江東区の不動産投資
2026年01月03日
江東区の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（住民基本台帳・国勢調査ベース）
推計人口
2025年5月1日時点の推計人口：約543,730人（推計）。〔turn1search20〕
人口密度は約12,648人/km²と23区内でも高い居住集中エリアです。〔turn1search20〕
人口動向
江東区はここ数年、湾岸・都心近接エリアとして人口が継続して増加しています（住民基本台帳統計で年次データあり）〔turn1search2〕。
外国人住民比率も約7.44%前後で、都心住宅エリアとして一定の多様性があります。〔turn0search4〕
※詳細な年別人口推移は江東区の「人口統計」データブックを参照できます。〔turn1search3〕
② 平均所得額（市区町村別平均給与ランキング）
所得水準
江東区の求人データによる平均年収は 約427万円 程度と推計され、東京都の平均年収よりやや低めの傾向が見られます。〔turn1search6〕
勤務者ベースの給与動向は業種・職種で幅がありますが、湾岸再開発・高付加価値職種の増加で職種ミックスが変化しています（※自治体別平均所得の統計は東京都統計年鑑などをご覧ください）。
③ 産業構造と経済力
産業構造
江東区は商業・サービス・製造・物流・卸売など多様な産業を有する区です。
江東区データブックでは、産業・生活分野として区内事業所数や従業者数等の統計を掲載しており、第三次産業（サービス・小売・飲食・情報通信・物流）が主要分野とされています。〔turn1search1〕
江東区は埋立地を含む湾岸エリア（豊洲・有明）の開発が進行しており、商業・サービス業・オフィス需要が強い特徴があります（区内再開発拠点多数）。
経済力としては産業分野の多様性があり、製造・物流の集積と商業・サービスの成長が見られます（東京都産業労働局レポートにも分析あり）。〔turn1search8〕
④ 主要企業（所在地・集積）
江東区は本社機能を持つ企業が複数集積し、特に湾岸・臨海エリアは大規模開発・企業拠点として知られています。
具体的に区内住所の企業統計は区統計・法人データベースで把握できますが、代表的な企業群としては大手商社支店、流通・物流企業、湾岸関連のオフィスが集まっています。
（※江東区の平均給与ランキングに関する企業情報も公開されていますが、詳細は関連リリース参照可。）〔turn1search18〕
⑤ 土地価格現状と推移 — 公示価格/基準地価分析
2025年 公示地価（令和7年）
平均：約 78万6,617円/m²（坪 約260万円）、前年比 +10.1% 上昇。〔turn0search2〕
商業地平均：約 112万8,352円/m²、住宅地平均：約 59万3,576円/m² と、用途別でも上昇が顕著です。〔turn0search0〕
基準地価
基準地価平均：約 84万2,678円/m²（坪 約279万円）、前年比 +12.75% と上昇。〔turn0search0〕
豊洲・門前仲町などの駅近エリアが高地価地点にランクインしています。〔turn0search0〕
価格推移の傾向
江東区の地価は2010年代後半〜2020年代にかけて全体として上昇傾向。特に湾岸エリアの再開発・住宅開発が地価牽引要因です。公示・基準地価ともに近年は10%前後の高い上昇率を示しています。〔turn0search0〕
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
中古マンション価格
2025年の江東区中古マンション価格相場（平均取引価格）は 約112万円/㎡ と報告されており、前年比でも +6.8%以上 の堅調な上昇となっています。〔turn0search10〕
価格上昇背景
湾岸・豊洲エリアのタワーマンションなど供給が継続し、都心アクセスの良さや生活利便性の評価が強いエリアとして価格上昇を牽引しています。〔turn0search3〕
2024〜25年においても、中古マンション価格の上昇率が東京都23区内で上位エリアに入り、中央区・港区に次ぐ「上位3強」の一角と評価されるデータも報告されています。〔turn0search3〕
今後予測
人口増・再開発や都心アクセスの強さからマンション価格は中長期で堅調基調が続く可能性が高いと見られますが、金利動向・供給量によって変動する局面があります。
⑦ 収益不動産の収益率（利回り）の変動
収益率傾向
江東区の不動産価格上昇は賃料にも波及していますが、価格上昇が賃料上昇を上回る局面では表面利回りが圧縮される傾向があります（東京都の中心部に近い湾岸・再開発エリアで顕著）。
空室率が低めで需要が高い一方、投資利回りは23区中心部に近い水準になることが多く、「高価格×安定需要」のバランスが特徴です。
⑧ オフィスビルの賃料の変動・入居率
オフィス市場
江東区は湾岸エリアをはじめとして物流・サービスオフィス・商業オフィス需要が強く、特に豊洲・有明周辺に大規模なオフィス・企業拠点が増加しています。
都心主要区（千代田・港・中央等）と比べると賃料水準はやや抑えられるものの、湾岸エリアの再開発により高付加価値スペースの需要が高まっています。
入居率
コロナ禍からの回復基調の中、企業のオフィス回帰や新規拠点ニーズがあり、江東区内でも入居率は比較的安定していると評価されます。（市場全体のトレンド）
⑨ 不動産投資の現状と将来性
投資環境
✔ 地価・マンション価格が継続上昇し、資産価値の底上げ傾向
✔ 再開発・湾岸エリアのブランド化が進行
✔ 中古・新築両市場で需要が強い
リスク要因
⚠ 価格上昇による利回り圧縮
⚠ 金利・景気・供給量の変動影響
将来性
江東区は人口増・都市機能高度化・再開発が特徴であり、中長期では投資対象としての魅力が高いと評価されています。住宅・商業・オフィス用途いずれも需要が底堅いため、安定した資産価値が期待されます。
⑩ この街はこれから成長するか？（総合評価）
強み
✔ 都心アクセス（東京駅・銀座・渋谷方面）に近接
✔ 再開発・湾岸エリアの強い価値向上
✔ 人口増加傾向・多様な居住需要
✔ マンション価格上昇率が23区内でも高い位置にあることが確認されるデータあり（2025年データ）〔turn0search3〕
懸念点
⚠ 賃料上昇が遅れると利回りが圧縮
⚠ 地価・人口は好調とは言え、中心コアほどではない
結論
江東区は 東京都23区の中でも今後も高い成長ポテンシャルと堅調な不動産価値を維持するエリア です。湾岸・豊洲をはじめとする再開発エリアの価値向上、人々の住みたい街としての人気、加えて商業・オフィス需要の高さが長期の成長基盤となります。
