北区の不動産投資
2026年01月03日
北区の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（公表データ）
北区の人口は東京23区内でも大きなエリアで、2025年推計で約36万7,698人と推定されています。高齢化率がやや高く、65歳以上が約22.7％を占めるとの分析もありますが、全体として人口は増加傾向です。ウィキペディア
2020年国勢調査では約355,213人で、5年で増加していることから、住民基本台帳上も人口増傾向が続いています。ズバット不動産売却
世帯は垂直都市住宅が多く、単身〜ファミリーまで幅広い居住ニーズがあります。Japan Property
➡️ まとめ: 北区の人口はここ数年でゆるやかに増加、23区内でも安定した居住需要を背景としています。
② 平均所得額・給与ランキング
平均所得・年収
市区町村ベースの平均所得額（所得税課税情報等）では、北区の平均所得は約440万円前後と推計されます（全国・東京都平均と比較するとやや低め〜中位）。年収ガイド
就業者ベースの平均年収が求人統計などで約407万円程度という情報もあります（民間求人データベース参照）。求人ボックス
上場企業数や職種構成などの影響もあり、区内全体の所得分布は他の23区と比べるとやや分散が大きい傾向です。
💡 ポイント: 北区は住民平均年収が400万円台前半〜500万円程度と、港区・千代田区などの中心部区に比べると低めですが、23区内では平均レベル〜やや上の評価エリアです。
③ 産業構造と経済力
産業分布（令和3年経済センサスより）
従業者数割合：
サービス業：36％
卸売・小売・飲食：30％
運輸・通信：11％
製造業：9％
不動産業：約4％（事業所数ベースでは12％前後）北区役所
特徴
第三次産業（特にサービス、小売・飲食）が区内経済の中心で、商業・生活関連サービス業が強い。北区役所
オフィスや中小企業オフィスも多く、北区内の就業機会はいくつかの業種に分散しています。ホームメイト
④ 主要企業
北区は比較的工場・事業所型の企業も含め多様な事業が存在しますが、「本社」規模の上場企業数は 約13社 です（製紙・繊維・化学・卸売・小売・不動産等の業種）。具体的な例としては：
日本製紙株式会社 （素材・紙）
その他、北区拠点の製造・流通業関連企業も多数展開。J-LiC 上場企業サーチ
➡️ 特徴: 北区は都心中心区のように大企業本社が集中する区ではないものの、工業・製造・中堅事業所が多く、地域経済に寄与しています。
⑤ 土地価格現状と推移 — 公示地価分析
2025年 公示地価
平均公示地価：約927,111円/㎡（坪約3,064,800円）、前年比 +10.6％ の上昇。地価公示価格情報サイト
北区内でも住宅地・商業地ともに上昇傾向。住宅地平均約66万4,354円/m²（+9.26％）、商業地平均約128万1,260円/m²（+12.5％）と用途別でも上昇が続きます。土地価格相場が分かる土地代データ
地価推移
北区地価はここ数年連続して上昇しており、10年間の年平均成長率は約6.19％と強い上昇トレンドです。地価公示価格情報サイト
地価は駅近・主要商業地ほど高く、「赤羽」など人気エリアでは高水準。土地価格相場が分かる土地代データ
将来予測
人口増加・都心アクセスおよび住宅・商業需要の強さから、中長期でも堅調な地価推移が期待されます。主要駅近辺の地価上昇が全体を牽引する構造です。
⑥ マンション価格の推移と今後の予測
現状価格（中古）
北区の中古マンション市場は山手線・埼京線・南北線など複数路線が通る交通利便性から、価格が比較的安定・上昇傾向です。実勢価格としては70㎡前後で 約5,000万円台前後 程度とされ、近年10年で堅調な上昇が確認されています。Japan Property
動向
10年で約45%前後の値上がりがみられると報告があり、住みやすさ・利便性が中古市場の需要を支えています。Japan Property
予測
将来も交通アクセス・生活利便性に支えられて、住宅需要は堅調と予想され、マンション価格の上昇継続可能性が高いです。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
利回り傾向
北区は住宅・マンション価格の上昇により、一般的に 表面利回りがやや低めに推移 する傾向があります。これは価格上昇が賃料上昇を上回る場面で発生しやすい傾向です。
一方、空室率は比較的低く安定していることが多く、安定収益物件としての評価は一定あります。
⑧ オフィスビルの賃料・入居率
オフィス市場
北区は23区内でも住宅主体ですが、東京・池袋・上野など主要エリアへのアクセスが良く、中小オフィス・サービスオフィス・クリエイティブ系テナントの需要があります。
都心主要区より賃料は抑えめですが、近年ではテレワーク需要の変化やサテライトオフィス化の流れから、入居率は比較的安定しています。
⑨ 不動産投資の現状と将来性
現状
北区は住宅投資・小規模オフィス投資の対象として選ばれることが多く、一定の賃貸需要があります。特に山手線や埼京線沿線の駅近物件は人気があります。Japan Property
将来性
人口増、東京北部圏の利便性、再開発・商業活性化の進展などを背景に、中長期で資産価値の維持・上昇余地が高く評価されます。
⑩ この町はこれから成長するか（総合評価）
強み
✔ 交通アクセス（複数JR線・地下鉄ネットワーク）による利便性の高さ。Japan Property
✔ 赤羽・駒込など人気エリアの地価上昇。土地価格相場が分かる土地代データ
✔ 人口増加と生活利便性のバランス良さ。ウィキペディア
✔ 住宅・マンション需要の底堅さ。Japan Property
懸念点
⚠ 所得水準が23区の中心部区よりやや控えめ。住まいインデックス〖LIFULL HOME'S〗
⚠ 利回り圧縮リスク（価格上昇が早い場合）。
総合評価
➡️ 北区は 23区内でバランスの良い居住・投資エリア であり、今後も利便性と需要の高さを背景に 成長が期待できるエリア と判断されます。
