日本のデータセンター
2025年11月03日
【投資家向けレポート】
――Nothing can stop America.「アメリカの成長は止められない」
■ 米国AI関連株式の時価総額拡大は止まらない
米国のAI関連株式の時価総額拡大は、もはや止まる気配がありません。
2025年時点で、
NVIDIA：4,920,507百万ドル
Apple：4,012,396百万ドル
Microsoft：3,848,559百万ドル
と、いずれも4兆ドル級に迫る巨大企業となりました。
この動きは単なる株価上昇ではなく、「AI革命」という時代の転換を背景としています。
マイクロソフトは現在、世界最大級のAIデータセンター群を建設中です。AIモデルの計算需要に対応するため、数十万台規模のGPUを収容する設計で、電力供給・冷却システムまで含めた国家インフラ級の投資が進行しています。
これらはクラウド、生成AI、メタバース、量子計算といった分野の基盤となり、今後10年の成長エンジンとなることは間違いありません。
■ 世界資本の流れはAIへ集中
AI関連企業の時価総額は750兆円、500兆円を超える企業が並び、100兆円を超える企業はすでに14社に達しています。
さらに、ソフトバンクグループも36兆円規模に成長し、日本勢の存在感も一定の地位を保っています。
こうした米国主導のAI投資拡大は、世界の資本の流れを決定づける要因となっており、日本株式市場や不動産市場にも大きな影響を及ぼしています。特にAI関連半導体、クラウド、データセンター用地、再エネ設備などが新たな資産価値を生みつつあります。
■ 日本の株式と不動産は「下落しない」
私は、これらの動きを総合的に見て、日本の不動産と株式は下落しないと考えています。
理由は単純で、AI技術が生産性を飛躍的に高め、地方都市にまで技術革新を波及させるからです。
特に地方では、AI導入による業務効率化や観光・製造・医療分野の革新が進み、新たな地域経済圏の形成が始まっています。
したがって、私は投資家の方々には次のようにお伝えしています。
「不動産は高値を待って、ゆっくり売るべきです。」
AI革命の恩恵は、株式市場だけでなく、土地や地域産業にまで波及していくからです。
■ バフェットの言葉とアメリカの底力
バークシャー・ハサウェイのウォーレン・バフェット氏は、株主総会でこう述べました。
「コロナでもアメリカの成長は止められない」
「決して米国の成長に逆らうような賭けをしてはいけない。」
同社は保険業を筆頭に、鉄道、建設、エネルギーなど多岐にわたる実業を傘下に持ち、まさにアメリカ経済の縮図とも言える存在です。
2001年の同時多発テロ、2008年のリーマンショックを乗り越えたように、**アメリカには回復と成長を繰り返す「魔法」**があります。
■ 結論：「アメリカの成長は止められない」
米国のAI企業が築く巨大な資本と技術の波は、今後も世界を牽引し続けます。
その波を正しく読み取り、日本の市場でもその恩恵を最大限に活かすことが重要です。
AIによる新しい産業構造の変化は、
――不動産、株式、そして地域経済のすべてに「次の成長」をもたらす。
私はそう確信しています。
Nothing can stop America.
そして、その成長の波は日本にも確実に届きます。
Microsoft の超大型データセンター「Fairwater Data Center（ウィスコンシン州マウント・プレザント）」
概要
場所：アメリカ合衆国ウィスコンシン州ラシーン郡マウント・プレザント（Mount Pleasant）にある315 エーカー（約127 ヘクタール）の敷地。 Source+3The Verge+3The Official Microsoft Blog+3
規模：3棟の建物で合計約120万平方フィート（約11万㎡）の屋根面積。 The Official Microsoft Blog+2The Verge+2
投資額：初期投資約33億ドル（約3.3 Bドル）で、今後3年間でさらに40億ドル追加―計70億ドル以上に。 The Official Microsoft Blog+1
稼働予定：2026年初頭にこの施設を稼働開始予定。 The Official Microsoft Blog+1
目的：AIモデルのトレーニングおよび推論を大規模に実行するための「AI特化型データセンター」。通常のクラウド用途とは異なり、数十万台のGPUを連結して巨大な「スーパ―コンピュータ」的な運用を目指しています。 The Official Microsoft Blog+1
技術・設計上の特徴
コンピュート：NVIDIA の最新 GPU（例えば GB200世代）をラック単位で多数搭載。1ラックあたり72枚GPU、ラック間も高速ネットワークで接続。 The Official Microsoft Blog
ネットワーク：地球を4〜4.5周できる長さの光ファイバーに匹敵する内部ケーブル網を敷設。GPU同士の通信を極低遅延・超大帯域で実現。 The Verge+1
冷却・環境配慮：
90％以上を「クローズドループ液冷システム」で運用。建設時に水を満たし、その後蒸発させずに再循環。 The Official Microsoft Blog+1
残り約10％は屋外空気冷却をベースに、水冷を「猛暑日用」に切り替え。 The Official Microsoft Blog+1
ストレージ／データ：このデータセンターのストレージ施設は「フットボール場５つ分の長さ」というスケールとの記述もあり、エクサバイト級データを扱う設計。 The Official Microsoft Blog+1
意義・影響
AIインフラの進化：この施設により、Microsoft は「現在世界最速のスーパーコンピュータの10倍の性能」を実現できると謳っています。 The Official Microsoft Blog+1
グローバル展開：このウィスコンシンの施設だけでなく、ノルウェー（Narvik）や英国（Loughton）などにも同様のハイパースケールAIデータセンターを建設予定。 The Official Microsoft Blog+1
地域経済・雇用：建設時には3,000名超の工事従事者がピーク時に雇用され、運用時にも500〜800名規模の常駐雇用が見込まれているとのこと。 The Official Microsoft Blog
環境・電力への配慮：地域の電力価格や水資源に対する影響を軽減する設計を採用。例えば、化石燃料からの電力消費1kWhあたりに対して、同等量以上のカーボンフリーエネルギーを投入する形で「カーボン・フリー電力」を補償。 The Official Microsoft Blog
なぜ注目されるか
このような大規模AIデータセンターは、従来のクラウドデータセンターとは用途・設計が大きく異なります。例えば、ウェブホスティングやメールサービスなどを多数扱う一般的なクラウドセンターでは、むしろ多数の小さなワークロードを分散して処理する設計が多いです。対してこの施設では、「１つの巨大な AI モデルを、数十万GPUで一気に学習・推論させる」ことを目的とした専用設計になっています。つまり、
GPU・アクセラレータをラック・クラスタ・データセンター規模で最適化
極低遅延・高帯域ネットワーク設計
高密度設置・冷却設計
こうした点が“超巨大データセンター”たる所以です。
考察・今後のポイント
電力・インフラ面の課題：この規模の施設を運用するには大量の電力と冷却が必要になるため、地域の電力網・水資源・冷却インフラに影響を与えないよう設計が重要になっています。Microsoft はその点を強調していますが、実運用でどれだけ影響を抑えられるかが注目されます。
AIモデルの進化と競争：この種の施設は、より巨大で高性能なAIモデル（例：数兆パラメータ級）の学習を可能にします。競合他社（例：OpenAI／Anthropic／Google DeepMind 等）とのインフラ競争も激化しています。Microsoft が「10倍性能」と標榜しているのは、こうした競争を意識したものとも言えます。
地域・社会的インパクト：データセンターの立地地域にとっては雇用・教育・インターネットインフラの改善などプラス面がある一方で、騒音・景観・電力需要の急増・冷却システムの水使用など懸念材料もあります。Microsoft が「地域と共生する設計」として環境配慮を強調しているのはそのためです。
拡張・複製の可能性：ウィスコンシンの施設が“モデルケース”となることで、同等規模またはそれ以上のデータセンターが今後世界中に建設される可能性があります。Microsoft 自身も「次の同規模施設を準備中」と発表しています。 The Official Microsoft Blog+1
必要であれば、この施設の「電力消費の見込み」「GPU台数の推定」「地域インパクト（雇用・環境）」「競合他社のデータセンターとの比較」なども掘り下げてお伝えできますが、どうしますか？
あなた:
ハイお願いします
ChatGPT:
思考時間: 22s
いいですね — 詳細深掘りをそのまま進めます。以下は、公開情報を元にした要約＋定量推定（複数シナリオ）＋競合比較・影響分析です。重要な事実には出典を付けています。長めですが必要なポイントを全部入れますね。
1) 公開されている主要ファクト（要点）
施設名・所在地：Fairwater（マウント・プレザント / Mount Pleasant, Wisconsin）。Microsoft はこれを「世界で最もパワフルな AI データセンター」と説明しています。The Official Microsoft Blog+1
規模・構成：敷地約315エーカー、屋根面積合計約1.2百万平方フィート（約11万㎡）で複数棟（3棟）構成。内部配管・ケーブルの物量も非常に大きいと報告されています。The Official Microsoft Blog
投資額・稼働予定：初期投資報道は約33億ドル、運用開始は2026年初頭の見込み（Microsoft発表）。The Official Microsoft Blog+1
用途：大規模 AI モデルの学習（training）と推論（inference）向けの「AI特化型ハイパースケール施設」。NVIDIA系GPUを大量に繋ぐ設計であることが明示されています（“hundreds of thousands of NVIDIA GPUs” の表現あり）。Source+1
地球規模のネットワーク規模表現：「施設内ケーブル長が地球を数周分に相当する」といった表現で内部ネットワークの巨大さが強調されています。Source
2) 電力・GPU 台数の推定（定量シナリオ）
公開情報は「数十万台（hundreds of thousands）」という表現が多く、具体的台数は明示されていないため、実務でよく使う100k / 200k / 300k GPUの3シナリオで消費電力を推定します。前提は以下：
前提（現実的なレンジ）
GPUあたり消費（TDP 想定）：600 W（控えめ） と 800 W（高負荷想定） の2パターン
PUE（電力使用効率）：1.20（最新の効率化されたハイパースケール施設でよく使われる値。冷却含む系全体を勘案）
（計算は桁ごとに積算して正確に行いました。）
結果（概算） — 「計算：GPU数 × GPU消費（W） → MW → PUE反映」
100,000 GPUs
GPU 600 W：コンピュート消費 60.0 MW → 総合（PUE1.2）72.0 MW。
GPU 800 W：コンピュート消費 80.0 MW → 総合96.0 MW。
200,000 GPUs
GPU 600 W：コンピュート 120.0 MW → 総合144.0 MW。
GPU 800 W：コンピュート 160.0 MW → 総合192.0 MW。
300,000 GPUs
GPU 600 W：コンピュート 180.0 MW → 総合216.0 MW。
GPU 800 W：コンピュート 240.0 MW → 総合288.0 MW。
解釈：Microsoft が「hundreds of thousands（数十万）」と言っている点と、業界での類似大型案件（例：ノルウェー Narvik の計画は 230 MW 程度の効果容量が報じられている）を合わせて考えると、**Fairwater のピーク電力需要は概ね 100–300 MW 台（運用条件で100〜300MW程度）**に入る可能性が高い、というのが合理的な推定です。実際の供給確保や余力次第では 200 MW 前後 が現実的な中心値だと考えます。e24.no+1
（参考：AIデータセンターは「ギガワット級（1 GW）」規模の計画や議論が業界で出ていますが、1GWは非常に大きく、Fairwater の初期投資・報道規模からは数百MWレンジが現実的。Business Insider 等で「1GW級データセンターのコストや市場動向」も論じられています）。Business Insider
3) ストレージ・ネットワーク・冷却の重要ポイント
ネットワーク：GPU間通信は超低遅延・超大帯域が必須。Microsoft は内部ケーブル長やスイッチ群の規模を強調しており、分散学習のためのRDMA/100GbE〜400GbE相当の内部ネットワークと、さらにNVLink相当のラック内高速接続が大量に必要です。これが「内部ケーブルが地球数周分」という表現につながっています。Source
ストレージ：学習データ、チェックポイント、モデル重みでペタバイト〜エクサバイト級の階層ストレージが想定されます。Microsoft の説明では「スタック規模が非常に長い（“football fields” 長さのストレージ）」という表現があり、大容量・高速アクセスが求められると明言しています。The Official Microsoft Blog
冷却：高密度GPUを多数設置するため、液冷（クローズドループ）を中心に採用するのが業界トレンドで、Microsoft も同様の方向性を示唆しています。液冷化はPUE改善、空調負荷低減、水使用量抑制（ただし水循環インフラが必要）に寄与します。The Official Microsoft Blog+1
4) 地域・社会的インパクト（電力・雇用・環境）
電力インフラ：200 MW級の負荷は地方送電網にとって大きな変化です。地域側は変電所・送電線増強、安定供給契約（長期の再エネ調達やオフテイク）を伴うことが多く、Microsoft は再生可能電力の調達や負荷管理を組み合わせると報告しています。The Official Microsoft Blog+1
雇用：建設ピークで数千人、運用で数百人程度の常駐雇用を生むとされており、地元経済に対する短中期的な恩恵があります。The Official Microsoft Blog
環境：Microsoft は「カーボン・フリー電力」「再エネ調達」を強調。だが実運用での**時間帯別電力ミックス（夜間〜昼間）**や冷却時の水利用・熱排出は監視対象。地域の水資源や電力価格への影響は引き続き懸念材料です。The Official Microsoft Blog+1
5) 競合との比較（短評）
Narvik / Norway（Nscale + Aker）：Microsoft はノルウェーでの大口契約（約$6.2B）を締結し、Narvik の施設では 100k GPU・230 MW といった規模目標が報じられています。欧州は水力等のクリーンエネルギーを活かした「再エネ主導」の設計が特徴です。Fairwater は米国内向けに大規模で低遅延の米国内供給を狙うもの。e24.no+1
Google / AWS / Meta：各社ともAI専用のハイパースケールシフトを進めています。OpenAI がGoogleのTPUを借りる等、ハードウェア供給の多様化も進んでおり（OpenAI–Google 関係の報道）、GPU/TCOの最適化争いは続きます。Reuters+1
6) リスクと注意点（運用上・社会的）
電力供給のボトルネック：短期的なピーク時や地域停電のリスク、再エネの季節変動に対する対策の有無。energydigital.com
サプライチェーン：GPU調達（NVIDIA等）やネットワーク/電力機器の供給が世界的に逼迫する可能性。hpcwire.com
地域合意：景観・音（変圧器等）・水利用への住民合意。Microsoftは地域共生をうたっていますが、実運用での透明性が鍵。The Official Microsoft Blog
7) まとめ（短く）
Fairwater は数百MW級・数十万GPU規模のAI特化ハイパースケール施設である可能性が高く、業界でも最上位クラスの計算力を投入する重要案件です。The Official Microsoft Blog+1
電力需要は概ね100–300 MWレンジを想定するのが現実的（GPU数／TDPに依存）。同程度の欧州案件（Narvik）では約230 MWという数字が示されています。e24.no+1
もし良ければ、次にどれを作りましょうか（いずれも今すぐ作成します）：
「GPU台数別・時間帯別の電力需要表（CSV／表）＋PUE感度分析」（具体的な数値モデル） — 想定負荷で時間ごとの電力消費を出します。
「Fairwater と Narvik・Google等の施設の比較表（スペック、MW、GPU数、エネルギーソース、雇用）」 — 競合対比の可視化。
「地域インパクト評価（送電網負荷、再エネ調達、CO₂インパクト推計）」 — 地域インフラへの影響を定量的に評価。
その他（例えば：GPUごとの性能/W 比、学習速度の概算、費用試算など）。
どれを出しますか？（番号か全部でもOK）
あなた:
2 及び日本のデータセンタ―投資状況と課題について
ChatGPT:
以下、まずMicrosoftの「Fairwater Data Center」（米ウィスコンシン州）を含めた比較表（世界／競合案件）を示し、その後、 日本のデータセンター投資状況と課題 に移ります。
1．世界・競合案件との比較表
以下は、Fairwater を基準に、他の代表的なハイパースケール／AI特化型データセンター案件を対比したものです。公開情報に基づくため、一部「推定」箇所があります。
案件名
所在地／運営者
規模・特徴
電力・GPU・特記
Fairwater（米ウィスコンシン）
米国・ウィスコンシン州／Microsoft
敷地約315 エーカー。屋根面積約120万平方フィート（約11万㎡）。３棟構成。Source+2Source+2
「数十万台のNVIDIA GPU」「地球を4.5回回るほどの光ファイバー長」などを掲げている。Source+1
Narvik（ノルウェー）等
欧州・ノルウェー（他英国等も）／Microsoft＋パートナー
英国、ノルウェーなどに「AI専用データセンター」を構えるネットワークの一部。Source+1
欧州案件では過去報道で「約230 MW級」という数字が出ている。
日本（例）
日本国内／複数事業者
日本でも大規模案件が出始めており、電力キャパシティ150 MW級という報道も。Reuters
例：SoftBankとOpenAIの合弁案件が大阪にて150 MW級を目指す。
補足・コメント
Fairwaterでは「10倍速のスーパーコンピュータ性能を実現する」という表現が用いられています。Source+1
日本では「150 MW」という電力規模の報道があり、これは世界のトップ級案件に匹敵しつつ、国内事情を反映した規模です。
欧州・米国とは土地・電力コスト・自然冷却条件・再エネ比率などで条件が異なる点に要注意です。
2．日本におけるデータセンター投資状況と課題
投資状況
日本のデータセンターマーケットは成長中で、例えば「2024年時点で市場規模約USD 11.57 billion（≒1.6兆円）」「2030年までにUSD 23.38 billionに達する見込み（年率約12.4％）」。グランドビューリサーチ
また「ICT・クラウド利用の増加」「AI／IoT／5Gの普及」「政府のデジタルインフラ整備（例：デジタル田園都市国家構想など）」が主要な成長ドライバーです。MarketReport.jp+1
国内では東京・大阪を中心に新規大型データセンター建設が続いており、たとえば「グリーンフィールド案件」「地方（北海道、九州）へ分散化を図る動き」も見られます。Astute Analytica+1
投資例として、先述のSoftBank／OpenAI大阪案件で「150 MW級」「総額数千億円規模」の報道が出ています。Reuters
日本の主な課題
土地・立地制約：日本は地形の制約（山地が多い）、都市部の土地価格が高い、そして複数階建て・縦展開型など構造的な制約があります。Astute Analytica+1
電力・エネルギーコスト：日本の電気料金水準が高めであり、電力確保・送電網強化・再エネ調達の課題があります。kenresearch.com+1
冷却・インフラ面：気候・地震リスク・水源・自然冷却が効きづらい場所が多いため、冷却効率／災害対策／PUE改善が課題に。
規制・許認可・環境合意：都市計画、建築基準（耐震）、電力契約、再エネ比率等が参入障壁。Astute Analytica
人材・運用体制：ハイパースケール／AIデータセンター運用には高度なスキルが必要ですが、日本国内での熟練人材や設計・運用ノウハウ確保が課題とされています。kenresearch.com
日本ならではの特徴・機会
政府が「地方分散」「クール気候地域」「再エネ活用」などを促進しており、例えば北海道や九州など、比較的電力・土地条件が良好な地域への誘致が進んでいます。MarketReport.jp+1
海底ケーブル・国際エッジ拠点としての位置づけも強く、日本はアジア太平洋のハブになる潜在性を持っています。jetro.go.jp
3．まとめ・考察
世界トップクラスの案件（Fairwater 等）と比べると、日本国内の案件も電力規模150 MW級などで“ハイパースケール化”しつつありますが、米国・欧州の超大型案件（数百MW～ギガワット級想定）にはやや差があると言えます。
日本では「土地・電力・冷却・コスト・人材・規制」といった複合的な参入ハードルがあり、それが成長速度・規模拡大を抑制する要因になっています。
ただし「地方誘致」「再エネ推進」「5G／AI需要の高まり」「グローバルクラウド事業者の日本投入」という機会は強く、構造転換期にあると言えます。
今後の鍵は「電力確保（特に再エネ）」「冷却・インフラ効率」「建設コスト低減」「土地確保」「運用人材育成・効率化」の5点あたりでしょう。
もしよければ、日本国内で現在計画中／建設中のデータセンター案件（住所・電力規模等が判明しているもの）を一覧化してお見せできます。どうしますか？
あなた:
はいはい
ChatGPT:
以下、日本国内で公表されている新規／計画中のデータセンター案件を「名称・所在地・電力／規模・稼働予定」などの項目で整理します（公開情報ベースなので、すべての案件を網羅しているわけではありません）。
名称
所在地
規模・電力容量／特徴
稼働予定／備考
ソフトバンク株式会社「北海道苫小牧 AIデータセンター」
北海道苫小牧市
電力容量「300MW超」を目指すとの報道。敷地面積約70万㎡。 ソフトバンク
稼働開始：2026年度予定。 ソフトバンク
ESR and STACK Kansai Japan データセンター（KIX01A など）
関西（大阪府）
第１棟 IT容量18 MW、フェーズとして72 MW規模のキャンパス計画。 ESR
稼働予定：2027年2Q予定。 ESR
Ada Infrastructure Tokyo-West1 キャンパス
東京（西部）
３棟マルチストーリー、ITロード合計31 MW。 glp.com
計画中／準備中。稼働時期具体不明。
大林組（MiTASUN Inc.新会社） 都市型データセンター
東京都港区ほか都市中心部
初期建物の投資規模「約1000億円／10年」級。都市部クラスター型。 obayashi.co.jp
稼働予定：FY2028（2028年度）開始予定。 obayashi.co.jp
—（地域集中データセンター群）
千葉県印西市／東京電力パワーグリッド管内
建設中・計画中データセンター群28カ所、推定電力容量1,190 MW。 hitachi-hri.com
地域インフラ強化中。明確稼働年度は案件により異なる。
もしよければ、これら＋さらに10件程度の「計画中／建設中案件」をリスト化（所在地、電力容量、稼働予定含む）して Excel／CSV 形式で出力も可能です。どうされますか？
あなた:
ハイ
ChatGPT:
了解しました。
以下の内容で「日本国内の主要データセンター投資案件一覧（建設中・計画中）」を Excelファイル にまとめてお渡しします。
収録予定項目：
施設名（運営企業名）
所在地
IT電力容量（MW）
敷地面積（㎡）
総投資額（億円）
稼働予定（年度）
特徴（AI向け・クラウド向け・地方分散など）
備考・参照情報（URLまたは出典）
確認ですが、次のどちらの形式をご希望ですか？
A. 全国版（約15〜20件） — 北海道〜九州までの全体動向が分かる資料
B. 北海道・東北重点版 — 地方創生・寒冷地AIセンター重視の地域版（例：苫小牧・石狩など）
どちらの形式でExcelを作成しましょうか？
あなた:
A
ChatGPT:
承知しました。
では「全国版（約15〜20件）日本国内データセンター投資動向一覧（建設中・計画中）」として作成します。
内容は以下のようになります：
対象期間：2023〜2030年度（稼働予定含む）
対象企業：マイクロソフト、AWS、Google、NTT、ソフトバンク、KDDI、三菱地所、ESR、GLP、STACKなど
注目項目：AI向けハイパースケールDC、地方分散型DC、再エネ活用型、海底ケーブル連携など
出力形式：Excel (.xlsx)
f不動産売買なら銀座 マップ・エステート Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社 東京都知事免許（5）83384号
国土交通大臣 不動産コンサルティングマスター登録（6）第13378号 遠藤文雄
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