品川区の不動産投資
2026年01月03日
品川区の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（住民基本台帳・推計）
最新人口（2025年）
約 41万2,786人（2025年1月1日推計）で再び増加傾向。23区内でも増加率が高い区の一つです。Global Base
過去推移（直近10年程度の傾向）
コロナ禍で2022年にやや減少したものの、再開発による若年層流入で増加へ回帰。Global Base
将来推計では2035年頃まで人口増加予想（2020→2035年で+5～7％程度）。トチノカチ
高齢化率
65歳以上の割合は減少傾向（2019年約20.7→2025年約19.6％）と、比較的若い人口構成へシフトしています。Global Base
② 平均所得額（市町村別平均給与・ランキング）
平均所得・年収
品川区の平均所得（住民税データベース等）は 約5,980,000円前後。TAKE引越センター
※別データでは平均年収611万円という推計値あり。住まいインデックス〖LIFULL HOME'S〗
東京都内比較
東京23区で見ると、港区や千代田区などと比べるとやや低いですが23区中でも中～上位レベル。スマイティ
全国平均を上回る水準で、所得水準は高い都市部の一角です。住まいインデックス〖LIFULL HOME'S〗
※詳細な国勢調査ベースの推移は総務省統計局「市区町村別所得統計」等が参照可能ですが、最新資料寸前値は上記データの通りです。
③ 産業構造と経済力
主要産業の就業構造（過去統計）
第3次産業（サービス・情報通信・卸売・小売）が就業者の 83.3％ を占める典型的な都市経済構造。エリアサポート
製造系や建設系も一定数就業しているものの、都市部らしくサービス・情報通信が中心です。エリアサポート
経済力の強み
品川駅・大崎駅周辺の複合再開発、大企業オフィス集積により、雇用と商業活動が活発。
江東・港区などの中心エリアに準じて、企業と住民双方の需要が高い地域となっています。
④ 主要企業（本社・拠点）
品川区内や駅周辺には多くの企業の本社・拠点があります：
代表的な企業例
ソニー（本社機能の一部・拠点）
キヤノンマーケティングジャパン
大塚ホールディングス
ゼンショーホールディングス
東洋水産（マルちゃん）
これらは品川駅～港南周辺に企業拠点を有しています（本社リスト例より）。チームワーク
区内企業数
約 36,000法人／21,000株式会社 が存在し、上場企業も多数（100社超）。J-LiC 上場企業サーチ
※また、品川区内には大企業から中堅企業まで幅広い業種が分布し、オフィス・物流・サービス業など多様な産業基盤があります。
⑤ 土地価格現状と推移（公示地価・基準地価から分析）
2025年公示地価（平均）
156万3966円/m²（坪約517万円）
前年比：+12.0％ 上昇
全国都市比較でも地価は高水準（全国順位10位）。土地価格相場が分かる土地代データ
基準地価
平均135.7万/m²（坪約449万円）、前年比+12.54％上昇。土地価格相場が分かる土地代データ
駅別高値地点
品川駅周辺：坪約1659万円
五反田駅周辺：坪約970万円
ともに地価上昇が顕著です。土地価格相場が分かる土地代データ
過去の推移
1980年代後半～1990年の地価ピーク以降下降したものの、再開発と市況改善で直近数年は大きく上昇傾向。土地価格相場が分かる土地代データ
分析・今後予測
再開発・リニア新幹線など将来の交通利便性向上を背景に、東京都心周辺の地価上昇圧力は継続と予想されます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
価格推移
東京23区全体では中古マンション価格はここ数年で上昇傾向（港区・中央区等で顕著）。品川区も上位成長エリア入り。atpress
直近の分析では、品川区は2024→2025で中古価格上昇ランキングが大きく上昇。atpress
平均築・価格感（参考）
70㎡程度の中古マンション平均価格は約9,000万円前後のエリア感※一例として不動産サイトベース。Japan Property
これからの予測
交通利便性向上（品川駅、リニア）、再開発により中長期で価格上昇圧力は継続と予想されます。
⑦ 収益不動産の収益率の変動
概要
都心部は利回り低下傾向（価格上昇に対して賃料上昇がやや緩やか）で、収益物件の利回りは一般に低下方向。
品川区は高需要エリアのため利回りは相対的に低いが、空室率が低く安定収益が得やすいとされます。（公的統計は市公開難）
※具体的利回り推移は不動産市場調査会社調査データ参照が必要になりますが、東京都心部の利回りは近年概ね 3～5％台のレンジで推移しています。
⑧ オフィスビルの賃料・入居率
オフィス市場
品川区・大崎エリアはオフィス供給が多く、ハイグレードビルが集積。
賃料は新宿・渋谷・丸の内に次ぐ堅調な水準で、入居率も高水準を維持（実質95％前後など）とする調査例あり。
※具体数値は不動産マーケット調査会社（三鬼商事、CBRE等）の直近レポート参照推奨。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
現状
地価・マンション価格ともに上昇。需要は国内外から強い。オフィス・住宅・物流などセグメント別に投資需要は旺盛。
将来性
都市再開発・交通インフラ整備に伴う中長期の需要拡大が期待される一方、価格上昇に伴う利回り圧縮は懸念点。
⑩ この町はこれから成長するか？（総合評価）
成長ポイント
✔ 交通アクセス（品川駅）
✔ 再開発プロジェクト
✔ 地価・マンション価格の堅調
✔ 多様な産業・企業集積
結論
品川区は 東京都23区内でも人口増加、経済活動、地価・マンション価格の上昇という好循環が続くエリア であり、今後も成長ポテンシャルが高いと評価できます。
