渋谷区の不動産投資
2026年01月11日
渋谷区の不動産投資
不動産投資コンサル銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.11
東京都渋谷区 の概要と 不動産投資に使える統計・投資判断視点 を可能な限り 公式統計ベース で整理したものです（推計部分は明確に区別）。
※写真については主要観光名所・再開発・ランドマークを含めて視覚的にも理解できるよう掲載します。
① 渋谷区の名所・旧跡（代表 3〜5 か所）
主な名所（観光・文化・旧跡）
ハチ公像（渋谷駅前） — 忠犬ハチ公の像、渋谷の象徴的待ち合わせスポット（文化的価値）。
渋谷スクランブル交差点 — 世界的に有名な大交差点、都市ダイナミズム象徴。
明治神宮（隣接区だが渋谷駅から徒歩圏） — 1900年代建立の主要神社・歴史的聖地。
代々木公園 — 都心随一の大緑地（戦後整備）。
豊栄稲荷神社などの地元旧社寺 — 渋谷区内各地に点在する歴史資産。
※候補地は歴史的・観光価値が高く、観光需要も根強い。
② 主要駅の状況・駅周辺活性化（再開発含む）
主要駅・主要施設
渋谷駅
東京の主要交通ターミナルの1つであり、JR・私鉄・地下鉄複数路線が乗り入れ。
駅周辺は 大規模再開発（渋谷スクランブルスクエア、渋谷ヒカリエ、渋谷ストリームなど） が進行中で、拡大・高度化が継続中。
再開発の特徴
2010年代から「渋谷駅周辺アーバンリニューアル」として複合用途再開発が進む。
駅直結超高層複合施設 渋谷スクランブルスクエア は商業・オフィス・展望デッキを備える。
渋谷ヒカリエ（商業・オフィス）や 渋谷ストリーム（オフィス＋ホテル＋商業）の完成で雇用・集客力が強化。
活力の評価（統計的背景）
駅周辺の再開発投資は継続的に進行しており、商・観光・オフィス機能が密度高く集積。
接続歩行者空間の整備や複合用途ミックスにより、昼夜間人口比率も高く活力ある街づくりが進行中。
③ 人口の推移（住民基本台帳・国勢調査）
渋谷区の人口推移（概略）
1995年代：約188,000 人
2000年代以降：継続して増加傾向
2020国勢：約243,883 人
2024 推計値：約230,609 人（住民基本台帳ベース）
→ 指標としては 東京都23区中でも人口増加傾向 が続くエリア。
※詳細な年次推移は毎年住民基本台帳・国勢調査等公式統計を参照。
④ 平均所得・収入レベル
渋谷区の平均所得（年収）
約 801万円（公式統計ベース推計）で全国市区町村では 上位。
一部推計で課税ベース推計値では 1,160万円超とも示唆あり。
→ 渋谷区は高所得層が多く住民レベルで消費力・購買力が強い区。
⑤ 産業構造と主要企業
渋谷区内の産業構造（就業者構成）
情報通信業・IT系企業集積が顕著
小売業・卸売業も一定規模
不動産賃貸業・専門技術サービスも多い
（産業統計引用）
主な所在企業例（本社・拠点）
日本マイクロソフト（本社）
SQUARE ENIX
カシオ計算機
SECOM
伊藤園
サッポロビール
コカ・コーラ ジャパン
pixiv
（主な企業例として複数有）
※本社ビル写真は特定企業の外観を観光名所として容易に検索可能。
⑥ 土地価格の現状と推移
公示地価・基準地価（2025年）
平均公示地価：約543万円/m²（坪約1,798万円） 全国でも上位水準。
住宅地・商業地とも上昇傾向継続（前年比＋10〜＋13％超）。
最高価格地点（公示）
渋谷区宇田川町23-3：約 3,350万円/m²（坪単価換算で1億円超）。
地価推移
1980〜90年代以降で上昇基調
近年は再開発効果で 堅調な上昇が継続（ただし変動はあり）。
→ 渋谷区の土地価格は投資指標としては 極めて高価格帯であり、価値堅調。
⑦ マンション価格の推移と最高価格
マンション価格の動向（東京全体ベース）
東京都23区内では平均価格は高水準（1〜2億円台が一般的）。
個別高額物件では 2〜3億円以上も多い。※全国統計より推計（不動産経済研究所など）。
渋谷区のマンション市場
都心立地・再開発利便により需要が高く、価格水準は23区でも最上位圏。
→ 将来的にも 供給制約と高所得層需要 で高水準維持が期待される。
⑧ 収益不動産の収益率の動向と高価格帯地域
収益率（投資利回り）傾向
渋谷区など都心部では「利回り = 収益率」は 低く、価格が高い。
資産価値重視型投資地と評価。
（※公的統計ではなく不動産市場調査結果が主な情報源。）
代表高価格帯地域例：
渋谷駅周辺・宇田川町・道玄坂 など。
価格が非常に高い分、 表面利回りは低水準となりがち。
⑨ オフィス賃料・入居率
オフィス市場の状況
渋谷区は主要オフィス市場の一角であり、賃料は高水準。
空室率は比較的低く安定している（例：四大都心の中心区と同等）。
→ 主要再開発ビル（渋谷スクランブルスクエア等）は高い稼働率を維持。
⑩ エリア分析：「買うならここ」
投資視点での有望エリア
渋谷駅周辺：ブランド力・交通結節点・再開発継続で価値維持性高。
恵比寿・代官山エリア：高所得層住宅需要、資産性高。
表参道〜神宮前エリア：商業・ブランド力強く、商業系収益物件にも注目。
→ 用途地域（商業・近隣商業等）は 高密度利用可能エリアが多い。
⑪ 渋谷区の成長性（結論）
結論として 渋谷区は今後も成長する可能性が高い主要都市拠点です：
成長ドライバー
再開発による商・オフィス・住宅機能の強化。
高所得層人口・高需要層。
交通利便性の高さ → 国内外からの集客基盤。
留意点
投資収益率（利回り）は価格上昇性を前提として安定志向が強い。
金利・景気要因で短期の需給変動リスクあり。
投資判断ポイントまとめ
項目
評価
土地価格
非常に高水準（上昇傾向）
マンション価格
堅調、高需要
オフィス市場
高賃料・低空室
収益率
低利回り（価格が高い）
成長性
再開発＋高所得者需要で強い
