東大和市の不動産投資

2026年01月03日

東大和市の不動産投資

不動産投資コンサルティング銀座Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社　　2026.1.3

東京都東大和市 概要と不動産市場分析

① 人口の推移（市町村の公表資料から）

📍 東大和市は東京都多摩地域北部に位置し、1970年に市制施行された人口約8〜9万人程度の都市です。
・2021年時点で人口約85,294人。2023年頃の推計値では約84,870人ほどとやや横ばい〜緩やかな増減傾向。ウィキペディア+1

📊 国勢調査データを見ると、1995〜2020年の間に人口が増加してきた後、 ここ数年はやや横ばい〜微減傾向 がみられます。シティポピュレーション

➡ 日常生活圏としての住宅需要がありつつ、大都市圏全体の少子高齢化・人口減影響を受けている面もあります。トチノカチ

② 平均所得額・市町村別平均給与ランキング

📌 東大和市の平均年収例（推計値）
・市内平均所得は 約346.3万円〜364万円程度 と推計されます（2018年統計等より）。town-lab.azurewebsites.net

これは東京都平均よりは低めですが、多摩地域の郊外住宅都市としては標準的な水準です（東京都全体は23区の高水準に引き上げられるため相対的に低く出ます）。town-lab.azurewebsites.net

③ 産業構造と経済力

📌 東大和市は 「住宅都市（ベッドタウン）」＋地域生活圏の商業拠点 としての性格が強いです。
・市内就業統計では 医療・福祉、卸小売、製造業、建設などが主要産業 の一部を占めており、地元生活需要を支える産業構造となっています。政治山

✔ 通勤圏としては、中央線方面や西武線・多摩モノレールを利用する通勤者が多く、市内には大企業本社が集中するわけではなく通勤先との関係で経済が回る傾向 です。ウィキペディア

④ 主要企業

📍 東大和市内に全国的に有名な企業本社は多くありません。
・地域内には中小企業、商業施設、生活関連サービス企業が多数存在し、地域経済は地元需要産業主体 です。ウィキペディア

✔ 製造・小売・サービス業など中小事業所が市内経済を支えています。

⑤ 土地価格現状と推移・今後の予測（公示価格分析）

📊 公示地価（2025年・令和7年）

・公示地価平均は 約17万9,269円/m²（約59万2,600円/坪）、前年比 +2.2％ 上昇 と上昇傾向です。ちか地価公示価格情報サイト
・用途別では住宅地・商業地・工業地すべてで上昇が確認されています。土地価格相場が分かる土地代データ

📍 駅周辺地点

・東大和市駅周辺では 坪100万円超の地点も存在（駅徒歩数分）。土地価格相場が分かる土地代データ

📈 推移と分析

・過去10年では緩やかな地価上昇トレンドが継続し、コロナ禍で下落した時期から回復基調です。住宅情報館
・西武拝島線・多摩モノレール沿線の交通アクセス・生活環境の良さが地価下支え要因となっています。

📌 予測（中期）：
・人口はやや横ばい〜緩やかな減少推計ながら、東京都心圏の住宅需要が郊外にも波及しており、大幅な下落懸念は少なく、緩やか〜安定した地価推移 が見込まれます。トチノカチ

⑥ マンション価格の推移とこれからの予測

📊 東大和市は郊外住宅都市であり、タワーマンションのような超高額住宅は少ないですが、
・中低層のマンション・分譲戸建てがメインで、交通利便性の高い駅徒歩圏は価格が安定傾向です。
・東京都全体の住宅価格上昇・資産化傾向があるため、郊外でも価格の下支えが続いています。Reddit

📈 予測
・都心価格高騰により「郊外住宅はいまだ手頃」という観点から需要は相対的に維持され、中長期では底堅い推移が続く可能性 が高いです。

⑦ 収益不動産の収益率の変動状況

📌 東大和市は住宅主体のため、都心より高い賃料利回りが出やすい可能性があります。
・賃貸需要は駅徒歩圏で堅調であり表面利回りが比較的高い傾向。
・ただし、都市部と違い高額賃料にはならないため、利回りは安定志向です。

📊 変動要因
・長期人口動向・金利変動（金融政策）・供給バランスが収益率に影響します。

➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率

📍 東大和市は大規模オフィス街ではなく、小規模ビル・テナント主体 です。
・商業中心の小規模オフィスや店舗があるが、都心ほどの賃料水準ではありません。
・地域密着型ニーズにより 入居率は比較的安定 する傾向ですが、オフィス集積地ほどの高稼働率ではありません。

⑧ 不動産投資の現状と将来性

📊 現状
✔ 安定した地価上昇傾向（公示価格）と住宅需要
✔ 郊外ながら生活利便性が高く、郊外住宅の投資先として魅力あり

📈 将来性
・都心圏の高価格が続く中、手頃な郊外の物件は投資対象として関心が持たれやすいです。
・駅周辺・再開発可能性がある区画は価値向上要素あり。

⚠ リスク
・人口横ばい・緩やかな減少予想や社会動態（高齢化）の長期影響。

⑨ この街はこれから成長するか（総合評価）

✔ 強み

✅ 東京都心への通勤圏内で交通利便性がある（西武拝島線・多摩モノレール）。ウィキペディア
✅ 生活利便性・自然環境（多摩湖周辺）で居住魅力が高い。ウィキペディア
✅ 公示地価は緩やかに上昇し安定した不動産市場。ちか地価公示価格情報サイト

⚠ 課題

⚠ 大規模企業本社などの産業集積は少なく、地元雇用は小規模事業主・サービス中心。ウィキペディア
⚠ 長期人口動向は横ばい〜微減予測。トチノカチ

📈 総合評価
➡ 東大和市は 東京都郊外の「安定的な住宅都市」 として不動産市場の下支えが強いエリアです。
地価は堅調・住宅需要は根強い一方で、産業優位性という観点では弱いため、投資・居住ともに 中長期で安定性重視 の地域と評価できます。