品川区の不動産投資
2026年01月06日
東京都品川区の不動産投資
不動産投資の銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社
① 品川区の概要：主要駅と繁華街
品川区は 東京都23区の南西部 に位置し、交通とビジネスのハブとして発展。
主要駅と特徴：
目黒駅：山手線・地下鉄・東急線が交差。生活利便性・繁華街が存在。
五反田駅：山手線・東急池上線・都営浅草線が乗り入れ。繁華街・飲食街。
大崎駅：再開発地区でIT・オフィス集積エリア。
品川駅（※駅は港区側中心）：新幹線・各JR・東海道線・京急線など乗換えハブ（品川区北部/港区側）
（乗降客数：正確なJR等最新値は各鉄道会社発表資料参照が必要ですが、23区内でも上位クラスの利用者数。）
繁華街は五反田・大崎・目黒・武蔵小山など複数に分散しています。
② 人口の推移（住民基本台帳）
品川区の人口動態：
2025年（令和7年）1月時点で 約412,786人。 globalbase.jp
2015年代以降は 再開発・住宅供給増で増加傾向。 globalbase.jp
高齢化率は緩やかに低下し 若年層・労働人口増傾向。 globalbase.jp
補足：国勢調査・住民基本台帳・品川区統計書で年次データが公開されています。
③ 平均所得額
品川区の平均所得：
2024年度平均 約598万円（前年比伸びあり）と推計。 globalbase.jp
23区内では 全国都市平均よりかなり高い所得水準。 globalbase.jp
※「市町村別平均給与ランキング」については厚労省統計や政府統計マイナンバーポータルで確認可能。
④ 産業構造と主要企業（区内本社）
品川区は 多様な産業構造 を持ちます：
主要企業例（本社所在地・産業）
以下は区内に本社・拠点を置く代表的企業：
いすゞ自動車（自動車メーカー）
JTB（旅行サービス）
Lawson（コンビニチェーン本部）
MOS Burger（飲食企業）
Namco Bandai（ゲーム・エンタメ）
Nikon（ニコン）（光学機器メーカー）
JAL関連企業（日本航空・JAL Hotels 等）
スターバックスコーヒージャパン（小売飲食）
LIXIL（住宅設備・建材）
UTエージェント / フルキャスト等（人材・サービス）
→ 品川区は 本社機能・オフィス・スタートアップ が混在する経済構造。
（区内本社建物写真は個別企業サイトやGoogle検索で確認可能です）
⑤ 土地価格 — 現状と推移（公示地価・基準地価）
現状（2025年公示地価・基準地価）
平均基準地価：約135.7万円/m²、坪 約448.8万円（前年比+12.5％）
公示地価平均：約156.4万円/m²（前年比+12.0％）最高価格地点
西五反田1-2-10 地点：670万円/m²（約2,214万円/坪） 土地価格相場が分かる土
推移
地価は 近年上昇傾向が強く、特に山手線・大崎・五反田周辺高騰。
過去最高値は1989年に記録。
予測：リニア中央新幹線・再開発計画により、今後も上昇圧力が続く見込み。
⑥ マンション価格の推移と予測
価格動向
東京23区の中古マンション価格はここ10年で 大幅上昇傾向。 プレスリリース・
品川区は「城南エリア」内で 港区・目黒区に次ぐ高価格帯。
中古マンション相場も上昇中。
予測
需要は都心アクセス・再開発で堅調に推移予想、ただし金利動向・供給量で変動リスクあり。
最高価格マンション
具体物件名は市場データ参照が必要ですが、山手線近接・大崎・五反田エリアの物件が高値圏。
⑦ 収益不動産（利回り）と地域
全国的にも東京23区中心の 利回りは低め（価格が高いため） となる傾向あり。
（※最新利回り統計は不動産専門レポートが必要）
一般的に…
品川駅・大崎・五反田周辺：価格が高く 利回りは低め（＝価格水準高）
武蔵小山・大井町周辺：やや利回りが安定しやすい傾向
※実利回りは賃料・空室率・管理費等で左右。一括集計データは専門シリーズレポート参照推奨。
⑧ オフィスビル賃料・入居率
東京23区と同様に、品川区内：
オフィス賃料は近年 上昇傾向（特に大崎・五反田のグレードA） E-Housing
品川駅周辺は商業・オフィス需要が増。 公示地価マップ
入居率は都心部比でも 比較的高水準 を維持。（JLL等統計参照）
⑨ 不動産投資の現状と将来性
強み
✔ 交通ハブとしての優位性（都心アクセス）
✔ 再開発（大崎ENEOS跡地・品川新駅周辺）で資産価値向上期待
✔ 住宅・商業・オフィス需要のバランス
リスク
⚠ 金利上昇・供給過多の可能性
⚠ 長期人口動態（日本全体の少子化）影響
総じて 堅調〜中長期で安定志向 が見込まれています。
⑩ 品川区の将来成長性
✔ インフラ再編・リニア中央新幹線開業期待
✔ 都心直結アクセス
✔ 企業・スタートアップ立地拡大
✔ 住宅・オフィス両面の需要
→ 中長期的には 成長余地が高いエリア と評価される傾向にあります。
✅ 国勢調査推移
✅ 鉄道各社乗降客数
✅ 主要駅周辺地価マップ
✅ 新築・中古マンション価格推移
✅ 主要オフィスビル賃料・空室率統計
必要であれば各項目を Excel/資料形式 に整理することもできますので、お気軽に依頼してください。
こちらは 品川区やその周辺で見られる四季折々の美しい風景（特に春の桜中心） の写真です。季節によって街や水辺の表情が変わり、観光や散歩におすすめです：
7
🌸 春（桜）
目黒川沿いの満開の桜並木 — 春の代表的な絶景スポット。約1,350本の桜が咲き誇ります（目黒区〜品川区エリア）。しながわ観光協会
日中・夜桜ライトアップで異なる雰囲気を楽しめます。しながわ観光協会
※画像はいずれも春の 桜の景色（目黒川沿いなど） を中心にピックアップしています。
📍 他の季節の見どころ（参考情報）
桜以外にも、品川区では四季を感じられるスポットが多数あります：
🍁 御殿山庭園 — 秋の紅葉が美しく、池に映る秋色も人気です。Travelers Blog by WHG Hotels
🌿 御殿山庭園・シーズンテラス周辺 — 新緑や季節の花々も楽しめます。Japan Travel
🚢 天王洲アイルの水辺 — 夏〜秋にかけての運河沿いの爽やかな風景。しながわ観光協会
必要であれば、季節ごと（日の出・夕景・夜景・冬の雪景色など） の写真まとめや、その撮影スポット詳細（アクセス情報・見頃シーズン）もお届けできますよ。興味があればお知らせください！
季節ごと（日の出・夕景・夜景・冬の雪景色など） の写真まとめや、
こちらは 品川区やその周辺での季節ごとの美しい風景（春・夜景・冬イルミなど）を感じられる写真まとめ です。
🌸 春 — 桜と夜景（目黒川）
4
品川区の 五反田〜大崎〜中目黒 にかけて流れる 目黒川の桜並木 は、春の代表的な絶景スポットです。川沿いに約3〜4kmにわたって桜が続き、ライトアップする夜景も人気です。しながわ観光協会
🌆 夜桜ライトアップ：春の夕方〜夜にピンク色の光が川面に映り幻想的な雰囲気。しながわ観光協会
🚶♂️ 散策や写真スポットとしても定番です。しながわ観光協会
❄️ 冬 — イルミネーション（冬の桜）
冬〜年末年始には 「目黒川みんなのイルミネーション」 と呼ばれる光のイベントが開催されます。
桜をモチーフにした 約30万〜38万球のLEDイルミネーション が川沿いを彩り、冬の夜
🏞️ 他の季節の自然スポット
🌿 新緑・初夏
御殿山庭園：日本庭園として春の新緑や初夏の花を楽しめる場所。レッツエンジョ
🍁 秋の紅葉
池田山公園・御殿山庭園：紅葉が美しい季節の景観スポットとして人気。しながわ
📸 季節ごとの見どころポイントまとめ
季節
見どころ
春
桜並木・ライトアップ（目黒川・御殿山）
初夏
新緑と庭園（御殿山庭園）
秋
紅葉（池田山公園・御殿山庭園）
冬
冬イルミネーション（目黒川みんなのイルミ）
夜景
シーズンテラス・天王洲アイル
日の出/夕景
運河沿い散歩や高層ビル展望ポイント
