東久留米市の不動産投資
2026年01月03日
東久留米市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡPESTATE株式会社 2026..1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料）
📍 東久留米市の人口データ
2025年の住民基本台帳人口は 約116,000人前後。統計サイトでは 116,325人 というデータ例があります。〔turn1search10]
世帯数は約 56,500 世帯。〔turn1search14]
国勢調査データでも 約115,000人（2020年）と推計されており、1970年代～80年代の急増期の後、ここ数十年はほぼ横ばい〜やや減少傾向です。〔turn1search20]
📉 人口傾向
東久留米市は東京都西部の典型的な住宅都市で、団地整備により人口が増えた歴史がありますが、直近では人口が概ね横ばい〜やや緩やかに減少する局面が見られています。将来推計では2030～2040年代にかけて やや減少する可能性が指摘されています。〔turn0search6]
② 平均所得額／平均給与ランキング
📊 東久留米市の課税対象所得（平均給与）は、統計ダッシュボードで確認でき、東京都内では中位〜やや高め水準です。具体値は自治体統計書で確認できますが、「所得」指標は比較的東京内の生活圏としてしっかりした数値です。〔turn1search2]
東久留米市は 課税対象所得（納税義務者1人当たりの所得） の指標が全国的にも東京都内でもまあまあ高く、住宅都市として安定した所得水準が見られます。〔turn1search2]
③ 産業構造と経済力
📌 産業構造
東久留米市は主に 住宅・生活サービス型の産業構造 です。
商業・小売・飲食・生活サービス業が中心で、地元需要を支えています。
工場・企業拠点もいくつかありますが数は大きくなく、産業全体は中小規模・生活型が主体です。〔turn1search21]
📊 経済力
日中人口と夜間人口が大きく異なる典型的なベッドタウン構造で、市内で就業する人より市外へ通勤する人が多いという特徴があります。〔turn1search21]
経済活動は都心部・周辺都市への通勤者を支える生活消費が大きな割合を占めています。
④ 主要企業
📌 東久留米市は大企業本社の集積地ではなく、中小企業・工場・サービス企業が中心です。
歴史的には軽工業・製造業の工場・事業所が点在しています（地域内の歴史産業として存在）。（統計・Wikipedia等の地域説明からの一般傾向）〔turn1search21]
➡ 小規模ながら製造・サービス・商業事業所は市内経済の主要な担い手ですが、大企業本社が多数あるエリアではありません。
⑤ 土地価格現状と推移 — 公示価格から分析
📊 公示地価（2025年 / 令和7年）
🔹 公示地価平均: 約 24万1,192円/m²（約79万7千円/坪）。前年比 +2.61％ の上昇。〔turn0search1]
🔹 住宅地: 約 23万0,619円/m²、+2.48％。
🔹 商業地: 約 30万4,500円/m²、+3.06％。
🔹 工業地: 約 21万円/m²、+3.45％。〔turn0search1]
🔹 エリア最高地点例は 東久留米市本町1-4-1 55万3,000円/m² と駅近地価が高めです。〔turn0search1]
📈 地価推移（過去〜現在）
公示地価はここ数年 緩やかな上昇トレンド が継続しています。2022〜2025年まで4年連続で上昇しています。〔turn0search1]
過去30〜40年の長期では80年代のバブル期ほどではないものの、堅調な土地価値を維持しています。〔turn0search1]
📍 地価ランキング
東久留米市は東京都内の市町村の公示地価ランキングで概ね 38位前後 という評価です（東京都内順位）。〔turn0search4]
🔮 地価のこれからの予測
✔ 緩やかな人口減少予測があるものの、都心への交通利便性や住宅需要を背景に、地価は中長期的に堅調〜横ばい傾向と予想されます。
⚠ ただし全国的・首都圏全体の人口動向（特にこれからの少子高齢化）は価格動向に影響します。〔turn0search6]
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📌 東久留米市のマンションは、池袋線沿線の住宅需要を受けて一貫して人気がある住宅エリアです。
東京都23区部ほど高騰はしていないものの、都心からのアクセス（西武池袋線）と生活利便性の高さで価格の下支えが継続しています。
近年は東京都全体でマンション価格が底堅く、郊外エリアでも緩やかな価格上昇が見られています。〔turn0reddit37]
📈 予測
市内全般の住宅需要は今後も継続する可能性が高く、特に駅徒歩圏・新築・築浅の物件は堅調な価格推移が期待されます。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 利回り傾向
郊外住宅都市では一般に、都心部の物件より高めの賃料利回り（表面利回り） を確保しやすく、東久留米市でも同様の傾向があります。
地価上昇により賃料水準も支えられるケースもあるため、収益性が比較的安定しています。
📈 変動要因
空室率、人口動向、金融政策（金利等）の変動が利回りに影響します。地域としては安定的な賃貸需要が背景となっています。
➇ オフィスビルの賃料・入居率の状況
📍 東久留米市は大規模オフィス街ではなく、中小規模オフィス・テナント・商業スペースが中心です。
賃料水準は都心主要エリアより低めですが、地域企業・個人商店・サービス業の需要で 比較的安定した入居率 が見られます。
コロナ後のオフィス需要変化による影響は限定的で、在宅・リモートワークと併用する小規模オフィス需要が一定あります（一般市場傾向）。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 公示地価・基準地価ともに緩やかな上昇傾向
✔ 駅アクセス（西武池袋線）による居住需要が安定
✔ 郊外住宅都市としての賃貸需要が底堅い
📈 将来性
東久留米市は住宅地としての安定した需要基盤があり、中長期での不動産投資対象としても魅力があります。
駅近・生活利便性ある立地は賃貸・流通性の面でも評価されやすいです。
⚠ リスク
長期的な人口減少・高齢化の影響
金利上昇・政策変化による価格形成の変動
⑨ この街はこれから成長するか？
🔎 総合評価
強み
✔ 西武池袋線による都心アクセスの良さ
✔ 生活環境（学校・商業・公園等）や住宅供給のバランス
✔ 地価・マンション価格の底堅さ
✔ 賃貸・戸建て需要の一定の存在
懸念要素
⚠ 人口は横ばい〜やや減少傾向（長期予測では減少見込み）〔turn0search6]
⚠ 大規模産業集積は見られず、企業本社等の立地は限定的
📈 結論
➡ 東久留米市は 首都圏西部の住宅都市として今後も安定した不動産価値を維持しやすいエリア です。
地価や住宅市場は堅調な推移が続き、居住・収益不動産としての資産価値も長期的に評価されやすいと考えられます。暮らしやすさ・利便性という面で評価が高く、不動産投資・居住地としての魅力が継続する可能性が高いです。
