渋谷区不動産投資
2026年01月03日
渋谷区不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.3、
① 人口の推移（公表データ）
人口（最新推計）
2024年推計：約230,609人（住民基本台帳）。※2020年国勢調査では約243,883人と比較するとやや横ばい〜微減傾向もあるものの、高止まりしています。ウィキペディア
過去の推移
国勢調査ベースで見ると、1995年以降、渋谷区の人口は段階的に増加し、2020年に約24万人を超えています。市の人口
特徴
若年層・働き世代が多い居住エリアであると同時に、昼間人口（就業者・訪問者）が非常に大きいことが都市機能の特徴です。収益不動産仲介・ワンルームマンション売却
② 平均所得額（市町村別平均給与）
所得水準
渋谷区に本社がある上場企業の平均年収ランキングでは、高年収企業が多数ランクインする傾向が確認されています（上場企業データベース調査）。プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES
居住者レベル
区民全体の平均所得データは東京都統計年鑑等の公表を参照する必要がありますが、渋谷区は生活コスト・家賃が高い都心エリアであることから、都内平均を上回る所得水準の居住者が多いと一般評価されます。
※港区・千代田区ほど高くはないものの、高所得層・高スキル人材が多い区として認識されています。
③ 産業構造と経済力
産業の特色
渋谷区は「日本の若者文化・IT発信地」として知られ、商業・サービス産業に加えて、創造産業・IT企業・スタートアップが集中する区として都市機能を発展させています。渋谷区ファイル
就業構造
明確な統計は自治体の経済センサスで確認できますが、渋谷区は情報通信・サービス・小売・飲食・クリエイティブ産業が目立つ構造です。渋谷区公式サイト
④ 主要企業
渋谷区は大企業・外資系企業・クリエイティブ企業の拠点が多いほか、IT・エンタメ系企業の集積でも知られています。ウィキペディア
代表例（本社・拠点）
日本マイクロソフト
SQUARE ENIX
カシオ計算機
SECOM
伊藤園
サッポロビール
コカ・コーラ ジャパン
pixiv
（※上記は渋谷区所在企業として一般に認識される例）ウィキペディア
また、スタートアップ企業も多数集積し、「Bit Valley（ビットバレー）」として知られるIT・クリエイティブ企業の誕生地でもあります。渋谷区ファイル
⑤ 土地価格現状と推移（公示価格分析）
2025年公示地価（平均）
平均：543万9,661円/m²（坪約1,798万円）（前年比 +12.53%）
住宅地平均：165万3,461円/m²
商業地平均：842万2,727円/m²
いずれも高水準で、全国の市町村でも 公示地価ランキング3位 という高さです。土地価格相場が分かる土地代データ
基準地価平均
約525万6,964円/m²、前年比 +13.20%で上昇傾向。土地価格相場が分かる土地代データ
地域差
渋谷駅・宇田川町周辺では1地点で 33,500,000円/m² という極めて高額地価地点もあります。土地価格相場が分かる土地代データ
推移の考察
渋谷駅周辺の再開発・ブランド価値の向上により、地価は近年二桁％台の上昇が続いています。将来も堅調な上昇傾向が見込まれる一方、金利環境や供給量が上昇圧力を左右します。Inaグループ
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
中古・新築マンション価格動向
渋谷区の平均中古マンション価格は ㎡単価約179万円（2025年6月時点） と23区内でも非常に高値。約2016年の約92万円と比べ約94％上昇しています。プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES
分析ポイント
再開発と渋谷ブランドによる需要上昇が価格を牽引。
駅近・高層物件・築浅マンションは資産価値の堅さが強調されています。atpress
今後予測
中長期では引き続き人気が高く、資産価値維持・上昇余地ありと評価。ただし、極めて高額水準のため、価格停滞や二極化が進む可能性もあります。atpress
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
収益（利回り）
渋谷区は東京23区の中でも価格の高いエリアのため、表面利回りは低めになりがちです。
高額物件ほど価格上昇が収益倍率を圧迫するため、立地・物件条件で利回り差が大きくなります。
空室・需給
都心5区のオフィス空室率は低下傾向にあり、2024年末〜2025年は渋谷区でも改善傾向です。Inaグループ
⑧ オフィスビル賃料の変動状況・入居率
オフィス賃料
渋谷区の平均オフィス賃料は 約32,164円/m²（月額） という高水準で、5大区の中でも高く推移。Inaグループ
空室率
2024年には一時約4.38％まで上昇したものの、その後企業の出社回帰・IT企業の需要で 約2.6％ まで低下しています。Inaグループ
※オフィス市場全体の空室率改善と賃料上昇は、渋谷区の再開発・IT企業集積の効果が反映されています。E-Housing
⑨ 不動産投資の現状と将来性
現状
渋谷区は渋谷駅・表参道・代官山など高需要エリアが多く、住宅・オフィスとも国内外から強い投資関心があります。
土地価格・賃料上昇が続き、投資対象として注目度が高いです。Inaグループ
将来性
再開発の進展、利便性・ブランド力の維持により、中長期でも資産価値を維持・上昇が期待されます。ただし価格高騰による利回り圧縮や市場調整リスクは念頭に置く必要があります。Inaグループ
⑩ この町はこれから成長するか（総合評価）
強み
✔ 再開発進展による都市価値向上
✔ 都内有数の商業・オフィス・文化発信地
✔ 地価・マンション価格が高騰・安定
✔ 外資系企業・クリエイティブ産業の集積
課題
⚠ 住宅価格・家賃の高さからファミリー層には負担感
⚠ 高価格帯市場が続く中で二極化が進行の可能性あり行政情報ポータル
総合評価
渋谷区は 東京23区の中でも中心的な成長エリア であり、今後も再開発・需要堅調により 不動産価値の維持・上昇ポテンシャルが高いと評価できます。価格面では極めて高い水準であるため、個別物件や用途（住居・オフィス・投資）に応じて判断することが重要です。
