茶碗通りの古民家
2026年03月14日
茶碗坂の古民家住宅 銀座MAP ESTATE株式会社 2026.3.14
清水寺は法相宗）系の寺院で、平安京遷都以前からの歴史をもつ京都では数少ない寺院の1つである鹿苑寺（金閣寺）、などと並ぶ京都市内でも有数の観光地として有名であり[3]季節を問わず多くの参詣者が訪れる。また、修学旅行で多くの学生が訪れる。古都京都の文化財としてユネスコ世界遺産に登録されています。
五条坂・茶わん坂は、東山にある清水焼発祥の地です。弁慶と牛若丸が出会ったという五条大橋よりも東を五条坂、東大路通りから清水寺への参道を茶わん坂と呼びます。
この五条坂・茶わん坂一帯で清水焼が作られるようになったのは、8世紀頃に僧行基が清閑寺村茶碗坂で製陶したことからと伝えられています。また、16〜17世紀頃、茶碗屋久兵衛が五条坂一円で金、赤、青の彩色した陶器を作り、「清水焼」の名を冠したことからともいわれています。清水焼の長い歴史と風土の中で、この地は数多くの名工を輩出してきました。人間国宝・近藤悠三記念館や、6代目清水六兵衞以来の家宅なども位置しています。清水寺の境内には、清水焼の祖・野々村仁清と、仁清に師事した尾形乾山（兄は画家の尾形光琳）の顕彰碑が建立され、焼き物の地を静かに見守っています。
〒605-0846 京都府京都市東山区五条橋東６丁目
グーグル座標34.995197, 135.779568
古民家売却不動産概要
所在地
京都市東山区五条橋東6丁目583-73
用途地域第2種住居地域土地94.21㎡（約28.5坪）建物105.45㎡築約111年（京町家系）
前面道路南側 6.25m公道間口約5.75m接道、南接 道価格相談
清水寺の訪問人数
年間 約500万〜700万人 の観光客が訪れます。
平均すると1日 約1.5万〜2万人ですが、ピーク時は4万〜6万人になります。その人の流れが
祇園
↓
二年坂
↓
清水坂
↓
清水寺
という動線で動きます。
茶碗坂の人流（重要）
茶碗坂は五条坂からの観光客、清水寺から降りる観光客が流れるため
実際の体感人流
2万〜3万人 / 日程度と推定されています。これは京都では かなり多い通りです。
京都の通り別人流ランキング（観光）
順位
通り
人流
1
祇園四条通
5〜7万人
2
二年坂・産寧坂
4〜6万人
3
清水坂
3〜5万人
4
錦市場
3〜4万人
5
嵐山渡月橋通
3〜4万人
6
茶碗坂
2〜3万人
観光人流と不動産価格の関係
京都では人流 × 間口で賃料が決まります。
目安
人流
店舗賃料
5万人
坪10〜15万円
3万人
坪6〜10万円
2万人
坪4〜7万円
1万人
坪2〜4万円
茶碗坂は坪4〜7万円の店舗賃料帯です。
不動産の実務感覚
京都では人が歩く通り＝土地価格です。
つまり人流が多いほど
店舗賃料
土地価格
投資価値
すべて上がります。
京都 観光店舗賃料地図（坪賃料）
嵐山坪4〜8万円
│
祇園四条坪10〜15万円
│
錦市場坪8〜12万円
│
二年坂・産寧坂坪12〜18万円
│
清水坂坪8〜12万円
│
茶碗坂坪4〜7万円
│
五条坂坪3〜5万円
│
東山住宅地坪1〜3万円
清水寺周辺の観光店舗
この地域の店舗は
抹茶カフェ
和菓子店
京土産
陶器店
着物レンタル
などが多いです。
観光客の支出が多いエリアです。
清水寺周辺の通り構造
祇園四条
│
二年坂
│
産寧坂
│
清水坂
│
茶碗坂 ← あなたの物件
│
五条坂
│
五条通
つまり今回の物件は
京都観光通りランキングで上位30％程度に位置します。
茶碗坂の特徴
茶碗坂は
清水焼の陶器街
観光客が歩く通り
カフェや土産店増加
という特徴があります。
清水寺の参道の一つなので
観光不動産として成立する通りです。
この地域の町家は
カフェ
抹茶店
土産店
小規模旅館
として利用されることが多く、
普通住宅よりかなり高く売れます。
実際の町家売買レンジ
京都不動産会社・売出事例から見ると、二年坂・産寧坂の町家は次の価格帯です。
規模
価格
小型町家（50〜70㎡）
2億〜4億円
中型町家（80〜120㎡）
4億〜7億円
大型町家（150㎡以上）
7億〜12億円
※改装済み店舗の場合
10億円超も珍しくありません。
実際に多い取引事例（市場例）
※個別成約価格は非公開が多いので、売出レンジベースです
例
二年坂 町家
土地約90㎡
約4.5億円
産寧坂 商店町家
土地約120㎡
約6〜7億円
産寧坂 大型町家
土地約200㎡
約10億円以上
この通りは世界中の観光客が必ず通る通りです。
なぜここまで高いのか
理由は3つあります。
① 人流二年坂・産寧坂4〜6万人 / 日京都トップクラスです。
② 店舗売上カフェ・土産店は年売上1億〜3億円になることもあります。
③ 希少性
景観保存地区のため
新築不可
外観変更制限
つまり供給が増えない
京都の観光町家は
通り格で価格が決まります。
通り格
S二年坂・産寧坂
A清水坂
B茶碗坂
C五条坂
物件概要の不動産はBランク（観光通り）です。
京都の町家最高価格は15億円を超えています。
京都の町家は一般住宅とは全く違う市場があり、観光通りの町家は数億円〜10億円超になることがあります。
京都 観光町家 最高取引ランキング（通り別）
順位
エリア・通り
最高価格レンジ
特徴
1
二年坂・産寧坂
7億〜15億円
清水寺観光の中心
2
祇園花見小路
6億〜12億円
花街・高級飲食街
3
清水坂
4億〜8億円
清水寺メイン参道
4
錦市場周辺
3億〜7億円
京都最大の食の観光街
5
祇園四条周辺
3億〜6億円
飲食・観光中心地
6
嵐山渡月橋周辺
2億〜5億円
嵐山観光中心
7
茶碗坂
2億〜4億円
陶器街観光通り
8
五条坂
1.5億〜3億円
清水焼問屋街
① 二年坂・産寧坂の最高価格
この通りは
清水寺観光の核心
世界遺産景観地区
1日4〜6万人の人流
そのため
普通の町家でも
4〜7億円
になることがあります。
大型町家
10億円以上
も珍しくありません。
② なぜここまで高いか
理由は3つです。
人流
二年坂4万〜6万人／日京都トップクラス。
店舗売上観光カフェ年売上1億〜3億円
供給制限
景観保存地区のため
新築ほぼ困難
外観規制
つまり供給が増えないことが大きく不動産価格に影響を与えます。
③ 京都観光町家の価格構造
二年坂・産寧坂 7〜15億
清水坂 4〜8億
祇園花見小路 6〜12億
茶碗坂 2〜4億
五条坂 1.5〜3億
住宅町家 3000万〜1億
物件との位置関係
祇園
│
二年坂・産寧坂
│
清水坂
│
茶碗坂 ←あなたの物件
│
五条坂
つまり
観光通りとして中上位です。
⑥ 京都町家市場の重要な事実
京都では町家価格がこの10〜15年で2〜4倍になっています。
理由
外国人投資
ホテル会社
カフェブランド
などの購入です。
英語では
“Historic Machiya near Kiyomizu Temple (4 minutes walk)”
KYOTO INVESTMENT OPPORTUNITY
KIYOMIZU TEMPLE AREA – HISTORIC MACHİYA
■ Location
583-73 Gojo-bashi Higashi 6-chome, Higashiyama-ku, Kyoto
■ Property Type
Traditional Kyoto Machiya (2-story)
■ Land Area
94.21㎡
■ Building Area
105.45㎡
■ Front Road
South side public road approx. 6.25m
■ Frontage
Approx. 5.75m
■ Zoning
Category II Residential Zone
■ Landscape Regulation
Historic Heritage Scenic District
■ Distance
4 minutes walk to Kiyomizu-dera Temple
■ Surrounding Environment
Located on Chawan-zaka, a traditional tourist street leading to Kiyomizu Temple.
Area with high tourist foot traffic including pottery shops, cafés, restaurants and traditional stores.
■ Potential Uses
Boutique café / tea house
Machiya restaurant
Luxury souvenir store
Small boutique hotel / guesthouse
Investment property in Kyoto tourism district
■ Market Highlights
One of the most visited tourist areas in Kyoto
Approx. 5–7 million visitors annually to Kiyomizu Temple
Limited supply of traditional Machiya properties in protected historic districts
■ Price Indication
JPY (market reference)
■ Key Investment Point
Rare Machiya property within walking distance of Kiyomizu Temple, located on a historic tourist street with strong commercial potential.
For further information please contact.
投資家向け資料
京都の観光不動産は詳細説明より「場所」が大切です。
清水寺観光動線地図（実務イメージ）
京都東山では観光客の流れがほぼ決まっており、
不動産会社はこれを **「観光動線」**として理解しています。
実務的な観光ルートを簡単な図で示すと次のようになります。
祇園四条
│
八坂神社
│
二年坂
│
産寧坂
│
清水坂
│
清水寺
│
（帰りのルート）
│
茶碗坂
│
五条坂
│
五条通
① 観光客の動き清水寺観光客の典型的なルート
祇園四条
八坂神社
二年坂
産寧坂
清水寺
茶碗坂・五条坂へ下る
つまり茶碗坂は帰り動線です。
