青梅市不動産投資

2026年01月03日

青梅市不動産投資

不動産投資コンサルティング銀座ＭＡPESTATE株式会社　　2026.1.3

🏙 東京都青梅市概要と不動産市場分析

① 人口の推移（市町村の公表資料から）

📌 青梅市は東京都西部に位置する都市で、2021年の国勢調査では 約131,895人 の人口とされています（最新公表値）。ウィキペディア

📊 住民基本台帳や地域統計では近年人口が 漸減傾向 です。
・2015年：約137,000人
・2024年：約129,000人前後（最新資料）
→ 過去10年間で約 5〜6％の減少 が見られています。住宅情報館

➡ 世帯数は増加傾向にあり、高齢化・単独世帯増など人口構造の変化が進んでいます。住宅情報館

② 平均所得額（市町村別平均給与ランキング）

📍 青梅市単独の最新の平均給与データは東京都統計年鑑で市区町村別に公開されていますが、
・東京都全域や23区平均と比較すると 郊外都市として所得水準はやや低め〜中位レベル と推定できます（全国平均・東京都平均は約500万円前後程度）。※統計年鑑参照

※正確な順位は年度によって変動するため、直近年度の「市区町村別平均給与ランキング」を東京都統計年鑑で確認することをおすすめします。

③ 産業構造と経済力

📊 青梅市の産業構造を見ると、製造業・卸売小売・医療福祉・サービス業など多様な産業が分布しています。
・2016年の産業構造マップによると製造業も事業所・従業者数が大きく、卸売・小売・医療福祉・サービス業も主要産業です。尾道市公式サイト

📌 地元企業は比較的小規模・中規模が中心で、東京都内大都市のような巨大企業の集中はありませんが、 ものづくり企業も一定数存在 する点が地域の特徴です。たまちいき

④ 主要企業

📍 青梅市に本社・事業拠点を置く企業例（上場企業を含む）：
✔ 株式会社やまびこ（農機具・林業機械）
✔ 太陽誘電モバイルテクノロジー株式会社（電子部品関連）
✔ 株式会社VOLLMONTセキュリティサービス
✔ 株式会社オザム（食料品・流通）など複数の企業が存在します。ベースコネクト

📌 上場企業も地域にあるものの、数は多くなく 地域密着型・製造・流通系企業が中心 です。J-LiC 上場企業サーチ

⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測（公示価格分析）

🏷 公示地価（2025年・令和7年）

📌 青梅市の2025年度公示地価平均は
➡ 約109,895円/㎡（坪 363,300円） と全国・東京都内平均より低めですが、近年は上昇傾向が続いている状況です（前年比+1.2％）。ちか地価公示価格情報サイト

📊 用途別の平均（2025年）：

住宅地：約97,700円/㎡

商業地：約197,400円/㎡
→ 商業地は住宅地より高く、駅近地人気があります。地価公示・地価調査(基準地価) マップ (全国)

📍 代表的地点では河辺駅周辺の公示地価が比較的高く、坪100万円前後の地点も存在しています。土地価格相場が分かる土地代データ

📈 地価推移と分析

📉 過去10年ではほぼ横ばい〜微上昇の傾向ですが、直近数年は安定した上昇傾向に転じています。ちか地価公示価格情報サイト

➡ 市中心部・駅近エリアを中心に地価が底堅く推移しているものの、東京都心部ほどの大幅な上昇には至っていません。土地価格相場が分かる土地代データ

📌 予測
・人口がやや減少傾向であることは長期の下押し要因ですが、交通利便性・生活環境の良さが地価を支え、今後も緩やかな上昇〜安定基調が見込まれます。

⑥ マンション価格の推移とこれからの予測

📊 青梅市は郊外都市であり、高層マンションが多い都市部ほどの価格水準ではありませんが、駅近・交通良好エリアの中古・新築マンションは堅調な価格推移が続いています。
・全国のマンション価格上昇傾向を受け、青梅市でも底堅い取引が見られます（東京都全体の価格上昇圧力が波及）。E-Housing

📈 予測
中長期ではインフラ・生活利便性によりマンション価格の底堅さが持続する可能性が高いですが、人口減・高齢化が進むことで価格上昇の勢いは東京都心ほど強くはないと予想されます。

⑦ 収益不動産の収益率の変動状況

📌 郊外都市の青梅市は住宅向け賃貸物件に対する需要が一定あり、
✔ 地価が東京都心より低いため、利回り（表面利回り）は比較的高め
✔ 入居率は地域の居住者・学生・通勤者基盤で比較的安定

📍 ただし、賃料水準は都心と比べて低く、金利動向・人口動向によって収益率が変動しやすい性格があるため注意が必要です。

⑧ オフィスビルの賃料の変動状況、入居率の状況

📊 青梅市は大規模オフィス街ではなく、小規模オフィス・商業テナント中心のマーケット です。
・JR青梅線沿線の駅周辺などで小規模テナントが稼働しており、地域需要を背景に入居率は比較的安定傾向 です。
・オフィス賃料は23区中心部に比べて低水準ですが、居住・商業需要で支えられています。

⑨ 不動産投資の現状と将来性

📊 現状
✔ 地価はここ数年で安定上昇基調にあり、マンション・戸建て価格も堅調
✔ 住宅・賃貸需要が地域住民・通勤者・セカンド層にも存在
✔ 東京都心までの交通アクセスが不動産価値の支えに

📈 将来性
・人口減少という下押し要因はありつつ、生活環境や自然とのバランスが取れた郊外エリアとして 中長期でも底堅い投資用途の対象 になりやすいと考えられます。

⚠ 留意点

人口構造（高齢化・減少）が進むと賃貸需要が弱まる可能性

賃料上昇圧力は東京都心ほど強くない

🔎 総合評価：青梅市の将来性

✔ 強み

✅ 生活環境が良く、自然と都市機能のバランスが良い
✅ 近年地価が安定した上昇傾向にある
✅ 住宅・賃貸市場が堅調

⚠ 課題

⚠ 将来人口はやや減少傾向
⚠ 産業集積は中小企業中心で大規模企業への依存度は低い

📈 評価
➡ 青梅市は 東京都郊外の住宅都市として安定した不動産市場を有し、中長期でも底堅さが期待できる地域 です。大都市圏ほどの急騰は見込めませんが、住宅・賃貸市場としては生活需要に支えられ、投資対象としても評価価値があるエリアと判断できます。