宮崎市のHOTEL用地
2025年12月28日
宮崎市のＨOTEL用地
日本全国のHOTEL HOTEL用地の銀座MAP ESTATE株式会社
宮崎市の経済、産業構成、観光事業、ＨOTELj偉業、不動産価格、これからのＨOTELj偉業の立地場所は、HOTEL用地の取得価格は。それぞれについて写真を添えて説明します。
以下に 宮崎市の経済・産業構成・観光事業・ホテル事業・不動産価格・ホテル立地用地・用地取得価格の考え方 をわかりやすくまとめ、写真（イメージ）とともに説明します。なお。
1. 宮崎市の経済（全体像）
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📊 経済概況
宮崎市は 宮崎県の県庁所在地で最大の都市 であり、中核市に指定されています。県内経済、商業・観光の中心地です。ウィキペディア
経済活動の中心は サービス業と観光関連 が中心で、大規模な製造業は比較的少ない特徴があります。Koutaro
近年は経済活動が回復傾向にあり、特に 商業地の地価は1991年以来の上昇傾向 が見られ、再開発や新規出店、ホテル建設等への投資が活発になっています。朝日新聞+1
2. 産業構成
🏭 主要な産業分野（宮崎市・宮崎県）
卸売・小売、宿泊・飲食サービス業：中心市街地の商業活性化に寄与。
観光・サービス業：地域経済への寄与が大きい「裾野の広い産業」。宿泊・飲食・交通・小売など波及効果が高い。宮崎市公式サイト
製造業・農林水産業：県全体では農水産物や食品加工などが伝統産業（牛・野菜等）、市自体は関連サービス中心。外務省
情報通信・専門サービス なども、全国平均と比較して高い特化係数を示すなど基盤産業化が進行。あや町公式サイト
3. 観光事業（魅力と役割）
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🌴 観光地の魅力
宮崎市は温暖な気候・海岸線が魅力で、以下のような名所があります。
青島とその周辺のビーチ
平和台公園（宮崎平和台公園）
宮崎神宮
日南海岸周辺の観光スポット
これらは国内外からの観光客を引き寄せ、ホテル・飲食・土産物店等の需要を喚起します。Japan Guide+1
🧭 観光と地域経済
宿泊施設・飲食・交通・小売等、多くの産業に波及効果があり 地域経済の活性化に寄与 しています。宮崎市公式サイト
観光客の増加は雇用創出にもつながり、観光関連の産業振興計画が推進されています。宮崎市公式サイト
4. ホテル事業（HOTELなど）
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🏨 現状のホテル事業
宮崎市周辺には以下のような宿泊施設があります（代表例）：
Phoenix Seagaia Resort や Ocean Tower など大型リゾート
駅前の中小ホテル（例：Richmond Hotel, JR Kyushu Hotelなど）Japan Guide
観光資源周辺の宿泊・リゾートホテル
これらは観光需要、スポーツキャンプ需要、ビジネス宿泊を受け止めています。Japan Guide
🧠 HOTEL用地の取得動向
企業によるホテル開発用地の取得事例も報道されており、新規ホテル建設への期待が見られます（例：ホテル開発用地取得のニュース）。宮崎日日新聞DIGITAL
5. 不動産価格（地価・取得価格）
📈 最新地価動向（宮崎市）
商業地の地価が 34年ぶりに上昇に転じており、中心市街地では地価上昇が顕著です。朝日新聞
公示地価・基準地価でも 宮崎市は県内で最も高い平均となっています。ダイヤモンド不動産研究所+1
💴 価格の目安
公示地価ベースで 住宅地平均坪 ~21万円前後、実際取引ベースで 坪 ~14万円前後 とされる不動産価格水準があります。Room Match
中心市街地・主要交差点付近では ㎡30万円超 の高額地点も確認されています。ダイヤモンド不動産研究所
👉 ホテル用地取得価格 はこの不動産価格に加え、用途地域（商業地域・準工業地域等）、容積率・建蔽率、アクセス性などで大きく変動します。一般的に観光中心エリアほど高価になります。
（※具体的な用地取得価格は地番・面積・交渉条件によるため、正確な数字は個別査定が必要です）
6. 今後のホテル立地と用地確保のポイント
🗺️ 立地として有望な場所
以下のような立地が「ホテルに向く」と考えられます：
立地条件
理由
宮崎駅周辺
交通利便性が高く観光・出張需要に強い
中心商業地
ショッピング・飲食需要を取り込みやすい
海岸・リゾートエリア（青島・シーガイア周辺など）
シーズン観光需要が強い
幹線道路接近エリア
車移動主体の観光ニーズを取り込み
※ このような立地は地価も高く、不動産取得候補として競争が激しくなる傾向があります。NTV News
まとめ
📌 宮崎市の特徴
経済／産業
サービス・観光が主軸、商業地価が上昇中。朝日新聞
観光
青島・海岸・歴史文化などの観光資源が高い誘客力を持つ。Japan Guide
ホテル／不動産
観光需要と地価上昇により、ホテル用地取得の機運が高まっている。宮崎日日新聞DIGITAL
必要であれば、宮崎市の主要観光地ごとの詳細写真や、ホテル用地候補地周辺の不動産取引価格例（具体地番） についても調べてご案内できます。お気軽にお申し付けください。
あなた:
宮崎市の主要観光地ごとの詳細写真や、ホテル用地候補地周辺の不動産取引価格例（具体地番。情報通信・専門サービス の今後の拡大は見込めませんか。宮崎県は大企業立地に向かないのですか。新幹線は宮崎には行かないのですか。貿易港は無いのですか。
以下は 宮崎市の主要観光地ごとの詳細写真イメージと説明、ホテル用地候補地周辺の不動産価格例（具体地番・取引例）、そしてご質問の 情報通信・専門サービス産業の拡大見込み／大企業立地／新幹線／貿易港 について、最新データをもとに詳しくまとめたものです。なお写真は観光地のイメージ例です（具体スポットの外観写真としてご利用いただけるものです）。
📷 宮崎市の主要観光地（写真付きで紹介）
青島（Aoshima）と青島神社
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青島は宮崎を代表するリゾート的観光地で、ビーチ・神社・亜熱帯植物園といった自然景観が魅力です。特に青島神社は縁結びスポットとしても人気です。青島周辺は夏季には海水浴客も多く訪れます。 宮崎市公式サイト
平和台公園（Heiwadai Park）
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宮崎市街地中心に広がる都市公園。平和の塔が目印で、散策・ピクニックに最適です。市内を一望できるスポットとしても人気です。 ウィキペディア
宮崎神宮
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宮崎の歴史ある神社で、初詣客や観光客が多く訪れています。市民憩いの場として古くから親しまれています。 宮崎市公式サイト
道の駅フェニックス / フェニックス自然動物園
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太平洋を望む展望ポイントとして人気の道の駅や動物園・展望台が観光客に支持されています。海岸線のドライブ途中の立ち寄り地として最適です。 宮崎市公式サイト
🏨 ホテル用地候補地・不動産取引価格（実例）
青島（宮崎市青島5丁目）
価格：800万円（72.99坪、坪単価約11.0万円）※建築条件なし用地の売地実例。 ハウスドゥ 宮崎平和台
◆ 青島エリアは観光地として人気ですが、地価は中心市街地と比べると低め。青島周辺の公示地価も 坪単価7.4万円前後 の地点が報告されています。 土地ドットコム
宮崎市神宮西2丁目
価格：1,600万円（土地売り物件）※主要駅近くの住宅地エリアの取引例。 ハウスドゥ.com
青島周辺 実勢取引データ（平均例）
国土交通省の実取引データでは、青島の宅地平均は数百万円～数千万円の価格帯が取引されています（500㎡で約2,500万円前後の例あり、坪単価約16.5万円）。 ハウスドゥ.com
宮崎市全体の地価（基準地価・実勢）
宮崎市全体の平均地価は 坪約19万〜21万円前後。（公示・実勢価格の平均値） Room Match+1
📊 産業（情報通信・専門サービス）の今後拡大
宮崎市・県全体では、これまで観光・サービス、小売・卸売が主力ですが、 情報通信・専門サービス業の拡大余地はあります。
地方都市では 大学や研究機関との連携、デジタル関連企業誘致、テレワーク拠点形成 といった政策により、情報通信産業を育成する動きも見られるほか、ICT関連人材育成などの取り組みが進んでいます。
ただ大都市圏に比べると人材・需要が限定されているため、急激な拡大には時間を要するという面もあります。
（※ 具体的な統計データは別途専門資料が必要ですが、地方自治体はデジタル産業振興に注力しています）
🏢 宮崎県への大企業立地について
大企業立地が進みにくい背景
大都市圏と比べると 市場規模・人材確保・主要企業の集積度合いが低い ため、大企業本社の誘致は難しい面があります。
製造業等では工場立地の可能性はありますが、供給網、物流アクセスの面で主要都市圏と比較すると距離があることが要因です。
ただし、地域特性（農畜産品、食品加工、観光関連）を活かした企業立地や、中小企業・地場産業の延伸は進行しています。
🚄 新幹線（東九州新幹線）の状況
現時点では 宮崎市にまだ新幹線は乗り入れていません。
ただし、福岡〜大分〜宮崎を結ぶ 東九州新幹線構想（いわゆる整備新幹線） が基本計画として存在し、宮崎県でも複数ルート（例：日豊本線ルートや新八代ルート）が調査・検討されています。
しかし 国の正式な整備決定・建設着工には至っておらず、未定の段階です。整備されれば福岡方面とのアクセスが大幅に向上する可能性があります。 東洋経済オンライン+1
⚓ 貿易港（港湾）の状況
宮崎港（Miyazaki Port）
宮崎市には 宮崎港が存在し、貨物・物流機能と観光用のクルーズ船受け入れ機能が整備・活用されています。 The Freight+1
宮崎港は **港コード（JPKMI）**で登録され、フェリーや貨物船・コンテナなどの取り扱いも行われています。 Sea Bay Cargo
その他の港湾
宮崎県内にはAburatsu（油津港）やHososhima港など複数の港があり、クルーズ船の寄港など観光/物流面での役割を果たしています。 EU Japan
ただし 全国から見た「大規模な国際貿易港（例：東京・横浜レベル）」とは規模が異なります。
（→ 日本の主要輸出入港としては東京港・横浜港・名古屋港・神戸港などが位置づけられています）
📌 まとめ（要点）
項目
状況
主要観光地
青島・平和台・宮崎神宮・道の駅フェニックスなど人気観光地が多数
不動産価格例
青島坪約11万円〜/坪、宮崎市中心部平均坪約19〜21万円程度
情報通信産業
拡大余地あり（地方のデジタル化・ICT振興策が進展）
大企業立地
大都市圏との競争環境や人材確保の面で課題あり
新幹線
東九州新幹線計画は存在するが未決定
貿易港
宮崎港・油津港・細島港など港湾はあり、物流・クルーズ需要に対応
以下では、宮崎市の観光スポット別・ホテル開発ポテンシャル分析 と ホテル用地候補地域の不動産価格／具体地番例 をわかりやすく整理しました。また、開発視点で重要なポイントも解説します。
📍 観光スポット別：ホテル開発ポテンシャル
🌴 青島エリア（Aoshima）
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📍特徴
青島は宮崎を代表するリゾート観光地で、ビーチや青島神社・亜熱帯植物園など人気スポットがあります。観光客誘引力が高く、国内需要が根強いエリアです。
📈 ホテル立地ポテンシャル
再開発が進み新施設・宿泊ブランドが登場しており、地価も上昇トレンドです。FNNプライムオンライン
観光施設・レストラン・民泊との相乗効果で観光需要増が見込まれます。
📊 地価・不動産価格の目安（青島）
具体地番の公示地価例：
宮崎市青島1丁目94番：基準地価 約11.11万円/坪（約3.36万円/㎡）※2025年度地点。土地ドットコム
青島駅周辺平均：公示地価 約7.41万円/坪（約2.24万円/㎡）と変動があり、駅近地点ほど高い。土地ドットコム
👉 青島エリアは「海岸リゾート＋観光集客」が強く、ホテル開発の立地として魅力が高いです。
🏙 宮崎駅周辺（Miyazaki Station Area）
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📍特徴
交通のハブでビジネス利用も見込める中心地。
商業施設・飲食店が集積し、ホテル需要の裾野が広い。
📈 ホテル立地ポテンシャル
主要駅近くは出張・地域イベント需要を取り込みやすく、シティホテル系の開発適地です。
実際、宮崎駅徒歩圏のホテル用不動産として 「アートホテル宮崎スカイタワー」 の大規模アセット取得が行われています（約38億円規模の信託価格）。日本取引所グループ
📊 不動産価格目安
駅近商業地の地価は中心商業地に属しやすく、青島よりも高めであり、ホテル用地需要も強い傾向。
📌 ノウハウ
駅周辺は都市機能の集約地であり、宿泊特化型だけでなく、複合用途（商業×ホテル×オフィス）も可能で収益性の高い立地です。
🏖 道の駅フェニックス・日南海岸エリア
4
📍特徴
太平洋を望む絶景スポットとして国内外観光客の人気があるエリア。
📈 ホテル立地ポテンシャル
自然・海・ドライブ観光需要が一定あり、リゾートホテルやグランピング型施設の立地として評価できます。
ただし、中心都市からは距離があるため、自動車アクセス需要重視のホテル企画が重要です。
📈 ホテル用地候補地としての比較
地域
観光誘因
交通アクセス
地価水準
開発ポテンシャル
青島
高
平均（JR日南線）
中～高（駅近）
◎ 海リゾート強
宮崎駅周辺
中
高（JR/バス/車）
高
◎ 出張・観光二重需要
日南海岸
中
低～中
中～低
○ ドライブ観光向け
🏙 宮崎での産業振興と大企業立地
情報通信・専門サービスの拡大
宮崎市・県では、地域のデジタル化やICT育成施策が進んでおり、地方でもソフトウェア・デジタルサービスなどのニーズ増加が予想されます。
ただし、
大都市圏に比べて 人材プールが少ない
専門サービス需要が首都圏ほど大きくない
という理由で、即座の大企業集中は難しい面があります。
地方特有の「リモート・サテライトオフィス」「観光×デジタル」など ニッチ領域での成長余地はあります。
🚅 新幹線・アクセスインフラ
🛤 新幹線
現時点で 宮崎市には新幹線の乗り入れはありません。
整備新幹線として「東九州新幹線」構想はありますが、国の正式整備決定に至っておらず、将来実現は未確定です。
新幹線が整備されれば、福岡や北九州などからの観光・ビジネス需要が飛躍的に増加する可能性がありますが、現在は「未整備」の状態です。
⚓ 貿易港（港湾機能）
宮崎市には 宮崎港 があり、貨物輸送やクルーズ船受け入れ機能を持っています。
ただし、東日本・中京・関西などと比べると 大型国際貿易港ほどの取扱量はありません。
港湾機能は地域物流・観光クルーズ需要ベースで活用されています。
📌 まとめ
ホテル開発の立地としての優先度（A・B・C）
立地候補
優先度
宮崎駅周辺（商業地強）
A
青島海岸エリア（観光強）
A
日南海岸・道の駅エリア
B
都市周辺住宅地（条件合えば）
B
→ 都市中心＋観光リゾートの両面を持つエリアが最もホテル開発に向いています。
必要であれば、具体の候補用地リスト（地番・面積・想定価格シミュレーション） や ホテルタイプ別（シティ・リゾート・民泊）収益モデル比較 も作成できます。
希望するエリアやホテル仕様（例：シティホテル、リゾート、ラグジュアリー、ビジネス等）を教えてください。
あなた:
リゾートHOTELでお願いします
ChatGPT:
了解しました。
では 「宮崎市 × リゾートホテル開発」 に特化して、実務レベルで使える企画書レベルで整理します。
（投資判断・用地取得・事業性評価まで想定しています）
🌴 宮崎市 リゾートホテル開発プラン（実務向け）
① リゾートホテル立地として最適なエリア（結論）
✅ 最有力：青島・日南海岸エリア
◯ 次点：シーガイア（フェニックス・シーガイア・リゾート）周辺
△ 補完：宮崎市中心部×リゾート型都市ホテル
② エリア別詳細分析
【A】青島エリア（最優先）
■ エリア特性
宮崎を代表する観光ブランド
海・神社・温暖気候・サーフカルチャー
空港から車15分、宮崎駅から20分
国内外の観光客に認知度が高い
■ ホテルタイプ適性
タイプ
適合度
高級リゾート
◎
ブティックホテル
◎
ウェルネス・スパ
◎
インバウンド向け
○
大型MICE
△
■ 想定立地・地価（実勢）
エリア
地番例
坪単価
備考
宮崎市青島1丁目
青島1-7付近
約7〜12万円
海近・人気
宮崎市青島西
青島西1丁目
約5〜8万円
住宅転用多い
折生迫（青島北）
折生迫
約4〜6万円
開発余地大
▶ 1,500〜3,000坪規模でも取得可能
→ 用地費：1.2〜2.5億円前後
■ 想定ホテル規模（例）
項目
内容
客室数
60〜120室
客単価
25,000〜45,000円
稼働率
60〜70%
年間売上
8〜15億円
EBITDA
25〜35%
【B】シーガイア周辺（高付加価値エリア）
■ 特徴
フェニックス・シーガイア・リゾート隣接
国際会議・スポーツ合宿実績あり
高価格帯の受容性が高い
■ 地価水準
エリア
坪単価
山崎町・塩路
5〜10万円
■ 向いている業態
ラグジュアリーリゾート
ヴィラ型（プール付き）
ゴルフ×ウェルネス
【C】宮崎市中心 × アーバンリゾート
■ 立地
宮崎駅〜橘通
官庁・商業集積地
■ 特徴
ビジネス＋観光のハイブリッド
インバウンドの「拠点型」
■ 地価
地域
坪単価
橘通西
25〜40万円
宮崎駅前
30〜45万円
※純リゾート感は弱いが、安定収益。
③ 建設コスト・事業収支モデル（概算）
■ 建設コスト目安（2025年相場）
項目
単価
建築費（RC）
90〜120万円/坪
内装・FFE
20〜30万円/坪
設計・諸経費
10〜15%
■ 例：80室リゾートホテル（青島）
項目
金額
土地（2,000坪）
1.8億円
建築（延床4,000坪）
約45億円
FF&E
約6億円
開業費・予備費
約3億円
総事業費
約55億円
■ 収益モデル（想定）
項目
数値
ADR
38,000円
稼働率
65%
年間売上
約9.0億円
営業利益率
28%
NOI
約2.5億円
想定利回り
約4.5〜5.0%
※ブランド・運営委託により変動
④ 宮崎は「大企業立地に向かない」のか？
結論：本社機能は弱いが「実験都市」「リゾート拠点」として有望
✔ 大企業本社：△
✔ 研究・研修・サテライト：◎
✔ 観光・ウェルネス・農業DX：◎
⑤ 新幹線・港湾の影響
新幹線
東九州新幹線構想は存在
事業化は未定（20年以上先の可能性）
→ 短中期では空港＋高速道路依存
港湾
宮崎港：クルーズ船寄港あり
貨物は中規模（国際ハブではない）
⑥ 結論（投資判断）
項目
評価
リゾート適性
★★★★★
地価上昇余地
★★★★☆
競合リスク
★★☆☆☆
観光成長性
★★★★☆
投資妙味
★★★★☆
1️⃣ 具体的候補地3〜5筆を抽出（地番・公図付き）
2️⃣ 事業収支シミュレーション（金融機関提出用）
3️⃣ 海外富裕層向けラグジュアリーモデル設計
4️⃣ ホテルブランド候補（外資／国内）比較
ここでは 「宮崎・青島〜日南エリアに適合するリゾートホテルブランド」 を
外資系／国内系に分けて、投資目線・運営目線で比較 します。
🏨 宮崎リゾート向けホテルブランド比較（外資 × 国内）
① 外資系ホテルブランド（ラグジュアリー〜アッパーアップスケール）
■ 外資系の特徴
ブランド力・集客力が非常に高い
インバウンド回復時の集客に強い
建設コスト・ブランド基準は厳しめ
長期運営前提（20〜30年契約が多い）
【A】アマン（AMAN）
項目
内容
ブランド格
★★★★★（最高級）
客単価
15〜30万円
必要客室数
40〜70室
想定立地
海×静寂×広大敷地
投資額
非常に高い（100億円〜）
宮崎適性
◎
評価
・青島南部〜日南海岸の「隔絶感ある立地」に非常に合う
・富裕層インバウンドの象徴
・行政支援があれば成立可能
【B】Six Senses（シックスセンシズ）
項目
内容
ブランド格
★★★★★
客単価
12〜20万円
必要客室数
50〜80室
特徴
ウェルネス・自然共生
宮崎適性
◎
評価
・自然×ウェルネスとの親和性が極めて高い
・ヨガ・スパ・オーガニック志向
・宮崎の「癒し」イメージと合致
【C】Four Seasons（フォーシーズンズ）
項目
内容
ブランド格
★★★★★
客単価
10〜18万円
客室数
80〜150室
宮崎適性
○
特徴
都市×リゾート両対応
評価
・安定性とブランド力は圧倒的
・やや都市寄りで青島単体では規模が課題
【D】Hyatt（Alila / Andaz）
ブランド
特徴
Alila
自然密着・静寂・高級
Andaz
ライフスタイル系
宮崎適性：◎（特に Alila）
【E】Marriott（Luxury Collection / Ritz-Carlton Reserve）
ブランド
特徴
Ritz Reserve
超高級・少室数
Luxury Collection
文化×高級
評価
・投資額大
・ブランド力非常に強い
② 国内系ホテルブランド
【A】星野リゾート（最有力）
項目
内容
ブランド
界 / リゾナーレ
客単価
4〜10万円
運営
マスターリース型
宮崎適性
◎
評価
・地方リゾート成功例が圧倒的
・行政・金融機関との相性良
・安定運営・ブランド力高
【B】共立リゾート（ラビスタ・共立）
項目
内容
特徴
温泉・和風
客単価
3〜6万円
宮崎適性
○
【C】西武プリンスホテル
項目
内容
特徴
大規模開発向き
強み
ゴルフ・リゾート
宮崎適性
○
【D】オリックス・ホテルマネジメント
| 特徴 | 高級〜ミドル |
| 強み | 投資回収安定 |
| 宮崎適性 | ○ |
③ ブランド別 適合マトリクス（宮崎）
ブランド
高級度
投資額
立地適合
成功確率
Aman
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★☆
Six Senses
★★★★★
★★★★☆
★★★★★
★★★★★
Four Seasons
★★★★☆
★★★★☆
★★★☆☆
★★★☆☆
Alila
★★★★☆
★★★★☆
★★★★★
★★★★☆
星野リゾート
★★★☆☆
★★★☆☆
★★★★★
★★★★★
共立
★★☆☆☆
★★☆☆☆
★★★☆☆
★★★☆☆
④ 結論（推奨ランキング）
🥇 第1位：Six Senses 宮崎
「自然 × ウェルネス × 国際富裕層」
🥈 第2位：星野リゾート（界・リゾナーレ）
「国内集客＋安定収益」
🥉 第3位：Alila 宮崎
「自然美 × 静寂 × 高付加価値」
⑤ 次のステップ（実務）
以下のどれを進めるかお選びください：
1️⃣ ブランド別 事業収支（P/L・IRR）試算
2️⃣ 実際の候補地（地番）× ブランド適合表
3️⃣ 金融機関向け事業計画（融資想定）
4️⃣ 自治体補助金・誘致制度の整理
自治体補助金・誘致制度の整理
ここでは 「宮崎県・宮崎市におけるリゾートホテル向けの自治体補助金・誘致制度」 を、
実務で使えるレベル（補助額・条件・使い分け） で体系的に整理します。
🏛 宮崎県・宮崎市
リゾートホテル向け【補助金・優遇制度 完全整理】
① 宮崎県の主な企業立地・観光関連補助制度
【1】宮崎県企業立地促進補助金（最重要）
🔹 概要
県外企業・新規投資を対象に、建物・設備投資の一部を補助。
🔹 対象
ホテル・観光施設（リゾート・宿泊施設含む）
新設・増設・移転
🔹 補助内容（目安）
区分
補助率
上限
建物・設備
投資額の 5〜10%
最大 10〜20億円
雇用奨励金
1人あたり30〜50万円
上限あり
※投資規模・雇用数により変動
※県知事認定が必要
【2】観光立県みやざき推進事業補助金
🔹 対象
高付加価値宿泊施設
インバウンド向けリゾート
長期滞在型ホテル
🔹 補助内容
設計費・改修費・設備費など
補助率：1/3〜1/2
上限：5,000万円〜1億円規模（案件による）
【3】地方創生推進交付金（国＋県）
🔹 特徴
