調布市の不動産投資
2026年01月03日
調布市の不動産投資
不動産投資コンサルティング銀座ＭＡPESTATE株式会社 2026.1.3
① 人口の推移（市町村の公表資料から）
📍 調布市の人口
調布市は東京都多摩地域の中核都市で、およそ 約21万6千人 前後（全国121位・都内21位規模）の人口を有します。〔turn2search3〕
📈 人口推移の傾向
東京都統計等による将来人口推計では、調布市の人口は2030年前後まで緩やかに増加しピークを迎え、その後は緩やかな減少に転じる可能性が示されています。具体的な推計では2028〜2031年頃に約24万〜約24.8万人のピークが予想されています。〔turn0search24〕
➡ これは東京都ベースの都市域では一般的にみられる傾向で、首都圏内の利便性が人口維持・微増の要因になっています。土地の住宅需要もこの人口動態から支えられています。
② 平均所得額（市町村別平均給与ランキング）
📌 平均所得（年収）
総務省ベースの課税所得から算出される調布市の平均所得（年収）は約 476万円前後と推計されており、東京都内の市町村の中でも比較的高めの水準です（全国順位でも上位圏）。〔turn1search1〕
📊 東京都内比較
東京都の市町村別平均所得ランキングでは、調布市は中〜上位に位置し、港区・千代田区等主要都心地区には及ばないものの、都内平均をやや上回る程度の所得水準になっています。〔turn1search1〕
→ これは都市近接・交通利便性・生活環境の良さが所得構造にも反映されていると考えられます。
③ 産業構造と経済力
📌 産業構造
調布市は住宅都市・生活圏としての性格が強く、サービス業・小売業・商業施設・飲食店舗が市内経済に大きく寄与しています。
市内にはショッピングモールや商店街があり、生活支援型の産業が多いほか、**都心アクセスが良い（京王線で新宿15分程度）**ため通勤圏としての機能も強力です。〔turn2search5〕
📈 経済力
統計ベースでは地域の製造品出荷額・卸売・小売額は都内で中位水準であり、昼間人口は居住人口を下回る「ベッドタウン型経済」が特徴です。〔turn2search3〕
➡ つまり地元で大きな産業集積があるというより、都心や周辺都市への通勤者を抱える住宅都市の経済としての性格が強いです。
④ 主要企業
📍 調布市内の企業
調布市には大企業本社が多数集積するわけではありませんが、生活・商業・製造関連の中小企業が多数存在します。
調布市商工会などの企業データベースには多数の中小製造業・サービス業の情報が見られます。〔turn2search9〕
📌 製造業は完全に衰退したわけではなく、電気機器・印刷・食品系・軽工業など地場産業として継続している事業所もあります。また、京王線沿線や市の交通結節点として商業系企業も多くなっています。〔turn1search7〕
⑤ 土地価格現状と推移・これからの予測（公示価格）
📈 公示地価・基準地価（2025年 令和7年）
公示地価平均: 約 48万円/m²（約159万円/坪）、前年比 +7.15% 上昇 〔turn2search2〕
基準地価平均: 約 50.9万円/m²（約168万円/坪）、前年比 +6.73% 上昇 〔turn2search2〕
📊 駅周辺地価
調布駅周辺: 公示地価約 59.1万円/m²（約195万円/坪）、前年比 +7.56% 〔turn2search4〕
市内最高地点は 約202万円/m² といった高水準地点も存在します。〔turn2search4〕
📉 分析（過去〜現在）
地価はここ数年 4年以上連続で上昇傾向 が続いており、特に商業地・駅近エリアで強い伸びが見られます。住宅地も安定した上昇傾向です。〔turn2search2〕
📈 これからの予測
都心へのアクセスと生活環境の良さが評価されており、人口はしばらく安定〜緩やか増の予測です。これらを背景に 中長期的にも地価は堅調に推移する可能性が高いと考えられます。
⑥ マンション価格の推移とこれからの予測
📍 マンション価格
最新の中古マンション売却価格はおよそ 70.8万円/m²（2024年 1〜3月） と上昇傾向にあります。前年比も +5％超 の上昇を示しています。〔turn2search0〕
別の不動産査定データでは、2025年の平均マンション価格は 約4,141万円 であり、平米価格は 約63.9万円/m² 程度という相場情報もあります。〔turn2search6〕
📈 価格動向と予測
東京都全体でマンション価格は長期的に上昇傾向にあり、調布市でも例外ではありません（都心価格の高騰圧力・地方からの需要が影響）。
駅近物件、築浅物件は東京都内の人気エリアとして価値を維持・上昇する可能性が比較的高い一方、築古物件の場合は供給・需要バランスによって価格差が大きくなることもあります。
➡ 中長期では人口構造の変化や金利影響を見ながら、住宅需要が底堅い限り価格堅調圧力は持続すると考えられます。
⑦ 収益不動産の収益率の変動状況
📊 収益不動産利回り
調布市は住宅主体の需要が強く、賃貸需要も安定しています。そのため、収益不動産（賃貸アパート・マンション等）の利回りは都心よりやや高め〜安定傾向です。
📈 変動要因
地価上昇・賃料需給バランス・金利環境・人口動態が利回りに影響します。調布市は都心近接で通勤需要が根強く、空室・賃料下落リスクは比較的限定的であるため、安定した収益率の確保が期待されます。
➇ オフィスビルの賃料の変動状況・入居率
📍 オフィス市場
調布市は大規模オフィスの集積地域ではなく、中小規模のオフィス・商業施設・サービス系オフィスが中心です。
賃料水準は東京都心部と比べて穏やかですが、需要は地域企業・小売・サービス業によって支えられています。
📈 入居率
大都市コアほど波は激しくなく、地域の需要による堅めの入居率を維持する傾向です。
テレワーク環境の浸透によるオフィス需要の見直しはありますが、用途・規模の最適化が進めば一定の需要は継続すると期待されます。
⑧ 不動産投資の現状と将来性
📊 現状
✔ 地価・住宅価格は上昇傾向
✔ 通勤利便性・生活環境の良さが価値支え
✔ 駅近立地の賃貸需要が存在
📈 将来性
調布は東京都心近接・利便性重視型の郊外住宅都市として、今後も投資対象としての評価が高いです。
将来の人口動態や生活環境価値を背景に、堅調な価格形成・賃貸需要が継続すると見込まれます。
⚠ とはいえ、マクロ経済・金利・政策の変化が不動産収益性に影響する可能性は常に存在します。
⑨ この街はこれから成長するか？
総合評価
強み
✔ 新宿や都心部とのアクセスが非常に良い（京王線・道路交通等）
✔ 生活利便性・商業・教育・自然資源がバランス良く整備
✔ 地価・マンション価格は安定上昇傾向
✔ 中長期的に人口は安定〜緩やか増の可能性
弱点・注意点
⚠ 都心コアエリアほどの高成長速度ではない
⚠ 商業・大企業集積は限定的（ただし生活経済としては堅調）
📊 結論:
調布市は 住宅・生活価値の高い都市として不動産市場に堅調さを維持しており、中長期的な安定成長が期待されるエリア です。都心圏の住宅需要、地価・価格の上昇圧力、人口の安定が裏付けとなり、投資・居住どちらの観点でも魅力的な市場環境が続く可能性が高いと判断できます。
