東村山市不動産投資
2026年01月03日
東村山市不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📌 東村山市は東京西部の住宅都市で、国勢調査等によれば人口は1970年代以降増加し、1995〜2010年代にかけては15万人前後で推移しています。
· 1970年：約9.6万人 → 2010年：約15.3万人 → 2020年：約15.2万人と一定規模で維持されています。人口ピークからは多少上下していますが、大きな減少傾向は見られません。ウィキペディア
📊 公的統計書（「東村山市の統計」）では住民基本台帳ベースの人口や世帯の年次変化も確認できますが、概ね 14万〜15万人台 で安定しています。東村山市公式サイト
➡ 将来推計では、2030〜2040年前後でわずかな減少予測もありますが、急激な人口減少とは言えないレベルとみられています。トチノカチ
② 平均所得額 — 市町村別平均給与ランキング
📍 東村山市の平均所得について自治体統計から具体値が出ています。
· 求人統計データベースによれば、東村山市で働く人の平均年収は約412万円程度 という統計があります。これは東京都全体の平均給与（概ね550〜600万円前後）よりやや低めの水準です。求人ボックス
📊 世界・生活系統計サイトでは「東村山市の中間年収」の海外推計値などもあり、家族・生活水準の目安として現地給与は都市部標準に比べやや控えめとの推測もあります。Livingcost
➡ 給与は23区平均より低い傾向ですが、都内郊外住宅都市としては 生活コストとバランスのとれた所得水準 です。
③ 産業構造と経済力
📌 東村山市は典型的な 住宅主体・生活支援型産業中心 の都市です。
· 市内の事業所は零細〜中小規模企業が多く、サービス業・小売業・飲食・生活支援型事業所が多い という統計資料が示されています。東村山市公式サイト
· 自営・個人事業所の規模が大きく、従業員数の少ない事業所が多く分布しています。東村山市公式サイト
📊 産業構造としては製造業・卸売なども存在しますが、地元消費や住宅需要が 経済を支えている構造 と言えます。
④ 主要企業
📍 市内には大企業本社が多いわけではなく、中小企業・工場・商店・地域事業者が中心 です。
· 市の統計資料にも事業所数の構成が掲載され、規模的には多くが地域密着産業に分類されます。東村山市公式サイト
➡ 東村山市は商工団地や企業集積地というより、住宅を中心とした生活基盤経済 が中心です。
⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測（公示価格分析）
📍 公示地価（2025年 / 令和7年）
✔ 平均公示地価：23万6,452円/㎡（約781,700円/坪）、前年比 +3.0% 上昇。
✔ 基準地価平均：24万2,400円/㎡（約80万1,322円/坪）、前年比 +2.89% 上昇。土地価格相場が分かる土地代データ
📍 代表例
· 駅近の商業地「栄町2丁目22番24」の公示価格は 47万3,000円/㎡ と高く評価されており、駅前価値の高さを物語っています。リバブル
📈 推移分析
· 公示地価はここ数年 緩やかに上昇 を続けており、2013〜2015年前後の低迷期から比べて上昇トレンドです。
· 東村山市の地価はここ 4年以上連続でプラス推移 しており、安定的な評価が続いています。土地価格相場が分かる土地代データ
📊 将来予測
· 人口が大幅に減少する見込みはなく、都心アクセス（西武新宿線等）や生活利便性が支持されるため、中長期でも緩やかに堅調な地価推移 が期待されます。トチノカチ
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 東村山市は住宅都市として東京23区より価格水準は抑えられていますが、都心価格高騰の影響で郊外の需要が強まっています。
· 実際の売買事例として、築古マンションでも3,000万円台前後、駅近・良立地はそれ以上の価格帯が出ています。apts.jp
📈 マンション価格環境
· 東京都全体の住宅価格が上昇するなか、駅近・利便立地のマンション価格は 底堅く推移 しています（不動産・中古市場一般の傾向と整合）。Reddit
📊 今後予測
· 駅や生活施設が集中するエリアを中心に価格支持力が強く、中長期的な価格底堅さ が続くと考えられます。
· ただし、金利環境や供給バランスの変動による一時調整リスクはあります。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 利回りの傾向（住宅・賃貸）
· 郊外住宅都市では、都心よりやや高めの収益利回り（表面利回り） を確保しやすい傾向があります。
· 地価・賃料相場は安定しているため、安定した賃貸需要 と比較的安定した利回りが見込まれます。
📈 変動要因
· 利回りは金利・経済環境・空室率などで変動しますが、郊外の堅調な賃貸需要が基盤です。
➇ オフィスビルの賃料・入居率の状況
📌 東村山市は大規模なオフィス集積地ではなく、小規模オフィス・店舗・テナント中心 の市場です。
· 入居率は中小企業・商業事業主の需要で比較的安定 しています。
· 賃料水準は東京都心より安く、これらの用途としてはリーズナブルです。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 公示地価・基準地価は連続上昇
✔ 駅・生活利便性が支持する住宅需要
✔ 収益性の土台が安定
📈 将来性
· 東村山市は住宅需要基盤が強く、賃貸・投資物件としても中長期で資産性・利回りの安定が期待される市場です。
· 周辺エリアとの比較でも駅アクセス・環境価値が評価されやすいです。
⚠ リスク
· 金利動向・人口高齢化・住宅供給競合の影響は注意点です。
⑨ この町はこれから成長するか？
✔ 強み
· 西武新宿線などの交通アクセスが良い
· 生活・商業利便性が高い住宅都市
· 地価・住宅価格の緩やかな上昇基調
⚠ 観点
· 大企業集積地ではなく地域産業中心
· 人口は大きな増加傾向ではない
📈 総合評価
➡ 東村山市は東京都多摩地域の 堅実な住宅市場 として、市街地の利便性と生活価値を背景に、今後も 不動産価値・住宅需要が安定しやすい成長性のあるエリア と評価できます。
地価・マンション価格は緩やかに堅調、賃貸需要も安定している点が魅力で、資産性のある不動産市場を形成しています。
