三鷹市の不動産投資
2026年01月03日
三鷹市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社
📍 東京都三鷹市 概要と不動産価格動向（2025–2026年）
① 人口の推移（市公表資料から）
三鷹市の人口（最新）
2025年8月1日時点での人口：190,805人（男性92,762人、女性98,043人）・世帯数98,321世帯。〔turn1search0〕
推移傾向
2010年代〜2025年にかけて概ね横ばい〜緩やかな増加傾向が見られ、市の政策や住宅需要による居住者定着が進んでいます（総務省・住民基本台帳統計）。
将来的な人口推計でも2030年頃まで微増〜横ばい傾向との予想があります。〔turn0search9〕
年齢構成
高齢化は進むものの、15–64歳の生産年齢人口も多く、居住人口のバランスが良い傾向です（詳細は三鷹市統計参照）。〔turn1search4〕
② 平均所得額／給与ランキング
給与水準
公式な「市町村別平均給与」ランキングは東京都統計年鑑等で確認可能ですが、三鷹市は東京都内では中〜やや高めの水準に位置する住宅都市です。
主要な就業者は給与所得者で、非農業就業者が多い構造です。〔turn1search1〕
※市の統計年鑑等で数値が公開されていますが、三鷹市全体でも都心に比べれば控えめながら、住民の所得は安定しているエリアです。
③ 産業構造と経済力
産業構成
経済センサスによると三鷹市内の主要産業は サービス業・商業・製造業・情報通信産業 等が中心です。〔turn1search1〕
三鷹駅周辺に商業施設が集積し、地域内消費や小売り・サービス系企業が雇用の中心となっています。
経済機能
都心から中央線でアクセスしやすい住宅都市としての性格が強く、通勤圏としての人口流入が安定しています。
井の頭恩賜公園など生活魅力も高く、生活産業が中心の地域経済となっています。〔turn1search19〕
④ 主要企業（所在地・産業）
三鷹市内にはユーザー企業や工場、文化・IT産業など複数の企業が立地します：
代表的企業・産業例
日本無線株式会社（電気機器）
ジャムコ株式会社（航空機部品・機器）
アロカ株式会社（精密機器）
ユニダックス株式会社（卸売業）
※上場・有力企業として三鷹市内に複数立地しています。〔turn2search10〕
その他地域企業
アニメ制作系（例：Brain’s Base など）や情報通信、ローカルサービス業など小規模・中堅企業が複数あります。〔turn2search24〕
※企業数としては約6,600社以上が法人登記されており、製造業・サービス業がバランスよく分布しています。〔turn2search14〕
⑤ 土地価格・現状と推移（公示地価分析）
📊 2025年 公示地価平均（令和7年）
三鷹市の 公示地価平均：約617,524円／㎡（約2,041,400円／坪）、前年比 +5.0％上昇。〔turn0search2〕
商業地・住宅地ともに価格上昇傾向。
・住宅地：約47万円／㎡（坪155万円）
・商業地：約98万円／㎡（坪325万円）
（※2025年公示地価ベース）〔turn0search0〕
地価推移
地価は直近数年で連続上昇しており、10年間の平均成長率も約2.9％と堅調です。〔turn0search2〕
駅近（特に三鷹駅周辺）や中央線沿線地域の地価は高水準で推移。〔turn0search4〕
分析・今後予測
上昇要因
中央線沿線という都心アクセスの良さ
井の頭公園など生活環境の人気
新築住宅・マンションの供給継続
予測
人口安定・住宅需要が続く限り、地価は中長期で緩やかな上昇トレンド継続が想定されます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
中古マンション市場
2025年の三鷹市中古マンション価格（㎡あたり）は 約83.1万円／㎡（坪約274.8万円）。前年比 やや -1.3％程度の微減。〔turn2search0〕
物件によって需給・築年等で価格分散がありますが、駅近・利便性の高い物件は高値圏です。〔turn2search1〕
価格動向
過去数年は東京都全体が価格高騰中である一方、三鷹市内は局所的な変動がありながら概ね高水準を維持しています。〔turn2search8〕
今後の予測
需要は根強く、三鷹駅周辺を中心に価格の底堅さが続くと予想。
都心よりは価格上昇ペースが穏やかなものの、生活利便性・交通利便性の高さから長期的には堅調基調。
⑦ 収益不動産の収益率（利回り）
利回り傾向（市場一般）
三鷹市の不動産価格は上昇傾向にあるため、賃料推移と価格推移のバランス次第で利回りはやや圧縮方向になる可能性あり。
駅周辺の賃料は安定需要ある一方で価格も高めなので、投資収益率（GRM・利回り）は都心郊外型市場としては安定かやや低め。
要因
価格上昇に伴う利回り圧縮リスク
居住需要は安定で空室リスクは比較的低い
⑧ オフィスビルの賃料動向・入居率
三鷹市のオフィス市場
三鷹市は大規模なオフィス街ではなく、住宅主体の都市です。
そのため、都心部（千代田・港・渋谷など）と比較するとオフィス賃料水準は低めですが、地元企業・支店オフィス等の需要は一定。
賃料・入居率
空室率は低めで、特にテレワーク・コワーキングスペースの需要増で地域内オフィス需要は堅調。
中小規模オフィス・貸店舗の賃料は安定傾向です。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
投資環境
プラス要因
✔ 交通アクセス（中央線・井の頭線）
✔ 住宅・マンション需要の安定
✔ 生活環境の良さ・資産価値の持続
リスク要因
⚠ 高価格化による収益利回り圧縮
⚠ 金利変動・経済状況の影響
総合見解
都心圏から近く、住宅需要が強いことから 中長期の価格堅調性は高いと評価できます。
投資対象としては居住用・賃貸用物件の安定需要に支えられる一方、利回りは首都圏郊外レベルであるため慎重な収益設計が必要。
🔟 この街はこれから成長するか？（総合評価）
三鷹市の強み
✔ 交通利便性（中央線・井の頭線）
✔ 生活環境・公園緑地の魅力
✔ 住宅需要の安定・人口の横ばい〜緩増傾向
✔ 地価・マンション価格の堅調さ
成長ポテンシャル
三鷹市は 居住ニーズの強さと都心・生活圏のバランスから、今後も安定した不動産価値と人口構造を維持しやすい地域です。投資・居住のいずれにおいても資産価値の底堅さが見込まれます。
