国立市の不動産投資
2026年01月03日
国立市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡPESTATE株式会社
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📌 人口規模
国立市の人口は約 7.6〜7.7万人（2021年推計）で、東京都多摩地域の中でも小規模な都市です。約38,825世帯程度とされています。〔turn0search24turn1search1]
📉 推移と将来
過去の行政計画によれば、人口は2015年頃をピークにゆるやかに減少傾向に転じる可能性があるとされ、2035年頃までにやや減少する将来推計が出ています（少子高齢化の影響）。〔turn1search0]
また住民基本台帳ベースでは、2024〜2025年ごろまで人口が横ばい〜微増推移との推計もありますが、中・長期では緩やかな減少傾向も予想されます。〔turn1search2]
➤ 国立市は東京都心部に近い住宅都市でありながら、人口構造の先行きには少子高齢化の影響が見えています。
② 平均所得額（市町村別平均給与ランキング）
📌 国立市の平均給与（所得）について最新の市町村別データは東京都統計年鑑等で公開されていますが、明確な最新版数値は一般公開時期によります。
✔ 就業状況・給与ベースでは、都心部ほど高所得ではないものの、通勤需要・教育都市としての層の厚さがあり、都内郊外として中〜上位の給与水準が想定されます（東京都市部平均付近〜やや高め）。
📊 また個人市民税課税（給与所得ベース）は過去最高水準の納税義務者数・給与総額増の傾向が見られます。〔turn1search2]
➡ 正確な順位は東京都統計（市町村別平均給与）で確認可能ですが、国立市は世帯平均・都市インフラ整備の充実などから郊外住宅都市として比較的高い所得水準が特徴です。
③ 産業構造と経済力
📌 産業構造の特徴
国立市は面積が約 8.15 km² と 小さく、都市内に大規模工業や産業団地はありません。〔turn1search10]
国立市内の事業所数は約 2,600〜2,700程度 で、従業員数も2〜2.6万人と小規模です（東京都全体・周辺都市より少ない規模）。〔turn1search14]
📌 主な産業分布
卸売・小売業、サービス業、飲食業・生活支援型産業が中心です。
住宅都市としての商業・個人店舗・サービス産業が雇用と消費を支えています。
中小企業や商店が地域経済の核心で、大企業の集中は少なめです。
📌 経済力
国立市は製造業・大規模企業立地は限定的ですが、文教都市・住宅都市として安定した消費基盤がある点が経済力の特徴です。〔turn1search10]
④ 主要企業
📌 国立市には上場企業本社は限定的で、約2社程度の上場企業（小売・その他） が本店を置くというデータもあります。〔turn1search4]
✔ 法人数は約3,000社、株式会社は約1,477社程度あり、飲食・小売・サービス・教育系など多様な小規模法人が存在します。〔turn1search4]
📌 地元の主な拠点
Hitotsubashi University（‐ 一橋大学） — 都市中心部にある国立市の象徴的教育機関で、学生・研究者の存在が都市価値に寄与しています。〔turn1search3]
➡ 主要企業集積というより「教育機関・文化的機能＋中小企業・商業集積」が主要産業形態です。
⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測
（公示地価データ2025（令和7年））
🧱 公示地価（2025年）
国立市平均の 公示地価：約44.6万円/m²（約147.6万円/坪）、前年比 +5.2% 上昇。〔turn0search2]
最高価格地点：約 147万円/m² などの高評価地点あり（駅近・商業系）。〔turn0search1]
🏡 用途別
住宅地平均：約38.4万円/m²（約127万円/坪、+4.7%）
商業地平均：約75.2万円/m²（約248万円/坪、+6.9%）
工業地平均：約21.5万円/m²（約71万円/坪、+5.4%） 〔turn0search0]
📊 総合評価
2025年公示地価は過去5年連続上昇傾向で、***安定的な価格上昇（+4〜+7%前後）***が続いています。〔turn0search0]
駅周辺や文教町としてのブランド力も評価材料です。
📈 推移・予測
緩やかながら継続的に上昇傾向が想定され、都心アクセスの良さ・住宅需要・教育都市ブランドが地価を下支えする要因となります。
➡ 中長期でも 堅調な地価推移が期待されるエリア です。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 国立市は住宅都市であり、マンション供給は限定的ながら駅周辺を中心に中〜小規模マンションが多いエリアです。
📈 価格傾向
東京都全体の中古・新築マンション価格が高止まり傾向の中、国立市もその影響を受けて底堅い価格維持・緩やかな上昇圧力が続いていると考えられます。
特に徒歩圏・駅近・築浅物件は人気が高く、価格の下支えになります。
📊 予測
国立市は住宅需要が安定し、住環境・教育環境が好評価で、中長期でマンション価格は底堅く推移する可能性が高いです。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 利回り傾向
郊外・住宅主体のエリア特性から、賃貸利回りは都心部より高めで安定性が比較的高い傾向にあります。
価格上昇が賃料上昇を上回るケースでは利回り圧縮リスクがありますが、住宅需要の強さが下支え要因となります。
📈 変動要因
供給量、金利環境、人口動態（高齢化・世帯数変化）、住宅政策が影響しますが、国立市は全体として安定した賃貸需要があるため収益型投資物件として魅力があります。
➇ オフィスビルの賃料・入居率の状況
📌 国立市は大規模オフィス街ではなく、小規模オフィス・店舗・サービス拠点が中心です。
✔ オフィス需要は地域中小企業・教育機関関連・個人事業者需要が中心で、安定した中小オフィス需要が見られます。
📊 入居率についてはエリア全体として低空室率というデータは公表されていませんが、通勤アクセスの良さと生活店舗需要が支えとなって、比較的安定した入居状況が想定されます。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 公示地価・基準地価は連続上昇傾向
✔ 駅アクセス良好（中央線）
✔ 教育都市としての安定需要（Hitotsubashi University 等教育機関の影響）
📈 将来性
住宅・賃貸需要が底堅い点は大きな強みです。
投資用不動産としても堅調な資産性と安定利回りの確保が期待できます。
⚠ リスク
都市圏全体のマクロ経済・金融政策（金利変動など）や人口減少・高齢化の長期影響は念頭に置く必要があります。
⑨ この街はこれから成長するか？
📊 強み
✔ 中央線という高い交通利便性
✔ 教育都市（文教都市）のブランド価値（Hitotsubashi University 等）
✔ 住環境の良さ（桜並木・大学通り・緑地など）
✔ 地価・住宅価格の堅調推移
📉 懸念
⚠ 少子高齢化による将来人口の停滞〜緩やかな減少見込み（長期）
⚠ 大規模産業集積は限定
📈 総合評価
➡ 国立市は都心アクセス・住環境・教育資源という明確な強みを持ち、中長期で堅実な地価・不動産需要が期待できる成長性の高い住宅都市と評価できます。
不動産投資・居住用の双方にとって魅力が高いエリアです。
