町田市の不動産投資
2026年01月03日
町田市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📊 町田市の人口
2025年1月1日時点の住民基本台帳人口は 約430,170人。世帯数は 約208,738世帯 です。住宅情報館
2016〜2025年までの人口はほぼ横ばい〜微増傾向が続き、ピーク近辺で安定しています。住宅情報館
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、2025年以降は 緩やかな減少傾向に転じる可能性 が指摘されています（2030〜2050年にかけて数％減の予測あり）。machida-cci.or.jp
➡ 町田市は神奈川県境に近い東京都最大クラスの人口規模をもち、人口の維持力が比較的高い一方、全国的な高齢化・自然減の影響は今後も続く見込みです。
② 平均所得額・市町村別平均給与ランキング
✔ 町田市の具体的な平均給与の最新統計値は東京都統計年鑑（e-Stat等）に掲載されていますが、
税務統計ベースでは 納税義務者1人当たり所得が約438万円程度 と推計され、東京都全体よりやや低め、郊外都市としては中位〜やや高めの所得水準です。住まい1
※平均所得（年収）の全国/都内順位や詳細値は統計年鑑で確認できます。
③ 産業構造と経済力
📌 町田市の産業構造（経済センサスより）
町田市の事業所の産業構成では、
• 卸売業・小売業：構成比 約23％（最大）
• 医療・福祉：12％
• 宿泊・飲食サービス：10％程度
• 不動産・物品賃貸業：約9％
• 建設・製造業も一定の比率あり ※2021年データベースより。町田市公式サイト
📊 産業別従業者数でも 卸売・小売や医療・福祉、宿泊・飲食サービス が主要雇用産業です。町田市公式サイト
➡ 町田市はベッドタウン兼商業都市として、生活関連サービス、小売・飲食、医療・福祉など「人の生活に近い産業」が中心で、郊外型の消費・サービス需要が経済を支えています。
④ 主要企業
📌 町田市は大企業の本社集中地ではありませんが、地域に密着した企業が活動しています。
代表的な産業分野は 小売・卸売、サービス、医療福祉関連 で、地元中小企業が経済を支えています。
※市内に本社を置く全国企業の一覧はまとまった公表が少ないため、主要商業・流通企業は不動産・小売系、専門サービス系等が中心です。
⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測（公示価格分析）
📊 公示地価（2025年・令和7年）
町田市の 公示地価平均 は 約268,363円/m²（約887,200円/坪）、前年比 +2.8％ 上昇 です。ちか地価公示価格情報サイト
過去30年間の地価データを見ると、1995〜2025年で 平均価格が上昇傾向 で、直近10年でも+1.16％/年の成長となっています。ちか地価公示価格情報サイト
最高価格地点は 原町田6丁目の約2,970,000円/m² など駅前の商業地が高い水準です。ちか地価公示価格情報サイト
📊 基準地価（2025年）
平均は 約242,807円/m²（約80.3万円/坪）。住宅地・商業地ともに 前年から上昇。土地価格相場が分かる土地代データ
商業地は上昇率が高く、駅前部の需要が地価を牽引しています。土地価格相場が分かる土地代データ
📈 地価推移解析
町田市の地価は ここ数年で緩やかな上昇傾向が継続しています。交通アクセス・商業集積の強さが支えとなり、中長期でも地価の安定した推移が期待されます。土地価格相場が分かる土地代データ
将来は高齢化・人口動態の変化などの影響を受けつつも、ターミナル駅周辺は地価支持力が相対的に強いです。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 町田市内のマンション市場は駅ごとに価格差が存在しますが、
主要駅（町田駅、小田急・JR沿線）では 新築マンションの販売価格が5,000〜7,000万円台 のところもあり、㎡単価は 80〜90万円台 という相場感です。住宅情報館
中古マンションでは築年数によって価格差があり、築15年以内で約5,200万円前後／㎡約75万円程度 などの実例もあります。住宅情報館
📈 予測
首都圏全体の住宅価格上昇傾向が郊外にも波及しており、駅近・利便性の高い立地は 価格底堅さが継続 すると考えられます。
金利環境や住宅供給バランスの変化により調整局面はあるものの、地価や住宅需要が下支え要因として機能します。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 郊外住宅都市では、都心ほどではないものの表面利回り（賃料利回り）は比較的高めの傾向があります。
町田市は交通利便性が高く、賃貸需要が強い立地特性があるため、安定した稼働率と比較的高い利回り が見込めます。
ただし、地価上昇と賃料伸びのバランスによって利回りが圧縮される可能性もあります。
📈 変動要因
空室率、人口動態、金融政策（金利）の動向が利回りに影響します。
➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率の状況
📍 町田市には都心ほどのオフィス集積はありませんが、 商業ビル／小規模オフィス市場が存在します。
町田駅周辺は地域の商業・オフィス需要が高く、中小企業の支店・営業所、クリニック・サービス系オフィスの入居率は比較的安定 しています。
📊 賃料水準は都心主要エリアより抑えられていますが、利便性の高い立地（駅近）では入居率が高い状態が改善につながります。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 地価・公示地価は上昇傾向を維持
✔ 駅ネットワーク（JR・小田急・東急）による交通利便性
✔ 商業機能・生活利便性が高く、居住・投資マターとして魅力あり
📈 将来性
駅近・商業集積エリアの不動産は 中長期で資産価値が安定〜上昇 する可能性が高いです。
郊外住宅市場としては、人口の横ばい〜緩やかな減少傾向があるものの、都市機能とアクセスが需要を下支え しています。
⚠ 注意点
日本全体の少子高齢化、人口減等のマクロ要因
金利変動による不動産投資効率
⑨ この街はこれから成長するか？
✔ 強み
交通アクセスが抜群（JR横浜線・小田急線・東急田園都市線・京王相模原線）で都心・神奈川方面への利便性が高い。住宅情報館
商業機能が強く、広域集客型の消費地としても中心性が高い。住宅情報館
地価・住宅価格が堅調に推移し、駅近での投資価値が評価されやすい。ちか地価公示価格情報サイト
⚠ 課題
将来人口は2025年以降緩やかに減少に転じる可能性があり、長期的な需要下支えは地域戦略次第。machida-cci.or.jp
高齢化率の上昇など社会動態の変化。
📈 総合評価
➡ 町田市は都心圏とのアクセス優位性、商業・生活環境の充実により国内でも魅力が高い郊外都市です。
住宅・商業不動産の安定した需要、地価の緩やかな成長、中長期での投資先としての基盤が整っており、今後も資産価値の評価が持続・成長する可能性が高い地域といえます。
