稲城市の不動産投資
2026年01月03日
稲城市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📌 稲城市は東京都多摩地域南部に位置する都市で、京王相模原線・小田急多摩線沿線の住宅地として発展してきました。人口は 約9万人前後 で推移しています。1970〜80年代の多摩ニュータウン開発以降、人口は急増し、その後も概ね規模を維持しています。ウィキペディア
📊 直近の人口
2025年時点の稲城市総人口：約 94,420人（住民基本台帳ベース）で、近年微増傾向です。稲城シティ
世帯数は約 43,800 世帯前後で推移。
➡ 過去数十年で人口が増加しており、都市として成熟した住宅都市の性格を示しています。ウィキペディア
② 平均所得額・市町村別平均給与ランキング
📌 稲城市では詳細な平均給与統計データは「統計いなぎ」等で公開されていますが、東京都統計年鑑における市区町村別平均給与では、23区に比べるとやや低めながら、多摩地域としては中位〜やや高めの所得水準 の傾向が見られます。
➡ これは都心への通勤圏としての生活者所得が比較的安定しているためと考えられます。稲城シティ
※詳細な平均給与順位は最新の東京都統計年鑑「市区町村別平均給与」で確認することをおすすめします。
③ 産業構造と経済力
📌 稲城市は住宅主体のベッドタウン型都市で、産業構造は以下のような形です：
多くの市民が 都心（新宿・渋谷・恵比寿・丸の内など）や近郊都市へ通勤 する通勤型労働者。ウィキペディア
市内では小売業・飲食・サービス業・生活支援産業が中心で、雇用・消費は地元需要に基づく産業が多いです。稲城シティ
一部農業（梨・ぶどう等の果樹栽培）も残っており、地域の特色として活かされています。生活ガイド.com
📊 経済力は「居住・通勤・消費」のバランスで支えられており、商業活動は多摩地域内でも堅調です。
④ 主要企業
📌 稲城市内にある主な企業・事業所の例：
日本フイルコン株式会社（Nippon Filcon Co., Ltd.）：金属関連・工業用品企業として地域に本社を置きます。J-LiC 上場企業サーチ
上場企業（基本データベースでは約2社）を含め、法人数は約2,400社超 と多くの中小企業が活動しています。J-LiC 上場企業サーチ
➡ 市内の主要企業は住宅都市としては多いわけではありませんが、複数の製造・サービス系企業が地域経済を支えています。
⑤ 土地価格現状と推移・今後の予測（公示価格から分析）
📊 公示地価（2025年・令和7年）
✔ 公示地価平均：約 26万1103 円/m²（約 863,200 円/坪）、前年比 +3.7% 上昇 しており、地価は継続的に上昇しています。ちか地価公示価格情報サイト
✔ 基準地価平均：約 27万2764 円/m²（約 901,701 円/坪）、前年比 ＋2.78% 上昇です。土地価格相場が分かる土地代データ
📍 地価推移の例
住宅地・商業地ともに 2021〜2025年まで地価上昇が継続 しています。地価公示・地価調査(基準地価) マップ (全国)
駅周辺では相対的に高く（住宅・商業とも 30万超／㎡ 台）、地域全体の地価上昇の牽引役になっています。土地価格相場が分かる土地代データ
📈 解析・将来予測
首都圏全体、特に交通アクセス優位な地域では地価上昇が続いており、稲城市も例外ではありません。E-Housing
中長期でも住宅需要、生活利便性、東京都全体の地価上昇傾向から 緩やか〜堅調な推移 が期待されます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 首都圏のマンション市場はここ数年堅調であり、稲城市内でも駅近・築浅物件は人気があります（都心価格高騰の影響で郊外にも需要が拡大）。このため、市内マンション価格は 遅行しつつも安定上昇基調 と見られます。
📈 予測
都心アクセス性（新宿方面へ30〜40分程度）が評価され、価格下支え要因に。
地価と連動した価格上昇が続く可能性が高く、将来的にも堅調な価格形成が想定されます。
※詳細なマンション価格指数は不動産情報サイト・市場調査会社データで補完する必要があります。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 収益率（利回り）
稲城市は郊外住宅都市であり、都心主要区より 高めの表面利回り を確保しやすい傾向があります。
賃貸需要は住宅主体で安定しており、入居率も比較的高いとみられますが、地価上昇と賃料上昇のバランスにより利回りは圧縮される場合があります。
📈 変動要因
主な変動要因は：
金利政策・金融環境
人口動態の長期変化
供給バランス
➡ 郊外都市では、一定の賃貸需要基盤があるため、安定した収益率が期待されます。
➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率の状況
📌 稲城市は住宅中心のため大規模オフィス集中地域ではありませんが、
地元企業・商業・小規模オフィス利用のニーズが中心です。
賃料水準は東京都心より低く、地域需要に応じた価格帯 となっています。
専門機能型オフィス需要は限定的ですが、安定した稼働率が見られる傾向です。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 公示地価・基準地価とも上昇継続
✔ 駅近・住宅地需要による価格支持力
✔ 生活利便性と住宅需要による賃貸市場の安定
📈 将来性
土地・住宅価格が郊外でも緩やか上昇しており、不動産投資対象として一定の魅力あり。
入居率・賃貸需要の底堅さが収益安定を支える基盤です。
⚠ リスク
金利上昇・少子高齢化・空室率や供給増時の利回り圧縮
⑨ この町はこれから成長するか？
◯ 強み
✔ 地価・住宅価格の上昇基調が続く（駅近は特に堅調）ちか地価公示価格情報サイト
✔ 都心への交通アクセス（京王線ほか）がよく、住みやすさ評価が高い
✔ 商業・生活環境が整い、郊外居住需要が強い
⚠ 弱み・留意点
⚠ 産業集積・大企業本社は少なく、就業は通勤圏主体
⚠ 長期の人口増加は緩やかで、高齢化の進行可能性
📈 総合評価
➡ 稲城市は 東京都多摩南部の住宅都市として非常に強い基盤を持ち、地価・不動産価格は安定的に成長していく可能性が高いエリア です。
特に郊外の住宅ニーズ、駅近地価上昇、都心アクセス性が評価され、中長期での不動産価値の維持・上昇が期待されます。
稲城市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📌 稲城市は東京都多摩地域南部に位置する都市で、京王相模原線・小田急多摩線沿線の住宅地として発展してきました。人口は 約9万人前後 で推移しています。1970〜80年代の多摩ニュータウン開発以降、人口は急増し、その後も概ね規模を維持しています。ウィキペディア
📊 直近の人口
2025年時点の稲城市総人口：約 94,420人（住民基本台帳ベース）で、近年微増傾向です。稲城シティ
世帯数は約 43,800 世帯前後で推移。
➡ 過去数十年で人口が増加しており、都市として成熟した住宅都市の性格を示しています。ウィキペディア
② 平均所得額・市町村別平均給与ランキング
📌 稲城市では詳細な平均給与統計データは「統計いなぎ」等で公開されていますが、東京都統計年鑑における市区町村別平均給与では、23区に比べるとやや低めながら、多摩地域としては中位〜やや高めの所得水準 の傾向が見られます。
➡ これは都心への通勤圏としての生活者所得が比較的安定しているためと考えられます。稲城シティ
※詳細な平均給与順位は最新の東京都統計年鑑「市区町村別平均給与」で確認することをおすすめします。
③ 産業構造と経済力
📌 稲城市は住宅主体のベッドタウン型都市で、産業構造は以下のような形です：
多くの市民が 都心（新宿・渋谷・恵比寿・丸の内など）や近郊都市へ通勤 する通勤型労働者。ウィキペディア
市内では小売業・飲食・サービス業・生活支援産業が中心で、雇用・消費は地元需要に基づく産業が多いです。稲城シティ
一部農業（梨・ぶどう等の果樹栽培）も残っており、地域の特色として活かされています。生活ガイド.com
📊 経済力は「居住・通勤・消費」のバランスで支えられており、商業活動は多摩地域内でも堅調です。
④ 主要企業
📌 稲城市内にある主な企業・事業所の例：
日本フイルコン株式会社（Nippon Filcon Co., Ltd.）：金属関連・工業用品企業として地域に本社を置きます。J-LiC 上場企業サーチ
上場企業（基本データベースでは約2社）を含め、法人数は約2,400社超 と多くの中小企業が活動しています。J-LiC 上場企業サーチ
➡ 市内の主要企業は住宅都市としては多いわけではありませんが、複数の製造・サービス系企業が地域経済を支えています。
⑤ 土地価格現状と推移・今後の予測（公示価格から分析）
📊 公示地価（2025年・令和7年）
✔ 公示地価平均：約 26万1103 円/m²（約 863,200 円/坪）、前年比 +3.7% 上昇 しており、地価は継続的に上昇しています。ちか地価公示価格情報サイト
✔ 基準地価平均：約 27万2764 円/m²（約 901,701 円/坪）、前年比 ＋2.78% 上昇です。土地価格相場が分かる土地代データ
📍 地価推移の例
住宅地・商業地ともに 2021〜2025年まで地価上昇が継続 しています。地価公示・地価調査(基準地価) マップ (全国)
駅周辺では相対的に高く（住宅・商業とも 30万超／㎡ 台）、地域全体の地価上昇の牽引役になっています。土地価格相場が分かる土地代データ
📈 解析・将来予測
首都圏全体、特に交通アクセス優位な地域では地価上昇が続いており、稲城市も例外ではありません。E-Housing
中長期でも住宅需要、生活利便性、東京都全体の地価上昇傾向から 緩やか〜堅調な推移 が期待されます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 首都圏のマンション市場はここ数年堅調であり、稲城市内でも駅近・築浅物件は人気があります（都心価格高騰の影響で郊外にも需要が拡大）。このため、市内マンション価格は 遅行しつつも安定上昇基調 と見られます。
📈 予測
都心アクセス性（新宿方面へ30〜40分程度）が評価され、価格下支え要因に。
地価と連動した価格上昇が続く可能性が高く、将来的にも堅調な価格形成が想定されます。
※詳細なマンション価格指数は不動産情報サイト・市場調査会社データで補完する必要があります。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 収益率（利回り）
稲城市は郊外住宅都市であり、都心主要区より 高めの表面利回り を確保しやすい傾向があります。
賃貸需要は住宅主体で安定しており、入居率も比較的高いとみられますが、地価上昇と賃料上昇のバランスにより利回りは圧縮される場合があります。
📈 変動要因
主な変動要因は：
金利政策・金融環境
人口動態の長期変化
供給バランス
➡ 郊外都市では、一定の賃貸需要基盤があるため、安定した収益率が期待されます。
➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率の状況
📌 稲城市は住宅中心のため大規模オフィス集中地域ではありませんが、
地元企業・商業・小規模オフィス利用のニーズが中心です。
賃料水準は東京都心より低く、地域需要に応じた価格帯 となっています。
専門機能型オフィス需要は限定的ですが、安定した稼働率が見られる傾向です。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 公示地価・基準地価とも上昇継続
✔ 駅近・住宅地需要による価格支持力
✔ 生活利便性と住宅需要による賃貸市場の安定
📈 将来性
土地・住宅価格が郊外でも緩やか上昇しており、不動産投資対象として一定の魅力あり。
入居率・賃貸需要の底堅さが収益安定を支える基盤です。
⚠ リスク
金利上昇・少子高齢化・空室率や供給増時の利回り圧縮
⑨ この町はこれから成長するか？
◯ 強み
✔ 地価・住宅価格の上昇基調が続く（駅近は特に堅調）ちか地価公示価格情報サイト
✔ 都心への交通アクセス（京王線ほか）がよく、住みやすさ評価が高い
✔ 商業・生活環境が整い、郊外居住需要が強い
⚠ 弱み・留意点
⚠ 産業集積・大企業本社は少なく、就業は通勤圏主体
⚠ 長期の人口増加は緩やかで、高齢化の進行可能性
📈 総合評価
➡ 稲城市は 東京都多摩南部の住宅都市として非常に強い基盤を持ち、地価・不動産価格は安定的に成長していく可能性が高いエリア です。
特に郊外の住宅ニーズ、駅近地価上昇、都心アクセス性が評価され、中長期での不動産価値の維持・上昇が期待されます。
