江戸川区不動産投資
2026年09月28日
江戸川区江戸川3丁目・一棟収益マンション
約194坪の土地を保有しながら、安定収益を目指す不動産投資
東京都江戸川区江戸川3丁目に位置する、一棟収益マンションをご紹介します。
都営新宿線「一之江」駅から徒歩12分。
販売価格は6億円、土地面積は**641.31㎡（約194坪）**です。
都内の一棟収益物件というと、まず「利回り」に目が向きます。
しかし、私たちがこの物件で特に注目しているのは、現在の賃料収入だけではありません。
約194坪というまとまった土地を所有しながら、収益を得られる。
ここに、この不動産の大きな特徴があります。
年間予定賃料収入 約2,798万円
本物件の年間予定賃料収入は、
27,984,000円
販売価格6億円に対する表面利回りは、
約4.66％
となっています。
都心部から少し離れた収益不動産として考えると、利回りだけを見れば、さらに高い利回りを求める投資家もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産投資では、
「現在いくら収益が上がっているか」
だけではなく、
「その資産を10年後、20年後にどう評価できるか」
という視点も重要です。
土地約194坪という資産性
土地面積は公簿で641.31㎡。
坪数にすると約194坪になります。
東京23区内で、これだけまとまった土地を一括して保有できる収益不動産は、投資対象として一つの特徴があります。
さらに本物件は、
北西側 約16m公道
南側 約5.5m公道
に接する二方接道です。
接道間口も北西側約18.2m、南側約28.0mあります。
道路条件は、現在の建物利用だけではなく、将来的な建替えや土地利用を検討する際にも重要な要素です。
2006年築・鉄骨造の収益物件
主要建物は、
鉄骨造4階建
延床面積722.30㎡
2006年11月築
となっています。
築年数は約20年。
新築物件ではありませんが、収益不動産では建物の築年数だけでなく、
「現在の賃貸状況」
「修繕履歴」
「将来の修繕計画」
「土地価値」
を総合的に判断する必要があります。
外観はタイルを主体とした落ち着いたデザインで、住宅街にも自然に溶け込んでいます。
実は「2棟」が売買対象です
この物件を検討する際に重要なポイントがあります。
販売資料には、主要建物とは別に、
鉄骨造陸屋根3階建
延床面積342.64㎡
2006年11月築
の建物も売買対象になると記載されています。
したがって、主要建物722.30㎡と合わせると、
建物延床面積は合計約1,064.94㎡
となります。
この点は、本物件の資産価値を検討する上で重要です。
購入を具体的に検討される場合には、2棟それぞれについて、
建物登記簿、建築確認、検査済証、賃貸借契約、修繕履歴などを確認した上で、詳細な収益分析を行うことをお勧めします。
この物件を「利回り4.66％」だけで判断しない理由
不動産投資には、大きく分けて二つの考え方があります。
一つは、
高い利回りを求める投資。
もう一つは、
収益を得ながら土地・建物という資産を長期保有する投資。
本物件は、後者の考え方に近い不動産です。
約194坪の土地を保有しながら、年間約2,800万円の予定賃料収入を得る。
そして将来的には、
長期保有
賃料改善
建物のバリューアップ
建替え
土地としての再利用
など、複数の選択肢を検討できます。
つまり、
「現在の収益」＋「将来の土地価値」
という二つの視点から検討したい物件です。
M.A.P.ESTATEが考える収益不動産の評価
私たちは、不動産を単純に、
「利回りが何％だから高い、安い」
だけでは判断していません。
不動産価値は、
立地・土地面積・道路条件・建物・賃料・将来性
によって決まります。
特に一棟収益不動産の場合には、
現在のキャッシュフローだけを見るのではなく、
10年後、20年後、その土地がどのような価値を持っているか
を考えることが重要だと考えています。
本物件は、
「収益不動産でありながら、約194坪の土地を持つ」
という点に注目したい物件です。
物件概要
項目
内容
所在地
東京都江戸川区江戸川3丁目18-7
交通
都営新宿線「一之江」駅 徒歩12分
販売価格
6億円
土地面積
641.31㎡（約194坪）
土地権利
所有権
主要建物
鉄骨造4階建
主要建物延床面積
722.30㎡
築年月
2006年11月
現況
賃貸中
年間予定賃料収入
2,798.4万円
表面利回り
約4.66％
接道
北西約16m公道・南約5.5m公道
取引形態
媒介
販売資料では用途地域は近隣商業地域／第一種中高層住居専用地域とされています。
収益不動産の購入・売却をご検討の方へ
M.A.P.ESTATE株式会社では、販売価格だけではなく、
「その不動産が本来持っている価値」
を分析した上で、不動産の売買をご提案しています。
AI査定や表面的な利回りだけでは判断できない、
土地の価値、道路条件、建替え可能性、将来の利用方法まで含めて検討します。
一棟マンション・一棟ビル・事業用地・ホテル用地・データセンター用地など、収益不動産・事業用不動産についてお気軽にご相談ください。
不動産価値を見抜き、最適な未来へ。
M.A.P.ESTATE株式会社
