格の現状と推移・最高公示価格地点
● 土地価格（公示地価・基準地価）
新宿区の平均地価：約398万円/㎡（公示）・約452万円/㎡（基準）と東京都内でもトップクラス。 上昇率も高く推移しています。土地価格相場が分かる土地代データ
● 最高価格地点（2025年）
新宿区新宿3-24-1：約4,000万円／㎡（約1億3,223万円/坪）。土地価格相場が分
● 推移
地価はバブル期の1990年代をピークに減衰後、再び上昇傾向（2025年も上昇）。土
⑥ マンション価格の推移と将来予測
● 価格動向
中古マンション平均価格は1億2,000万円台前後と都心高価格帯です。LIFULL
価格は2024〜25年に大きく上昇
● 将来予測
再開発効果や交通利便性により堅調な価格推移が予想されています。LIFULL
● 最高価格マンション
特定物件名・価格等は時点によって変動するため、不動産ポータルサイト等の最新データ検索が必要ですが、区内でも西新宿・新宿三丁目エリアの高層高級マンションが最高価格帯です。
⑦ 収益不動産の収益率（利回り）
中心地の収益率（表面利回り）は都心立地で低めになりがち（価格が高く賃料の伸びが相対的に抑えられる）。
新宿区全般では1K・1Rタイプで概ね4〜5％前後が目安（利回りは物件/時期で幅あり）。
（※具体データは不動産市場情報サイト等が最新値を提供）
● 低収益地域（=価格高）
新宿駅周辺・西新宿：利回りは低め（価格が非常に高い）傾向です。
（写真例：新宿駅東口/西口高層ビル密集地）
⑧ オフィスビル賃料・入居率
新宿駅周辺・西新宿は都内主要オフィス賃料上位ゾーンの一つ（千代田区・港区に次ぐ需要）。
入居率は一般に高水準だが、テナント・時期で変動あり。
● 高賃料オフィスビル例
新宿三井ビルディング
住友不動産新宿セントラルパークタワー
京王プラザホテル併設オフィス棟
（写真：新宿西口高層オフィス街）
⑨ 不動産投資の現状と将来性
● 現状
都心・交通利便性・商業集積により国内外投資家から人気。
馴染みのある賃貸需要が強く、価格も比較的安定。A-Realty Blog
● 将来性のポイント
再開発（新宿グランドターミナル等）がさらなる資産価値向上要因。
人口・経済活動の中心地であり、長期的な需要基盤が存在。
⑩ 新宿区の将来成長性（まとめ）
結論：成長性は高めと評価できます。
国内最大級の交通ハブであり、ビジネス・商業の中心。
地価・マンション価格は堅調に推移。
再開発が今後も進行。
リスク要因
価格が高く利回りが低めになる可能性。
景気変動・金利動向の影響を受けやすい。
※国土交通省の地価公示データを基にした年次の変化が把握できます。
📊 新宿区・公示地価の年別推移（概要）
以下は新宿区における公示地価（標準地／坪単価）の長期推移データ概要です。最新公表（2025年）を含め、1990年代〜2025年までの推移データがまとめられています。※1
📈 新宿区 公示地価（1984〜2025年）の推移トレンド
（代表点例：新宿3丁目地点など）
1990年代：バブル後の高値水準〜急落
2000年代前半：低迷期
2010年代：東京中心部の資産回復で緩やかに上昇
2020年代〜2025年：コロナ後回復と都市需要で上昇が加速
2025年の水準は1995年以降の最高価格水準に達（前年比も大きくプラス） ちか情報館
📉 実データ例（標準地・一地点）
年次
坪単価（参考）
1995
（ピーク〜その後）
2005
約566万〜坪（平均）
2015
（戻り始め）
2022
約837,000円/㎡
2023
約868,000円/㎡
2024
約914,000円/㎡
2025
約990,000円/㎡（坪約3,272,727円） 土地ドットコム
※上記は局所データ（例：新宿6丁目標準地点）での推移データの一部です。全地点平均でも同様の長期上昇傾向が見られます。 土地ドットコム
📊 年別地価推移（グラフのイメージ）
次のような「年別の地価推移グラフ」をイメージするとイメージしやすいです：
地価坪価格（万円/坪）
↑
14,000 │ ● 2025
│ ●
12,000 │ ●
│ ●
10,000 │ ●
│ ●
8,000 │ ●
│ ●
6,000 │ ●
│
4,000 │
│
2,000 │
│
0 └─────────────────────→ 年（1984〜2025）
2005頃を底にして、その後は上昇基調
特にここ5〜10年で回復が顕著
2025年は長期で見て高い地点となっています ちか情報館
実際は地点ごとに差があり、新宿駅周辺など商業地は更に高い局面の推移となっています（例：新宿3丁目など）。 土地プライス
📈 なぜ地価が上昇しているのか
主要要因（全国・都心部共通）
✔ 経済活動の回復と観光需要の回復
✔ 主要都市への人口・企業集中
✔ 再開発プロジェクト増加（新宿周辺）
✔ 東京の地価上昇が全国平均を牽引
これらにより、日本全体の地価が4年連続上昇する中、新宿区の地価も堅調です。 Tokyo Real Estate+1
📌 参考リンク
新宿区公式「地価公示価格」公表ページ（PDFなどが閲覧可能） 新宿区役所
土地価格情報サイトによる推移グラフ（地点別1984〜2025年） 土地プライス
