東村山市の不動産投資
2026年01月15日
東村山市の不動産投資
不動産投資の銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社2026.1.15
① 東村山市（ひがしむらやまし）について：概要
東村山市は東京都西部（西武新宿線沿線）の住宅都市で、23区中心部からはやや距離があるものの交通利便性があります。総面積は約17.14km²。2021年時点の人口は約148,275人で、長期的に14〜15万人前後で安定して推移しています（昭和〜令和にかけ横ばい）。
※ 人口推移（公的統計ベース）
1970年：約96,545人
1980年：約119,363人
1990年：約134,002人
2000年：約142,290人
2010年：約153,557人
2020年：約151,815人（ほぼ横ばい）
①-a 名所旧跡・観光スポット（代表3〜5）
※ 東村山市内は都市化が進み観光地は少ないですが、地域の歴史・自然スポットとして以下が挙げられます。
八国山緑地 — 自然公園として人気の散策地（歴史的にも古く周辺の展望が良い）
多摩湖（村山貯水池）周辺 — 休閑・サイクリング人気スポット
歴史関連小史跡 — 地域の古代〜中世遺構の一部碑等（例：古戦場跡など）
（※各種旧跡は地域史比較的小規模のものが多く、「観光大規模名所」は23区と比べると乏しいという点は統計評価です。）
② 主要駅と再開発・活性化（駅利便性）
主要駅
東村山駅（西武新宿線・国分寺線） — 市の中心駅で商業施設が集中
久米川駅（西武新宿線） — 利用者数が多く、周辺商業が発達
※いずれも再開発を見据えた駅前整備・商店街活性化が進むものの、大規模プロジェクト（例：大規模再開発ビル建設）は限定的（可視化された大規模案件の公表なし／地元公式計画で中規模整備中心）。
地域商業・駅前通り改善等は観光・利便性向上には寄与していると評価できます。
③ 人口の推移（公式統計）
｜ 年 度 | 人 口（実数）｜
｜---------|----------------|
｜ 1970s | 約96,000人 ｜
｜ 1980 | 約119,000人｜
｜ 1990 | 約134,000人｜
｜ 2000 | 約142,000人｜
｜ 2010 | 約153,000人｜
｜ 2020 | 約151,800人｜
（※ 国勢調査ベース）
→ 増加後、横ばい傾向。急激な減少は確認されず、住宅都市として一定の安定人口を維持しています。
④ 平均所得水準（給与）
公式統計（市が公開する統計書）の詳細値は別途公表資料が必要ですが、
求人・統計系データベース等からの集計では、市内勤務者の平均年収は約412万円程度と推計されています。この数字は東京都全体平均（550〜600万円前後）よりやや低い水準です。
解釈（公式統計ベース）
→ 郊外住宅都市として家賃・生活コストが相対的に抑えられる一方で、給与水準は23区主要エリアより控えめです。
⑤ 産業構造と主要企業
産業構造（公的統計ベース）
労働力人口・就業者内訳（概算）
第1次産業：数百人レベル（農業等／極小）
第2次産業（製造・建設等）：約10,400人
第3次産業（サービス等）：約51,100人（全体の大半を占有）
→ 典型的な住宅・生活支援型都市構造。オフィス集積・大企業本社は少なく、中小企業・サービス業中心です。
主要企業について
東村山市には全国的に著名な大企業本社は限定的（郊外型中小企業・支店系中心のため）。
（※ 公式統計書内「事業所別従業者規模」では、中小零細企業が多数と明示されています）
⑥ 土地価格の現状・推移
公示地価（令和7年／2025）
東村山駅周辺の平均公示地価（2025）
約22万9,250円／㎡（75万7,851円／坪）
最高地点：本町2丁目3-69：43万7,000円／㎡
低価格地点：久米川町5丁目等：17万9,000円／㎡（公示価格）
→ 近年（2019〜2025）地価は上昇傾向にある（前年比＋2〜3％前後）。
公式統計解釈
→ 駅近・商業地の地価が高く、住宅地は比較的穏やか。地価上昇は緩やかで、東京中心部と比べれば安定した成長傾向です。
⑦ マンション・住宅価格
公式統計の住宅価格指数は市単位データとしては公表されていないため、国交省・民間サイト等からは推計値になります。
推計（民間データベース）
→ 東村山市の中古マンション価格はここ数年（2022〜2025）概ね緩やかな上昇傾向。ただし上昇率は都心部に比べて穏やかです。
（※ 直近統計値は個別不動産サイトデータを参照する必要があります。）
⑧ 収益不動産の収益率（公式データなし）
公的統計で直近の「収益率（利回り）」は未公表のため、以下は推定的評価となります：
東村山市中心（駅近）地域：物件価格が高め → 利回り低め
郊外地域：価格安定／家賃差は限定 → 利回り中程度
→ 都心部と比較すると、一般に利回りは穏やか〜やや低めになる傾向があります（民間不動産データ評価）。
⑨ オフィス賃料・入居率
東村山市はオフィス集積都市ではなく住宅・小規模事業所中心のため、
→ 23区中心部のようなオフィス賃料指標・入居率の公的統計値は基本公開なし。
推計評価では、オフィス需要は限定的であり、主要オフィスビル高賃料の構造は存在しません。
⑩ 不動産投資の現状と将来性（公式ベース評価）
投資環境の公式評価ポイント
人口は横ばいで安定。大都市と比べて減少圧力は緩やか。
地価は緩やかに上昇傾向。
所得水準は23区より低めで、賃料・リターンは穏やか。
投資判断への整理
✔ 住宅向け不動産 — 安定的な需要が見込まれる（通勤生活圏として人気）
✔ 商業地 — 駅近中心に価値が高く、堅実な投資エリア
✘ オフィス投資 — 大規模市場形成は限定的
→ **注：公式統計ベースでの総評としては「安定成長・バランス型郊外投資向き」**と評価できます。
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⑪ 再開発予定地・用途地域を踏まえた推奨エリア
公的都市計画情報は市公式サイトで公開されているため、具体的箇所特定は最新都市計画図参照が必要です。
一般論として：
✅ 駅徒歩圏内（東村山駅・久米川駅）
→ 商業・住宅需要が集中し、価値下支え効果が高い
✅ 駅近・商店街沿い
→ 商業地価が相対的に安定
※ 用途地域（商業地域・近隣商業地域）等は公式計画図ベースでの検討が必要です。
⑫ 東村山市はこれから成長するか？（公式統計ベース総評）
結論：中長期の安定基盤あり
✔ 人口は急減せず横ばい傾向（社会増減緩和）
✔ 地価は緩やかに上昇傾向
✔ 住宅需要は安定（ベッドタウン需要）
リスク
✘ 所得水準が低め → 賃料上昇力は限定的
✘ オフィス需要・大規模開発は限定的
🎯 投資戦略としては「住宅・駅近商業地中心の安定運用」がベストフィットと公式統計ベースで整理できます。
