江東区清澄白川不動産投資
2026年09月28日
清澄白河・東京都現代美術館近くの一棟ビル
築年数だけでは測れない「自社ビル」としての価値
今回は、江東区三好4丁目にある一棟ビルをご紹介します。
所在地は東京都江東区三好4丁目。
土地面積195.48㎡、建物延面積705.11㎡、鉄骨造6階建、1989年3月築の建物です。現在の販売価格は5億8,000万円となっています。
地図をご覧いただくと分かるように、周辺には東京都現代美術館や木場公園があり、清澄白河らしい文化的で落ち着いた環境が形成されています。
近年の清澄白河は、住宅地としてだけでなく、カフェ、デザイン、アート、建築、インテリアなどの分野でも注目される街となっています。
この物件で注目したいのは「建物をそのまま活かせる可能性」
不動産を評価するとき、築年数だけを見ると、この建物は築30年以上が経過しています。
しかし、事業用不動産の場合は、
「築何年か」だけでなく、「現在の建物をどれだけ有効に使えるか」
という視点が非常に重要になります。
今回の建物は6階建で、延床面積は約705㎡、坪数にすると約213坪あります。
写真を見る限りでは、外観にも一定の存在感があり、室内も受付、打合せスペース、事務所として現在も利用できる状態に見受けられます。
特に自社ビルを探している企業にとっては、
「土地を購入して新築する」
という方法だけでなく、
「既存の建物を購入して、必要な部分だけ改修して使用する」
という選択肢があります。
現在は建築費が大きく上昇しているため、既存建物を活用できること自体が不動産価値になる時代になってきました。
自社ビルとして考えると面白い物件
この建物は、単純な収益不動産というより、
法人の本社・営業拠点・ショールームを兼ねた自社ビル
として検討すると特徴が見えてきます。
例えば、
メーカー本社、商社、建築・設計会社、デザイン会社、IT企業、EC事業者、アパレル、インテリア関連企業、アート関連事業者などです。
1階部分には車両が入るスペースも確認できますので、荷物の搬出入が必要な業種との相性も考えられます。
また、東京都現代美術館の近くという立地は、一般的な事務所街とは少し違った印象を与えます。
「会社の所在地そのものを企業イメージに活用したい」
という企業にとっては、興味深い立地ではないでしょうか。
土地としての価値も見逃せません
土地面積は195.48㎡、約59坪です。
用途地域は準工業地域、建ぺい率60％、容積率300％となっています。
準工業地域は、住宅だけでなく事務所、店舗、倉庫、一定の工場など、比較的幅広い用途を検討できる地域です。
したがって将来的には、
既存建物を利用する
↓
一定期間使用する
↓
将来建替えを検討する
という考え方もできます。
不動産投資では、このような**「現在の利用価値」と「将来の土地利用価値」の両方を持つ物件**は検討しやすいものです。
ただし、購入前には建物資料の確認が重要です
今回の資料では建物延面積705.11㎡となっています。
一方、土地195.48㎡に対して記載上の容積率は300％です。
そのため、購入を検討する場合には、
建築確認済証
検査済証
建築計画概要書
建物登記簿
増改築履歴
などを確認し、現在の建物面積の根拠を確認することが重要です。
これは、この物件に問題があるという意味ではありません。
事業用不動産では、建築当時の法規制や増築履歴などを確認してから価格を判断することが非常に大切だからです。
M.A.P.ESTATEが考える、この物件の価値
私たちは不動産を評価するとき、単純に
「周辺の坪単価はいくらか」
だけで判断することはありません。
その土地にどのような建物があり、現在どのように利用でき、将来どのような可能性があるのか。
そこまで考えて不動産の価値を判断することが重要だと考えています。
今回の清澄白河の一棟ビルも、
土地＋建物＋立地＋自社ビルとしての利用価値
を総合的に考える必要がある不動産です。
特に現在のように建築費が高騰している時代には、
「古い建物だから価値が低い」のではなく、「まだ使える建物だからこそ価値がある」
という考え方も必要になってきています。
