目黒区の不動産投資
2026年01月03日
目黒区の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（公表データ・推計）
人口（住民基本台帳・推計）
目黒区の人口は約 28万〜29万人程度（住民基本台帳ベース）。2020年国勢調査では約288,088人でした。ウィキペディア
過去推移
1995年〜2020年で人口は段階的に増加し、280,000人台に乗っています。市の人口
将来推計（国立社会保障・人口問題研究所）
2020〜2035年で +約2.4％の緩やかな増加傾向 の予測。ウチノカチ
特徴
若年〜中高年・高齢者までバランス良い人口構成で、居住者の人口密度も高めです。Global Base
② 平均所得額 — 市町村別平均給与
住民の所得水準
目黒区の 平均年収（納税義務者ベース）約658万円 であり、23区内でも比較的高所得エリアの一つです。Global Base
会社員平均給与ランキング
23区中でも上位の水準（例として平均年収778.7万円との推計例）というデータもあります（中央値/推定値ベース）。Indeed
→ これは東京都全体を母集団に比較すると高めであり、居住者の所得力が高い傾向です。
③ 産業構造と経済力
区内の産業構成
目黒区は 住宅主体の都市型地域 ですが、商業・生活サービス業が強い構造です。
卸売・小売業、小売・サービス業、宿泊・飲食業の事業所が多く、区内の事業所数構成でもこの比率が高いことがわかります。目黒区公式サイト
産業別の就業状況
「卸売業・小売業」「医療・福祉」「宿泊・飲食サービス業」が大きな割合を占める傾向。目黒区公式サイト
→ 地域経済は「生活需要・商業・サービス寄り」であることがわかります。
④ 主要企業
目黒区は東京23区でも産業中心区ではなく、事業所の多くは中小企業やサービス・販売業です。ただし一部有名企業のオフィスや本社が所在します（例：各種企業オフィス、サービス業・IT関連企業など）。加えて、目黒区には 「Nakameguro（中目黒）」「Jiyugaoka（自由が丘）」 といった人気商業住宅エリアがあり、多くの店舗・企業活動が存在します。Japan Property
※特定の大企業本社リストは自治体公開データを確認しないと確定しませんが、区内オフィスを構える企業は多いです。
⑤ 土地価格現状と推移（公示価格から分析）
2025年 公示地価/基準地価
平均公示地価：約160万9,693円/m²（坪約532万1,302円）。土地価格相場が分かる土地代データ
住宅地平均：約123万円/m²、商業地平均：約232万円/m²と用途別でも高水準。土地価格相場が分かる土地代データ
地価推移（過去5年）
公示地価では2019〜2025年で継続的な上昇傾向。2025年は約1,609,694円/m²で前年から上昇。地価公示・地価調査(基準地価) マップ (全国)
駅力と価格差
駅力の高い「中目黒」「自由が丘」「神泉」周辺などは区内でも高価格。土地価格相場が分かる土地代データ
分析ポイント
目黒区は都心近接・生活利便性が高く、人口の緩やかな増加傾向が不動産需要の基盤となっています。
公示地価はいずれも上昇が続いており、東京湾岸や山手線内の地価上昇トレンドと連動しています。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
中古マンション価格
2024年初期データでは中古マンションの平米単価平均が 118万円/m²台 と高水準（50〜90㎡試算で5,900〜1.06億円超）という実勢価格例あり。土地価格相場が分かる土地代データ
価格トレンド要因
東急東横線・東京メトロ日比谷線沿線の生活利便性・人気が中古マンション需要を支えています。収益不動産仲介・ワンルームマンション売却
新築・中古とも都心主要駅近接で高価、都心回帰や住宅需要期待は引き続き存在。
将来予測
若年層・DINKs・ファミリー層の居住需要が引き続き高く、交通利便性から価格は中長期的に堅調と予想。ただし金利動向には注意。
⑦ 収益不動産の収益率（利回り）の変動
現状
世田谷区・目黒区など人気住宅エリアは不動産価格が高く、収益物件の 表面利回りは相対的に低め（一般的には都心高需要エリアで3〜5％台が多くなる傾向）。※一般市場観
傾向
価格上昇が賃料上昇に追いつき切らないと利回りが低下しやすい。
賃貸需要は高いものの、採算性評価が重要な局面。
背景
人気エリアのため空室率は比較的低く、長期保有による安定賃料確保が可能。
⑧ オフィスビルの賃料・入居率
オフィス市場の特徴
目黒区は生活・居住主体の都市であり、大規模オフィス集積地ではない。
中小規模オフィス・店舗・クリエイティブ系企業のオフィス需要は存在し、駅周辺中心に安定した需要があります。
賃料動向
新宿・渋谷・丸ノ内等の中心区に比べて賃料水準は控えめ。
ただし落ち着いたオフィス・商業需要が維持され、入居率は安定しやすいという特徴。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
現状
目黒区は住宅需要が高く、中古マンション・賃貸住宅への投資需要が強い市場です。
価格が高く利回りが抑制されがちなものの、賃貸需要は相対的に高く、空室リスクは低い傾向。
将来性
都心アクセス性・生活利便性の高さは中長期的な資産価値維持にプラス。
学生・若年層だけでなく、ファミリー層需要もあり、安定的な長期投資対象となりやすい。
⑩ この街はこれから成長するか？（総合評価）
強み
✔ 都心アクセス（渋谷・新宿・品川などへ好アクセス）収益不動産仲介・ワンルームマンション売却
✔ 生活・商業・教育・文化のバランスが高い
✔ 高所得者層と人気住宅地の存在
✔ 公示地価・住宅価格が上昇トレンド
リスク
⚠ 価格上昇による投資利回り圧縮
⚠ マンション価格の高止まり・市場循環変動
総合評価
目黒区は 東京都23区の中でも人気の住宅・商業エリア であり、基礎人口も安定成長予測、地価は高水準で堅調に推移していることから、今後も魅力的な不動産市場として成長余地が高いと評価できます。
