福生市の不動産投資
2026年01月03日
福生市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📊 住民基本台帳人口
2024年1月1日時点の総人口は 約56,512人。前年比で +0.55％ の微増です。
人口動態を見ると 自然増（出生−死亡）はマイナス ですが、転入超過による社会増で人口が支えられている構造になっています。ポップオバイ
📈 長期推移（国勢調査）
2020年国勢調査：56,414人
かつてはやや高めから緩やかに減少傾向でしたが、直近は横ばい〜微増傾向です。ポップオバイ
➡ 福生市は人口規模が小さいながら、都心へのアクセス性と生活環境を背景に 人口の維持・若年層の転入が一定ある状態です。ポップオバイ
② 平均所得額・平均給与ランキング
✔ 東京都の市区町村別平均給与ランキングの最新値は東京都統計年鑑で公開されていますが、
福生市の平均所得は 東京都平均（23区中心部よりは低め） で、郊外都市として標準的な所得水準と見られます（詳しい数値は年鑑で確認推奨）。
国勢調査・全国家計構造調査等でも福生市の所得分布が郊外住宅都市として概ね中位に位置づけられています。※統計年鑑等参照が必要
③ 産業構造と経済力
📌 経済センサス等の統計によれば、福生市は都市型・郊外都市型の産業構造です。
福生市は 多様な業種が分布しており、卸売業・小売業、サービス業、医療・福祉、建設業などが主要な事業所 として統計に表れています。city.fussa.tokyo.jp
また市域には 米軍横田基地の影響が強く、それを背景に飲食・サービス産業や店舗需要が一定量あります。ウィキペディア
➡ 地元産業は大企業の集積ではなく、商業・サービス・生活関連業が中心の地域内消費型経済 です。
④ 主要企業
📍 福生市には多数の中小企業が所在し、市勢統計や経済センサスに基づくと以下のような傾向があります：
✔ 産業構成は幅広く、特定の巨大企業ではなく以下の業種が分散して存在：
・小売・サービス業
・卸売業
・医療・福祉関連
・飲食・宿泊関連
・建設・製造業の中小企業 など city.fussa.tokyo.jp
📌 また、米軍横田基地関連のサービス・飲食・物販業も市内経済を支える重要な存在 です。ウィキペディア
※上場企業の本社は限られ、地元密着型の企業・商店が主要な事業者です。
⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測（公示価格から分析）
📊 公示地価（2025年・令和7年）
✔ 福生市の 公示地価平均は約211,125円/m²（約697,900円/坪）。前年比 +1.6% 上昇 です。ちか地価公示価格情報サイト
✔ 商業地は **約299,200円/m²（約98.9万円/坪）**と上昇幅が大きいです。住宅地も堅調に推移しています。土地価格相場が分かる土地代データ
📈 価格動向（過去5年）
公示地価は2016〜2025年で 年平均約+1.23％の上昇 と安定した増加傾向が継続。ちか地価公示価格情報サイト
📌 分析と予測
駅近・商業地の価値が相対的に高く、地価は堅調に推移しているため、中長期でも緩やかな上昇〜安定基調が期待されます。
ただし全国的な人口減少・高齢化や住宅地需要の減速リスクは念頭に置く必要があります。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📊 福生市ではマンション価格の詳細な統計は市単独では発表されていませんが、東京都全体・郊外エリアの不動産データによると：
郊外住宅エリアのマンション価格は 都心ほどではないが底堅い需要 を背景に推移しています。
福生駅・牛浜駅・拝島駅などの交通環境が良いエリアではマンションや戸建ての価格が比較的高めで継続的に取引されています。
📈 将来予測
都心資産価格が高騰する中、郊外の住宅地・ファミリー層向け物件は依然として底堅さがあり、中長期でも価格維持・ゆるやかな上昇が想定できます。
新型コロナ後のリモートワーク需要や郊外志向が続く場合、福生市の住環境は依然として強みとなる可能性があります。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📌 福生市は都心ほどではないものの、郊外大型住宅都市として賃貸需要が底堅いため、収益不動産（賃貸併用住宅・アパート）の利回りは比較的高めが一般的です。
郊外での収益率は、相対的に地価・賃料水準が都心より低いものの、表面利回りは高く見えやすい傾向。
地域需要や駅利便性によって 入居率はおおむね安定 しています。
📊 変動要因
金利・金融政策
供給バランスや空室率
近隣都市との競争力
➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率の状況
📍 福生市は大規模オフィス集積地ではなく、中小規模のオフィス・店舗・サービス用途の需要が中心 です。
福生駅周辺・拝島駅周辺に小規模オフィスビル・商業ビルがありますが、都心主要区と比べると賃料水準は低いです。
入居率は地域内商業・サービス需要を背景に 比較的安定 しており、空室率は高くありません（地方統計データ）。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 地価は安定上昇（公示地価平均＋1.6%）で推移。ちか地価公示価格情報サイト
✔ 駅近・商業エリアは相対的な価格上昇力がある。土地価格相場が分かる土地代データ
✔ 郊外住宅需要と生活利便性で入居需要が堅調。
📈 将来性
中長期的に 郊外住宅・賃貸資産の価値維持力があるエリア と評価できます。
ただし、人口動態の全国的な変化や生活者ニーズの多様化により、需給バランスの変化は注視する必要があります。
⚠ リスク
地方都市と同様に人口減少の長期影響
金利上昇による収益圧迫
⑨ この町はこれから成長するか
📍 強み
✅ 郊外ながら交通アクセスが良い（JR青梅線等）
✅ 福生駅・拝島駅などの交通利便性が高い
✅ 地価・住宅価格の安定上昇基調が継続中
✅ 横田基地の国際性・商業需要が地域を支える
⚠ 課題
⚠ 人口は大都市圏平均ほど大きく増加していない
⚠ 産業集積は商業・サービス中心で大企業は少ない
📈 総合評価
➡ 福生市は 東京都西部の郊外都市として生活利便性が高く、地価・不動産価格は安定的・堅調に推移しているエリア です。
人口は大きく増えませんが転入超過で支えられる傾向があり、今後も 住宅需要・賃貸需要が底堅く、投資や居住の対象として評価可能です。
長期的な都心回帰・郊外志向・多様な生活スタイルへの対応が進むことで、資産性の持続が期待されます。
