不動産投資物件の選択
2025年02月28日
不動産投資物件の選択 相談は 銀座 Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社
３億円の予算で収益不動産を購入しようと思って実際に動いてみるといくつもの課題が見えてくる
1 高い利回り物件を購入しようと思って探してみると高い収益物件の特徴が見えてくる。
① 都心から遠くなると収益が大きい。
② 築年数が古いほうが収益が大きい。
③ RCより木造の方が収益が大きい。
④ 自殺などの事故物件の方が収益が高い。
2 自分が欲しい物件は都心に近く、築年数が浅く、RCの建物で事故物件ではない良い物件購入したいとというのが希望になります。
① 収益が2％から4％と低い物件になってしまう。
② この場合、インカムゲインは少ないので、購入後の値上がりを期待しますが、今までの様に値上がりするかというと疑問を感じます。
不動産価格の値上がり、株価の値上がりは予測が難しく、値上がりしますという保証を付けることはできません。将来の値上がりについてはご本人の判断になります。
③ 賃料につきましては、ほぼほぼ経験則が通用しますので、１０年間の入居率、経費、収益について計算することが出来ます。パソコンを使うと１０年２０年の収益計算書を作ることもできます。
④ インカムゲインを期待しない投資家の方と期待する投資家では考え方がだいぶ違うかもしれません。
3 店舗、事務所の事業系の不動産の購入は都心部の商業地域に限定されると思います。この場合の収益率は2.5から5％と低く成りますが、店舗事務 購入のお客様は１０年２０年と長期の安定したお客様になり、経営が安定します。
4 インカムゲインを目的にすると東京都心から離れた方が収益がよく6％から10％物件があります。
① 一般的に首都圏の投資家は、国道１６号線以内の収益物件購入するようです
② 近年建築費の高騰により建築面積の大きな建物の評価が高くなる傾向がある。
③ 店舗事務所の場合近隣のテナントの入居状況の確認が必要
④ ワンルームが多い物件は入退去が多く入居率の低下がみられるために要注意
⑤ 地下の建物の場合容積率を確保するために無理なデザインが多く注意
⑥ RCの大規模建築の場合建物デザインの良い物件を選ぶ必要がる。
⑦ 通常購入物件は建築後30年前後経過しているので設備についての更新時期が来ており、外部の大規模修繕の時期も来ていると思われる。
⑧ 近年住居系も含めて賃料の上昇が見られる、
相談は 銀座 Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社
