地方都市の経済成長

2025年10月18日

地方都市経済成長と不動産投資

日本の地方都市で人口の伸び、経済成長している都市はどこですか、そしてその成長の要因は何ですか。

ChatGPT:

日本の地方都市の中で、人口・経済の両面で比較的伸びていると評価されている都市として、特に以下の都市が注目されます。
その上で、「なぜ伸びているのか／成長しているのか」という要因も整理します。

１．成長が目立つ地方都市の例

福岡市（福岡県）

人口・経済面での状況

福岡市の人口は、2020年時点で約1,612,392人。2015年比で＋4.79 %と増加傾向にあります。 Local Opendata+1

2023年4月1日時点のデータでは、政令指定都市20市の中で「人口増加率」「世帯増加率」ともにトップであったという報じ方があります。フクリパ

将来人口推計では、2040年ころまで増加が続く見込みという報もあります。フクリパ+1

また、地域経済でも「地価上昇」「中心市街地再開発の盛り上がり」が指摘されており、活気のある都市と評価されています。ビジネス+IT+1

成長の主な要因
以下のような理由が挙げられています：

若年層・就職・転入による「社会増」（転入数＞転出数）が持続している点。福岡市では、出生-死亡での自然増は近年少なくなってきているものの、社会増が人口増加を支えているとされます。フクリパ+1

交通・アクセス、都市の魅力（都市としての居住性・利便性）が上がっている。

中心地（天神など）の再開発、都市空間の魅力アップ。朝日新聞の記事でも、福岡市の中心部再整備・企業誘致が出色という記述があります。朝日新聞

地域の戦略・行政・民間が複数プレーヤーで協調して「住みたくなる」「働きたくなる」都市づくりを進めている点。福岡市が「福岡100」というアクションを実践しているという記録があります。福岡100 | 何歳でもチャレンジできる未来のまちへ

留意点

もちろん、福岡市も少子高齢化・将来的な自然減（出生数＜死亡数）など課題を抱えています。フクリパ

成長が完全に外部・内向きの移入だけで成り立っているわけではなく、「都市として他地域から人・企業を引きつけている」構図がポイントです。

２．成長の要因・共通パターン

地方都市が成長／人口を維持・伸ばしていくために、研究・論考等で指摘されている要因を整理します（野村総合研究所（NRI）のコラム等も参考に）。 NRI+1
以下、主な要因です：

要因

内容

交通・アクセス改善

幹線交通網（新幹線、高速道路、空港アクセスなど）が充実していると、沿線都市・結節点の成長が見られるという研究があります。 RIETI

産業・雇用の集積・多様化

単なる観光・交流だけでなく、「情報通信」「先端電子部品」「ロボット」「バイオ・医薬品」「蓄電池」など成長産業を誘致・育成できるかどうかが論点となっています。 NRI

人材・若年層の確保

成長都市では、若い世代や働き手（生産年齢人口）を惹きつけ、定着させるための都市魅力（住環境、働きやすさ、文化・交流）を備えていることが重要、という指摘です。 NRI

都市空間・生活魅力の向上

住みやすさ・都市の賑わい・コンパクトな中心市街地づくり・再開発などが、転入・定住を促す要素として挙げられます。

行政＋民間の協働・戦略・ブランド化

地方創生施策や都市戦略を明確に打ち出し、自治体・企業・大学などが連携して「この都市に来たい・住みたい」という魅力を作ることがカギです。

周辺地域の吸収力／地域ハブ性

大都市圏からの距離・競争関係、市単独での魅力の有無が成長に影響。例えば、競争の激しい関西圏の都市と比べ、独立性・吸収力のある都市の方が有利という分析もあります。朝日新聞

３．まとめ

ゆるやかながら、上記のような条件を備えている地方都市は、日本において「例外的に」人口増・一定の経済成長を維持できていると言えます。その代表格が福岡市です。

つまり、

“人・企業・モノ”が流入する構図がある都市、

ただしそのためには「交通・アクセス」「産業・雇用」「都市の魅力」「若年層確保」「行政戦略」の複合的な取組が不可欠、
ということです。

もしよろしければ、もう１〜２都市（例えば 札幌市 など）を「成長している／ポテンシャルが高い地方都市」として掘ってみましょうか？

あなた:

ハイ

ChatGPT:

では、福岡市に続いて、札幌市と金沢市を例に挙げて解説します。
この2都市は「人口動態」「経済成長性」「都市ブランド力」で注目されている地方中核都市です。

🏙 １．札幌市（北海道）

▶ 人口・経済の現状

北海道全体は人口減少が続く一方で、札幌市のみ増加傾向。
→ 2024年時点で約197万人。政令指定都市の中でも上位規模です。

北海道経済の約35％を札幌市が占めるという試算もあり、地方経済の“中心都市化”が進行しています。

▶ 成長の要因

要因

内容

道内一極集中

北海道内の企業・大学・行政機能・医療機関が札幌市に集中。結果的に「人・仕事・お金」が流入。

都市の生活利便性

コンパクトで生活コストが低く、自然環境（山・公園・雪文化）と都市機能が両立。移住志向が高い。

IT・スタートアップ支援

「SAPPORO STARTUP HUB」「Creative Office Base」など、IT系スタートアップ支援が活発。

観光・MICEの強化

インバウンド観光・国際会議誘致（雪まつり、ウインタースポーツ、食文化）による外貨流入。

📈 将来見通し
北海道全体の人口減少が続く中でも、札幌市は2040年頃まで約190万人規模を維持する見込み（国交省・都市政策研究）。
「東京以外で人口が維持される数少ない地方都市」とされています。

🏯 ２．金沢市（石川県）

▶ 人口・経済の現状

人口は約45万人で、北陸地方最大都市。

北陸新幹線開業（2015年）後、観光・商業・不動産市場が急成長。

コロナ禍以後も、観光・富裕層移住・二拠点居住の流れで経済が底堅い。

▶ 成長の要因

要因

内容

北陸新幹線開業効果

東京〜金沢間が2時間半に短縮し、観光・企業進出が活性化。駅周辺の地価は全国上位の伸び率を記録。

文化・観光資産の強み

伝統工芸、食文化、町家再生など、都市ブランドが高く、インバウンド人気も根強い。

デジタル産業誘致

北陸先端大など研究拠点を核に、IT系企業・データセンター誘致を進行中。

暮らしの満足度の高さ

中心市街地がコンパクトで生活しやすく、教育・医療・自然環境のバランスが良い。

📈 将来見通し
北陸新幹線の敦賀延伸（2024年）を契機に、さらに関西圏との経済連携が強化される見込み。
長期的には「文化観光＋デジタル産業」の二本柱で地方経済を牽引する可能性があります。

📊 比較まとめ

都市

特徴

成長ドライバー

将来の課題

福岡市

若者流入・企業誘致のトップ都市

アジアゲートウェイ構想、再開発

過密・地価上昇

札幌市

北海道の一極集中・生活魅力

移住・IT産業・観光

高齢化、冬季交通

金沢市

観光・文化ブランド都市

新幹線効果、DX推進

観光依存の是正

もしご希望があれば、
👉「これから10年で人口・地価ともに伸びる可能性が高い地方都市ランキング（データ付き）」
を作成することもできます。

作りましょうか？

あなた:

ハイ

ChatGPT:

以下に、これから10年程度で「人口・地価ともに伸びる可能性が比較的高い地方都市」を、データ・論点も交えて ランキング形式で3都市お示しします。あくまで確実ではなく「可能性が高い」観点からの整理ですので、参考としてご活用ください。

🎯 成長可能性の高い地方都市ランキング

1位：福岡市（福岡県）

なぜ1位か

若年層の転入が続いており、人口が増加傾向。

都市としての居住・交通・国際交流の魅力が高い。

地価も地方圏で相対的に上がりやすい環境。
注目すべきポイント

住宅・商業地ともに全国平均で地価上昇が継続しているというデータ。全国平均で住宅地＋2.0％、商業地＋3.1％（2024年1月1日時点）という報告。最新不動産ニュースサイト「R.E.port」+2住まい1+2

また、人口増加が予測されている自治体は「大都市圏構成自治体の一部」「交通アクセス・住宅開発が進んでいる」などの条件を満たしており、福岡市はその条件に近いと言えます。 LIFULL HOME'S+1
留意点・リスク

地価が上がると、生活コスト・居住コストも上昇し、転入促進のための価格競争力が落ちる可能性あり。

少子高齢化・自然減の影響も無視できないため、転入だけでは長期維持は難しい。

2位：札幌市（北海道）

なぜ2位か

北海道の経済・人口の中心であり、地域内での集積効果が強い。

生活環境・自然環境に恵まれており、「移住先・二拠点居住」の受け皿としての魅力も高まっている。
注目すべきポイント

地価動向では、住宅地・商業地ともに下落幅が縮まっており、利便性の高い地域では回復傾向にあるという報告。国土交通省

人口減少の背景がある中でも「都市としての機能を持つ拠点都市」は、相対的に優位という分析あり。 RIETI+1
留意点・リスク

北海道全体では人口減少・高齢化が進むため、札幌市もそれらの波を完全に免れるわけではない。

冬季気候や交通・物流のコストなど環境的なハンディキャップも一定。

3位：金沢市（石川県）

なぜ3位か

北陸地域の中核都市であり、交通インフラ（例：新幹線）による関西・東京圏との接続強化が進んでいる。

文化・観光資源が強く、「ブランド都市」としての魅力が高い。
注目すべきポイント

観光・富裕層居住・二拠点居住などによる新しい人の流入の動きあり。

地価上昇や商業施設再整備の兆しも報じられており、地方圏の中で「選ばれる都市」になりつつある。
留意点・リスク

観光・ブランド頼みの側面が強いため、観光需要や外部要因（景気・インバウンド等）の影響を受けやすい。

地域人口の構造変化（若年層の流出等）がマイナスの要因として作用する可能性あり。

🧮 補足：評価基準と注意点

評価基準としては主に以下を用いました：

人口増減や将来推計における「増加・維持可能性」の有無。 LIFULL HOME'S+1

地価・土地の値動きの傾向。全国平均・地方圏ともに上昇継続中。最新不動産ニュースサイト「R.E.port」+1

都市・地域の魅力（産業・交通・居住環境・ブランド）・戦略性。

注意点：

「人口増」つまり自然増（出生数＞死亡数）＋社会増（転入数＞転出数）を継続できるかは未知数。地方都市では自然減が進むため、転入でカバーし続けることが課題。

地価上昇が「一部地区・高度利用地」に限定される傾向があり、市全体・郊外地域まで波及するかどうかは地域差あり。 atpress

外部要因（技術変化、産業構造変化、交通インフラ、政策変化、自然災害など）によって成長軌道が変わるリスクあり。

このランキングは「これまでのデータ＋論点」に基づくものであり、保証された未来ではありません。

もしご希望であれば、「上位10都市」の候補リスト（データ付き・地域ごとの比較）を作ることもできます。どうなさいますか？

あなた:

ハイ

ChatGPT:

思考時間: 26s

了解です。では「地方中核都市（※東京23区や神奈川・埼玉のベッドタウンを除く、地域の中心的な地方都市）」に絞って、これから10年で人口・経済（地価・雇用）ともに伸びる可能性が高いトップ10を示します。各都市について「最近の動き（人口／地価など）」と「成長の要因」を短くまとめ、出典を付けます。参考にしてください。

今後伸びる可能性が高い地方中核都市：Top-10（概観）

評価基準：近年の「社会増（転入超過）／人口維持傾向」「地価・公示地価の上昇」「再開発・交通インフラ整備」「産業・雇用の集積」の４点を総合。確実性ではなく「可能性が高い」順です。

1位：福岡市（九州）

最近の状況：若年層流入が続き政令市で最も増加傾向。地価・再開発も堅調。都道府県市区町村+1

成長要因：就労・生活環境の魅力、国際交流・アジアゲートウェイ性、中心市街地の再開発とスタートアップ支援。

2位：札幌市（北海道）

最近の状況：北海道内で一極集中。地方4大都市の一つとして地価上昇が続く（商業地・工業地は特に顕著）。 daiwakantei.co.jp+1

成長要因：医療・教育・行政の集積、移住・二拠点需要、観光・MICE の底力。

3位：仙台市（東北）

最近の状況：東北の中核として転入超過や世帯増が確認され、駅周辺などで地価上昇地点あり。市の将来人口対策も明確。メクス+1

成長要因：東北圏の拠点性（企業・大学）、再開発・医療・教育機能の強さ、若年層受け皿。

4位：広島市（中国）

最近の状況：駅前再開発が急速に進み、中心部で地価上昇が顕著（再開発が経済波及を牽引）。広島市公式サイト+1

成長要因：交通結節点としての優位性（山陽エリア）、再開発による商業・宿泊需要増、産業の集積。

5位：金沢市（北陸）

最近の状況：北陸新幹線開業以降、駅周辺を中心に地価・観光需要が強い（中心部資産価値上昇）。 DBJ+1

成長要因：観光・文化ブランド（町家・工芸）、コンパクトシティ戦略、首都圏との時間的近接性向上。

6位：岡山市（中国・山陽）

最近の状況：県内での人口・経済の中心。地価は二極化だが岡山市中心部は堅調。企業・物流の集積が進む。岡山の不動産相談所

成長要因：交通（山陽道・山陽新幹線）や物流拠点性、工業・IT等の企業進出、中心市街地強化。

7位：熊本市（九州）

最近の状況：県の圧倒的中心で人口比率が高い。復興・都市整備や周辺市町村との連携で回復力あり。熊本県公式サイト+1

成長要因：九州内の中核都市としての行政・医療・教育集積、復興投資・移住施策。

8位：松本・長野（中部／信州エリア・合わせて注目）

最近の状況：2都市とも観光・生活魅力が高く、二拠点居住や移住者が目立つ。長野圏は地理的優位と生活満足度の高さで注目。（地域報告や移住指標で指摘） daiwakantei.co.jp

成長要因：自然環境＋都市機能の両立、リモートワーク・二拠点ニーズ、医療・教育の充実。

9位：高松・松山（四国中核）

最近の状況：四国の中核都市として行政・物流・観光で堅調地点あり。中心部再整備の動きも。（地域別地価・移住動向での注目）

成長要因：地方都市の中で「暮らしやすさ」が評価され、二拠点需要や観光回復が波及。

10位：那覇（沖縄）

最近の状況：観光回復や企業誘致・IT系の動きがあり、人口・雇用の底上げが見られる地点が増加。

成長要因：観光回復、アジア路線の利便性、リゾート＋移住ニーズ。

補足（重要な注意点）

「地方都市」と言っても地域ごとの差が大きく、市内でも“中心部”と“郊外・周辺部”で成長の偏りが非常に強いです（地価上昇も中心エリアに集中）。大和ハウス+1

「人口増＝自然増（出生超過）」はほとんどの地方で期待できず、転入（社会増）で増やす構図が多い点に注意。社会増を続けられるかが鍵。総務省統計局+1

外部ショック（景気変動、観光減、インフラ計画の遅延、自然災害）で成長軌道が変わるリスクあり。

ここで示した上位都市には「地方のなかの一等地」「地域拠点」「交通の結節点」といった共通点があります。地価・雇用・若年層定着の三本柱が揃えば成長が持続しやすい、という観点です。 daiwakantei.co.jp+1

ご希望なら次をご用意します（今すぐ作ります）：

上記Top-10 の市ごとに最新（2023〜2024）の人口推移グラフと公示地価の要点（表付き）。

投資・移住の視点から有望な区画（駅前／再開発面）トップ3（市ごと）。

あなたが関心ある地域（都道府県名／駅名）を指定 ⇒ その市のより詳細な将来性レポート（5ページ程度）。

どれを作りましょうか？（「1」「2」「3＋地域名」のように番号でどうぞ）

あなた:

ChatGPT:

思考時間: 22s

了解しました。以下は 投資・移住の視点から有望な区画（駅前／再開発面）トップ3 を、先ほどの Top-10 都市ごとにまとめたものです。各都市で「狙い目の3エリア」「なぜ有望か（要点）」「投資・移住の観点での推奨アセット／短所リスク」を簡潔に示します。各都市ごとに最近の再開発または施策を示す出典も添えます（重要な根拠のみ引用）。

1) 福岡市（博多・天神エリア）

出典: 天神ビッグバン／博多再開発まとめ。成長する福岡市都心部 -天神ビッグバン・博多コネクティッド-+1

A. 博多駅周辺（駅中央改札〜博多口・筑紫口エリア）

理由：九州の交通結節点。大規模再開発（オフィス・ホテル）や商業集積が継続。

推奨アセット：短期〜中期のホテル投資、オフィスリノベ、駅近高利回りワンルーム。

リスク：地価上昇で取得コスト増、賃料上昇の頭打ち。

B. 天神（天神ビッグバン周辺）

理由：都市コアの再開発で商業・オフィスの高度化。居住魅力も向上。

推奨アセット：高級賃貸・サービスアパート、商業テナント区画。

リスク：供給過多・賃料分布の二極化。

C. 中洲〜那珂川沿い（ウォーターフロント再整備寄り）

理由：ナイトエコノミー・観光性の高さ。将来的な都市ブランド強化。

推奨アセット：飲食・宿泊、短期賃貸（民泊規制に注意）。

リスク：規制・景観制限、夜間需要の変動。

2) 札幌市（札幌駅・大通）

出典: 大通西4南地区など中心部再開発。札幌市+1

A. 札幌駅北口〜札幌駅エリア

理由：交通の結節点、駅周辺再整備・高機能オフィス需要。

推奨アセット：オフィス賃貸（中長期）、駅近マンション。

リスク：冬季コスト、空室リスク（企業誘致状況に依存）。

B. 大通公園沿い（大通西4南など再開発地区）

理由：大通周辺の再開発で高グレード用途（ホテル・オフィス・商業）が進行。

推奨アセット：ホテル・サービスオフィス、商業区画。

リスク：地価プレミアムで利回り低下。

C. 西口商業〜ススキノ接続ゾーン

理由：回遊性向上で観光・飲食需要が回復。二拠点居住ニーズも。

推奨アセット：飲食店舗、短期賃貸（観光向け）。

リスク：観光景気に左右される。

3) 仙台市（仙台駅周辺・青葉通）

出典: せんだい都心再構築プロジェクト／さくら野跡地等。仙台市公式サイト+1

A. 仙台駅前（西口・東口含む）

理由：駅前の大規模再開発（オフィス・ホテル・商業）が加速。

推奨アセット：中規模オフィス、駅徒歩圏マンション。

リスク：大手開発の進捗次第で需給が変動。

B. 青葉通・定禅寺通エリア（オフィス高層化）

理由：高機能オフィスと景観価値。働く環境としての魅力。

推奨アセット：SOHO〜ハイグレード賃貸。

リスク：需要が企業の投資判断に依存。

C. 旧さくら野百貨店周辺（再開発計画地）

理由：一等地の再生で商業・宿泊が強化される想定。

推奨アセット：商業テナント、ホテル運営への間接投資。

リスク：計画変更・着工遅延リスク。

4) 広島市（広島駅南口・紙屋町）

出典: 広島駅南口広場再整備（約520億円）・新駅ビル計画。広島市公式サイト+1

A. 広島駅南口（新駅ビル周辺）

理由：新駅ビル・広場整備で回遊性・集客力が向上。

推奨アセット：ホテル、商業区画、駅前マンション。

リスク：大規模工事中の一時的な利便性低下。

B. 紙屋町〜八丁堀（中心商業エリア）

理由：商業・行政機能の集積。南口と連携した回遊導線整備。

推奨アセット：リテール（フラッグシップ小売）、オフィス。

リスク：小売のオンライン化リスク。

C. 平和公園〜河岸エリア（観光・市民利用の強み）

理由：観光軸の安定した集客、イベントによる需要。

推奨アセット：短期賃貸、飲食店舗。

リスク：観光振興政策の変更。

5) 金沢市（駅西口〜香林坊・中心市街地）

出典: 金沢駅西口再開発の注目（駅西口計画等）。不動産プレス

A. 金沢駅西口（駅前大規模用地）

理由：駅西側の再開発・大規模用地の動きで価値上昇の余地。

推奨アセット：中〜高層住宅、商業複合。

リスク：地元合意・景観規制。

B. 香林坊〜片町（中心商業地）

理由：文化観光と地元消費の両輪で賑わいが持続。

推奨アセット：商業施設・オフィス小規模リノベ。

リスク：観光依存リスク。

C. 兼六園周辺（観光軸の宿泊・高級住宅）

理由：ブランド力が高く富裕層二拠点需要あり。

推奨アセット：宿泊（高級旅館・ブティックホテル）、高級賃貸。

リスク：保全規制・運営コスト。

6) 岡山市（岡山駅前・表町）

出典: 岡山駅前広場への路面電車乗り入れ事業等。岡山市公式ホームページ+1

A. 岡山駅前（駅前広場・軌道乗入れで整備強化）

理由：交通利便性向上で回遊性・商業需要が増加。

推奨アセット：駅近マンション、商業区画、ホテル。

リスク：供給タイミングで価格変動。

B. 表町〜城下（中心市街地再整備エリア）

理由：商業リノベ・歩行者空間整備で居住魅力向上。

推奨アセット：小規模レジ＋店舗複合。

リスク：テナント募集難。

C. 備前・南区の物流周辺（産業誘致見込み）

理由：山陽道・物流網を活かした企業立地の期待。

推奨アセット：工場跡地の賃貸・倉庫投資。

リスク：景気循環に左右。

7) 熊本市（熊本駅周辺・桜町）

出典: 熊本市の中心市街地活性化・駅周辺再開発方針。熊本市公式サイト+1

A. 熊本駅周辺（東口／西口とも）

理由：駅前広場整備と民間開発が続く再生エリア。

推奨アセット：中〜大型マンション、商業施設、ホテル。

リスク：復興・整備の段階で需要が変動。

B. 桜町〜下通（中心商店街）

理由：都市の核として集客力あり、イベント軸が強い。

推奨アセット：リテール・飲食、賃貸住宅。

リスク：競合商業施設との奪い合い。

C. 城下町周辺（観光×居住のミックス）

理由：歴史観光と市民生活の共存で安定需要が期待。

推奨アセット：短期賃貸、リノベ物件。

リスク：観光シーズン依存。

8) 松本・長野（信州中核エリア）

出典: 松本駅周辺の都市再生計画／長野駅周辺の再開発動向。松本市+1

A. 松本駅周辺（松本城〜駅の回遊軸）

理由：観光資源と医療・教育の集積で定住魅力高し。

推奨アセット：賃貸住宅、観光向け宿泊、リノベ物件。

リスク：季節変動のある需要構造。

B. 長野駅前（駅前再整備エリア）

理由：県都としての機能強化、駅周辺の商業再編。

推奨アセット：駅近レジ、商業テナント。

リスク：空室率の局所的増加。

C. 周辺ベッドタウン（安曇野・上田周辺への二拠点層）

理由：自然環境と都市機能のバランスで二拠点需要。

推奨アセット：戸建て・別荘・賃貸長期契約。

リスク：流通性（売却時の市場規模）。

9) 高松・松山（四国中核）

出典: 高松中心市街地活性化計画／松山市駅前整備等。高松市役所+1

A. 高松駅〜サンポート（港湾連携ゾーン）

理由：港と駅をつなぐ再整備で回遊性向上。

推奨アセット：商業・観光向け不動産、短期宿泊。

リスク：需要の季節性。

B. 丸亀町商店街〜中心商業地（高松）

理由：商店街再生で地元消費の回復見込み。

推奨アセット：小規模店舗、リノベ住宅。

C. 松山駅前（松山市駅周辺の広場整備）

理由：駅前広場改修でアクセス性・居心地向上。

推奨アセット：駅近賃貸・商業施設。

リスク：人口動態が緩やかな伸びに留まる可能性。

10) 那覇市（おもろまち・国際通り・空港近接）

出典: 那覇新都心（おもろまち）再整備・空港関連インフラ改善、観光回復動向。大和ハウス+2那覇空港+2

A. おもろまち（新都心）

理由：行政・商業・高層住宅の集積地。公園整備やホテル開発が継続。

推奨アセット：分譲マンション、都市型ホテル、商業区画。

リスク：観光依存度が高く景気変動に敏感。

B. 国際通り〜松山（観光商業軸）

理由：観光回復で飲食・宿泊需要が堅調。

推奨アセット：短期賃貸、飲食店舗、宿泊施設。

リスク：過剰供給と季節変動。

C. 那覇空港周辺・港湾エリア（物流＋トランジット）

理由：空港アクセス改善で交通利便性が向上。ビジネス需要の掘り起こし可能性。

推奨アセット：物流・トランジット向け施設、観光型宿泊。

リスク：土地取得コスト高、航空関連規制。

最後に — 投資・移住の実務的なチェックリスト（短縮版）

再開発の“確度”を確認：都市計画決定／用地権利関係／着工時期を自治体公表資料で確認。札幌市+1

用途ミックスを見る：オフィス・商業・住宅のどれが主かで利回り期待値・リスクが変わる。

需給の局所性：市内中心部と郊外で需給が全く異なる（駅徒歩5分以内は別格）。

長期流動性の視点：地方では売却まで時間がかかる。出口戦略を固める。

規制・景観・防災要件：観光地・歴史保存地区・防災条例で用途に制限がかかる場合あり。

了解しました。では**各都市ごとに「駅徒歩10分以内／現在販売中（または直近竣工）で投資向けに現実的に検討できる候補を3件ずつ」**の形でお出しします。公開情報ベースのため 最新の掲載は変動します（物件は売却済みになることが早いです）。各候補には「物件タイプ」「狙いどころ」「実際の公開リストの例（検索結果ページへの出典）」を付けます。すぐに問い合わせできるよう、物件URLは掲載元ページ（ポータル）に紐づけた形で示します。

福岡市（博多 / 天神エリア）

区分中古マンション（博多駅徒歩5〜10分） — 駅近の単身向けワンルーム／1K。利回り狙い。
出典：投資マンション検索ページ（博多駅周辺一覧）。ステップオン

新築分譲の区分（博多近接・築浅） — 竣工直後や2022〜23年築で賃貸需要が高い。
出典：博多区の区分マンション掲載例。リバブル

小規模一棟・テナント付ビル（駅徒歩10分圏） — 店舗需要が強い立地。取得コスト高めだが安定収入。
出典：博多区オーナーチェンジ物件一覧。 f-takken.com

札幌市（札幌駅 / 大通）

区分中古マンション（札幌駅徒歩圏） — 単身／デュアル需要高、利回り狙いの区分。
出典：札幌駅エリアの投資マンション一覧。アットホーム投資+1

竣工直後の築浅区分（駅近タワー等） — 入居安定性が高いが取得単価も高め。
出典：ステップ（札幌駅物件検索）。ステップオン

小規模一棟マンション／一棟アパート（駅徒歩10分以内） — 複数戸で収益最大化を目指す案件。
出典：収益物件ポータル（一覧）。楽待

仙台市（仙台駅 / 青葉通）

区分中古マンション（仙台駅徒歩〜10分） — 高利回りの区分がポータルに複数掲載。アットホーム投資+1

中古ワンルーム／1K（駅近・築年数問わず） —

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