港区不動産投資
2026年01月06日
東京都港区不動産投資に関する詳細分析
不動産投資コンサルティング銀座MAPESTATE株式会社 2026.1.6
① 主要駅乗降客・繁華街
港区には「東京の玄関口」「国際色豊かな繁華街」「高級住宅街」など幅広い顔があります。
主要駅（乗降客例）
品川駅：約143,000人/日（JRほか） ※港区所在駅として計上。
新橋駅：約141,000人/日（複数路線）
泉岳寺駅：約67,990人/日
浜松町駅：約46,360人/日 収
写真検索キーワード例（Google等）
「港区 品川駅 夜景」
「六本木ヒルズ 東京ミッドタウン」
「新橋 ガード下 居酒屋」
「表参道 青山 街並み」
「お台場 レインボーブリッジ 夕景」
港区は「オフィス」「商業」「住宅」「観光」が混在する複合都市です。
② 人口の推移（公的統計）
2024年住民基本台帳人口：約 269,376人（外国人含む）
港区は東京都23区の中で人口は多めですが、近年は緩やかな増減を繰り返しています（区統計による）。
外国人住民割合も比較的高く、**約8.6％**です。
※正確な推移表は「港区統計年報」等公式資料で確認可能。
③ 平均所得額・給与ランキング
港区は東京都内でも平均所得・年代分布が高いエリアとされます。
⮞ 住民平均年収は 約731万円程度との推計もあります。
これは東京都平均よりも高めで、富裕層・現役世代が多いのが特徴です。
※23区別ランキングでは千代田区・港区・中央区が上位に位置しやすい傾向があります（各種年収調査）。
④ 産業構造・主要企業10社（本社）
港区は企業本社・大手グループ企業の集積地です。
以下は代表的な企業・業種例です（本社が港区所在地の場合）：
企業名
主な事業
備考
野村不動産ホールディングス
不動産
国内大手不動産デベロッパー J-LiC 上場企業サーチ
大東建託
不動産賃貸・建設
本社所在地港区 J-LiC 上場企業サーチ
コスモスイニシア
不動産開発
港区本社 J-LiC 上場企業サーチ
Mori Building Company
都市開発
六本木ヒルズ等の開発 ウィキペディア
ソフトバンク株式会社
通信・ICT
本社 港区内多数拠点 評判
ベルシステム24
コールセンター・BPO
港区本社例あり 評判
NTT Facilities
建築・設計・管理
港区本社 ウィキペディア
Obayashi Corporation
建設業
港区本社（大手ゼネコン） ウィキペディア
Kajima Corporation
建設業
港区本社（大手） ウィキペディア
多国籍企業の東京拠点多数
例：外資系企業本社/オフィス
港区は国際企業の集積地 tokyo-cci.or.jp
※本社ビルやロゴ写真は各企業名で検索すると見つかります。
⑤ 土地価格の現状・推移・予測
地価（2025年基準地価）
港区の基準地価平均は 約573万円／㎡（約1895万円／坪）と高値水準で推移しています。
駅別地価例
虎ノ門駅周辺：約1120万円／㎡（3703万円／坪）
内幸町駅：1107万円／㎡（約3661万円／坪）
地価は依然として上昇基調が続いています。
※最高地点は虎ノ門・内幸町付近で、商業地価は23区内でもトップクラスです。 土地価格
今後予測
再開発・インフラ整備が続く港区は、供給制約もあり中長期で地価は底堅く推移する可能性が高いと多くの不動産評価でみられています。 リエステート
⑥ マンション価格の推移・予測、最高価格物件
マンション価格
港区の中古マンション市場は極めて高値帯です。
23区の中でも価格上昇率が高く、中央値が1億円超のエリアのひとつです。
人口増加率が低くても高価格帯が形成されているのが特異点で、これは高所得層や富裕層の需要が背景にあります。
最高価格マンション
港区のタワーマンション（例：Park Court赤坂 The Tower 等）は超高層高級物件として知られていますが、価格は数億〜数十億円になるケースもあるため個別物件検索が必要です。
⑦ 収益不動産の利回り・最も価格が高い地域
港区は不動産価格が非常に高く、利回りは低い傾向にあります。
一部区分マンションで表面利回り4〜5％台の案件が見られます（例として） 東京
価格が高い地域（虎ノ門・六本木・麻布・表参道エリア）は利回りが特に低く、キャピタルインカム重視型投資向きです。
⑧ オフィスビル賃料の変動・入居率
港区は東京都心でも賃料上位エリアです（千代田区・中央区と並び）。
再開発や大企業オフィス需要により賃料水準は高く、空室率は低位で推移。
特に虎ノ門・新橋・汐留・六本木ヒルズ周辺のブランドオフィス賃料は23区トップクラス。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
強み
ブランド性・資産性が高いエリアであり、国内外投資家の需要が強い。 リエステート
再開発が継続し、商業・住宅・オフィスの複合価値が維持。
外国人居住者や国際企業需要もあるため賃貸需要は堅調。
チャレンジ
価格水準が高く、利回りは相対的に低いため、利回り重視型の投資には不向き。
投資対象の取得コストが高い点は留意が必要。
不動産市場としては「安全性・資産性重視の長期投資向き」と評価されます。
⑩ 港区の将来性
総合評価: 港区は今後も東京の中心的エリアとして価値が継続し、地価・住宅価格・オフィス需要いずれも高水準を維持する見通しです。
再開発・国際企業誘致・交通利便性・富裕層需要の４要素が強く作用。 ト
ただし、人口が大幅増とはならない可能性があり、価格形成は価格帯の厚い高所得者・投資家需要に支えられる構造です。
結論: 港区は「資産価値を守りやすい」「投資対象として魅力が高い」一方で、「高価格帯・低利回りの特徴」を理解した上での戦略設計が必要なエリアです。
投資家・金融機関説明
役員会提出
に使える構成です
② 人口推移（港区公表資料ベース）
2000年：約159,000人
2010年：約205,000人
2020年：約260,000人
2024年：約269,000人
特徴
都心回帰とタワーマンション供給により中長期で増加
外国人居住比率が高い（約8〜9％）
③ 平均所得額・給与水準
港区平均年収（推計）：約720〜750万円
東京都23区内ランキング：上位2〜3位水準
背景
大企業・外資系・金融・IT勤務者が多い
富裕層・高額納税者比率が高い
④ 産業構造と経済力（主要企業10社）
産業構造
本社機能・外資系企業
不動産・都市開発
IT・通信
建設・エンジニアリング
金融・コンサル
港区に本社・中核拠点を置く企業例
森ビル
野村不動産HD
三井不動産（主要拠点）
ソフトバンク
NTTファシリティーズ
鹿島建設
大林組
外資系IT・金融企業多数
大手広告代理店
国際コンサルティング会社
※ 写真掲載想定：虎ノ門ヒルズ／六本木ヒルズ森タワー／汐留オフィス群
⑤ 土地価格の現状・推移・予測
現状（2025年前後）
港区平均地価：約570万円／㎡
商業地・オフィス地は23区トップクラス
最高公示地価地点（代表例）
港区虎ノ門一丁目周辺
約1,100〜1,200万円／㎡
今後の予測
再開発（虎ノ門・麻布台）継続
供給制約が強く、中長期で堅調〜上昇基調
※ 写真掲載想定：虎ノ門ヒルズ周辺街区
⑥ マンション価格の推移と最高価格物件
価格推移
新築・中古ともに長期上昇トレンド
中古平均㎡単価：150〜200万円超
1億円超物件が標準的な市場構造
最高価格帯マンション例
赤坂・六本木・麻布エリアのタワーマンション
価格帯：数億円〜十数億円
※ 写真掲載想定：赤坂・六本木タワーマンション外観
⑦ 収益不動産の利回り状況
表面利回り目安：3.5〜5.0％
区分・一棟とも全国最低水準クラス
利回りが最も低い（価格が高い）エリア
六本木
麻布
赤坂
表参道・青山
特徴
キャピタルゲイン重視型投資
資産保全・相続対策向き
⑧ オフィスビル賃料・入居率
港区オフィス賃料：都心最高水準
空室率：低位安定
最高賃料水準の代表ビル
虎ノ門ヒルズ
六本木ヒルズ
東京ミッドタウン
※ 写真掲載想定：虎ノ門ヒルズオフィス
⑨ 不動産投資の現状と将来性
⑩ 港区エリア別 投資分析（実務向け）
1. 虎ノ門・新橋エリア
特性：国家戦略特区・再開発の中心、超一等地オフィス
地価水準：港区内最高クラス
想定利回り：3.0〜4.0％
向いている投資：オフィス・長期保有・法人本社
評価：★★★★★（安全性・象徴性）
2. 六本木エリア
特性：商業・文化・高級住宅の複合
地価水準：非常に高い
想定利回り：3.5〜4.5％
向いている投資：富裕層向け住宅・ブランド資産
評価：★★★★☆
3. 赤坂エリア
特性：官庁・大使館・高級住宅地
地価水準：高水準
想定利回り：4.0〜5.0％
向いている投資：高級レジデンス・相続対策
評価：★★★★☆
4. 麻布・南麻布エリア
特性：超富裕層住宅・外国人居住
地価水準：港区内でも最上位
想定利回り：3.0〜4.0％
向いている投資：資産保全・海外富裕層賃貸
評価：★★★★★（希少性）
5. 青山・表参道エリア
特性：ブランド商業・デザイン・高感度
地価水準：高い
想定利回り：3.5〜4.5％
向いている投資：店舗・複合用途
評価：★★★★☆
6. 品川・港南エリア
特性：再開発・タワーマンション・交通結節点
地価水準：上昇中
想定利回り：4.5〜5.5％
向いている投資：レジデンス・実需＋投資
評価：★★★★☆
エリア別 投資タイプ早見表
エリア
資産保全
利回り
将来性
総合評価
虎ノ門・新橋
◎
△
◎
★★★★★
六本木
◎
△
○
★★★★☆
赤坂
○
○
○
★★★★☆
麻布
◎
△
○
★★★★★
青山
○
△
○
★★★★☆
品川
○
◎
◎
★★★★☆
投資環境
国内外投資マネー流入が継続
高価格・低利回りだが流動性が高い
投資適性
長期保有
資産価値維持
法人・富裕層・相続対策
⑩ 港区は今後も成長するか（総合評価）
結論：成長・価値維持ともに極めて高い
再開発×国際都市機能
富裕層・外資系需要
東京の中枢として不可逆的地位
▶ 港区は「高利回りを狙う街」ではなく、 「資産価値を守り・高める街」
