ChatGPTの使い方
2025年10月05日
私は奈良の女ですと高市早苗が自己紹介しました。
総裁選5人の候補は
高市 早苗（たかいち・さなえ）：奈良県
小泉 進次郎（こいずみ・しんじろう）：神奈川県
5人の候補者の中で日本の歴史を体感できる地に生まれ育ったのは高市早苗です。
日本最古の都、平城京、 710年、元明天皇により平城京が築かれ、日本の初の本格的な都城制の都として奈良市が選ばれました。
奈良市に都が置かれた時代、平城京は律令制のもとで日本の政治と文化の中心地として機能しました。
東大寺や平城宮跡、春日大社などの歴史的建造物がもたらす都市景観、日本の政治と文化の原点としての奈良の都によってはぐくまれた歴史観の持ち主としての高市早苗の活躍を期待します。
人間の五感によって得られた情報は人間の心をつくり情緒となり、新たな未来を志向します。生成AIはすべての情報を集め人間の指示によって様々に加工してくれますが、情報の最終加工と価値判断は人間がするものです。未来の予測もＡＩの判断が正しい判断とも言い切れません、未来は時折思わぬ方向転換をするものです。方向転換させるのは人間です。
生成ＡＩのデータセンターではあらゆる情報が集められ瞬時に分析します。
生成ＡＩは不動産投資家にとって便利な道具です。今回生成ＡＩに奈良の不動産投資について質問しました。質問する、回答が来る、再質問、回答が来る、再質問このことの繰り返しによって、奈良の不動産投資がこれから魅力的になるという事が分ります。
生成ＡＩはほぼすべてのことに対して、情報を持っています。
弊社はＡＩ査定を行いますが、事前学習で生成ＡＩを活用します。
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少し長くなりますがご覧ｋださい
ｃｈａｔＧＴＰとの会話
あなた:（質問者の遠藤文雄）
高市早苗が奈良の女ですという表現をしました。奈良の不動産価格上昇はどのくらいですか
ChatGPT:
「奈良の不動産価格上昇がどのくらいか」という質問について、以下が最新・代表的なデータおよび傾向です。ただし、地域（奈良市、駅近、郊外など）や用途（住宅地・商業地など）で変動が大きいため、あくまで参考として見てください。
📊 奈良県／奈良市の不動産・地価の傾向
奈良県全体
奈良県の地価公示価格・基準地価などを集計したデータでは、2025年時点で平均変動率は ＋1.9％ の上昇と報じられています。奈良県公式サイト
ただし用途別に見ると、住宅地は下落傾向が続いており、2024→2025年で「住宅地では-0.8％」といった下落が見られた地点もあります。奈良県公式サイト
奈良県全体の土地取引実例をみると、2024年における土地取引の平均価格（坪単価ベース）は約 20.5 万円／坪。前年からは -3.44％ の下落。土地価格相場が分かる土地代データ
奈良市・市内中心地
奈良市の公示地価・基準地価を合算した平均値では、2025年時点で 坪単価 約 56.8 万円／坪 程度。前年度比変動率は約 ＋2.26％。土地価格相場が分かる土地代データ
奈良市の住宅地の一部では、2025年は平均で ＋0.3％ 程度の上昇という報道もあります。ダイヤモンド不動産研究所
奈良駅周辺などの中心地では、過去10年で -12.7％という下落を経験しており、将来10年では ノーマルシナリオで＋20.3％ 上昇も見込む試算があります。ダイヤモンド不動産研究所
🔍 総合的な見方・注意点
奈良県全体としては、住宅地については比較的緩やかな下落傾向が長期間続いてきたが、近年は下落幅が縮小しているという評価があります。奈良県公式サイト+1
とはいえ、奈良市中心部のような需要が高いエリアでは地価の下支え、また上昇傾向も見られ始めています。
駅近・交通利便性・商業地などの立地条件が良い場所ほど、上昇の余地が大きくなります。逆に過疎化・利便性が低い地域では価格低迷・下落傾向が強まりやすいです。
もし「高市早苗が『奈良の女です』と表現した」ことと絡めて、「奈良出身ゆえに奈良の不動産を買ってるのか」など文脈を検証したいなら、どの地域（奈良市、生駒、郊外など）を想定するかを教えてもらえれば、より具体的な価格推移を探してお見せできますが、どうしますか？
あなた:
奈良駅周辺などの中心地では、過去10年で -12.7％という下落を経験しており、将来10年では ノーマルシナリオで＋20.3％ 上昇も見込む試算があります。下落が上昇に転じる理由は何ですか
ChatGPT:
とても良い視点です。
奈良駅周辺のようなエリアで「過去10年は −12.7％ 下落していたのに、今後10年で ＋20.3％ 上昇する」と見込まれている背景には、複数の構造的な変化と政策的な要因が重なっています。ポイントを整理すると、次の5つが主な「上昇転換の理由」です👇
🧭 ① 下落局面が“底打ち”し、価格が割安水準になった
奈良市中心部は2010年代前半〜2020年前後にかけて、
人口減少・高齢化
大阪・京都への通勤圏としての魅力不足
再開発の遅れ
といった要因で地価がじわじわと下がり続けました。
このため現在の地価はピーク時より1〜2割安く、「他都市と比べて割安な価格帯」にあると言われています。
→ 投資家・居住者の双方にとって**“買いやすい水準”**となり、需要の底堅さが出始めています。
🚉 ② 奈良駅・近鉄奈良駅周辺の再開発・インフラ整備が進行
近年、奈良市は駅前の再開発プロジェクトやまちづくり計画に力を入れています。
JR奈良駅周辺：商業・住宅複合ビルの建設、駅前再整備
近鉄奈良駅エリア：「観光×居住」の複合開発が進行
観光拠点としてのまち歩き空間の整備
こうした再開発は、地価を押し上げる最も直接的な要因の一つです。
→ 特にJR・近鉄両駅の中間地帯は、今後10年の上昇余地が大きいと見られています。
🏙️ ③ 大阪・京都の価格高騰 → 奈良の“代替需要”が増加
大阪市や京都市の都心部では住宅価格・地価がここ数年で大きく上昇し、
「同条件の土地が奈良では2～4割安い」という逆転現象が起きています。
結果として：
通勤可能な奈良へ居住需要が流入
投資家が“割安な関西圏”として注目
サテライトオフィス・ホテル進出など商業需要も増加
→ 奈良が**「安くて利便性が高い」セカンドチョイスから、現実的なファーストチョイスへ**と変わりつつあります。
🏡 ④ インバウンド・観光資源の評価上昇（奈良ブランド再評価）
奈良はコロナ後のインバウンド回復で訪日客数が再び増加中です。
外国人観光客数は2019年比でも回復傾向
世界遺産・神社仏閣などの文化資産が再評価
京都の観光過密の「分散先」として奈良が注目
→ 観光産業と連動してホテル・店舗・民泊需要が高まり、中心市街地の商業地価が押し上げられます。
🏛️ ⑤ 政治的・行政的な支援と注目度の上昇
「高市早苗氏＝奈良出身」であることも象徴的ですが、
地方創生・観光振興・インフラ整備などに国の予算が入りやすい可能性が高まっています。
奈良市の都市計画マスタープラン改定
新規道路・公共施設整備
中心市街地の再生支援
こうした「政策による追い風」は、長期的な地価上昇シナリオの根拠の1つです。
✅ まとめ：「割安からの再評価 × 都市再生 × 周辺高騰」が三位一体に
要因
内容
地価への影響
割安感の顕在化
長期下落で底値圏
上昇の地ならし
駅前再開発
商業・住宅複合化
直接的に上昇要因
大阪・京都高騰
代替需要の流入
需給の追い風
観光・ブランド強化
インバウンド回復
商業地価上昇
行政・政治の支援
都市整備・注目度上昇
長期の追い風
→ これらが合わさることで、2020年代後半～2030年代にかけて「反転上昇」に転じると専門家が見ているのです。
ご希望があれば、「奈良駅から徒歩圏（例：半径1km）」や「住宅地限定」などもっと細かいエリア別の将来上昇率シナリオも出せますが、そこまで詳しく見てみますか？（投資・売却の目安が大きく変わります）
あなた:
奈良駅から徒歩圏商業地の将来性
ChatGPT:
とても本質的なご質問です。
結論から言うと──
👉 奈良駅から徒歩圏（概ね半径800〜1000m以内）の商業地は、2025年〜2035年の10年スパンで「地価上昇率＋15〜25％」が期待できる“関西圏でも有望な再評価ゾーン” と専門家から見られています。
理由は大きく5つありますが、このエリアは単なる「地方都市の一角」ではなく、“奈良の再生の主戦場” として位置づけられているからです。
🏙️ ① JR奈良駅前の再開発が本格化中（地価上昇の起点）
奈良駅周辺では、近年次のような都市再生が進行しています：
駅前の複合ビル・商業施設開発
駅東側・西側の再開発地区指定（商業・宿泊・オフィス混在）
ペデストリアンデッキや広場整備による歩行者回遊性向上
これにより、駅前の商業ポテンシャルが高まり、商業地としての地価がじわじわ上昇中です。
→ 現時点では坪単価 55〜65万円程度の地点が多いですが、2030年代には 70〜80万円／坪 レベルへの上昇が視野に入ると試算されています（＋20〜30％）。
🚉 ② 近鉄奈良駅との「2駅一体」再評価が進行中
奈良は珍しく、JR奈良駅と近鉄奈良駅が約1kmほど離れて並立しています。
この中間地帯（徒歩圏の商業地）が近年、特に注目されています：
両駅を結ぶ幹線道路・歩行導線の再整備
両駅の商業圏が“つながる”動きが進行
観光導線（奈良公園・東大寺方面）とも連結
この結果、「点」だった商業エリアが「帯」としてつながり、回遊性・集客性が大幅に上昇しています。
→ 中間地点の地価が過去数年で年＋1〜2％ずつ回復しており、今後はより加速すると見られます。
🌏 ③ 観光 × 商業の融合エリアとしての成長性
奈良駅周辺は単なる商業地ではなく、「観光・文化・商業が重なる特殊な市場」です：
奈良公園、東大寺、興福寺への玄関口
観光客数は年1000万人超（コロナ前水準へ回復中）
外国人観光客も増加し、インバウンド店舗需要が拡大
結果として、飲食・宿泊・体験型店舗などの新規進出が増加中。
これが地価とテナント料の双方を押し上げています。
📈 ④ 周辺都市の地価上昇が波及（「割安」から「再評価」へ）
大阪市中心部・京都市中心部は近年、商業地価が高騰
奈良中心部は同条件で2〜4割安く、「割安な投資先」として脚光
首都圏・海外投資家の関心も増加傾向
→ 現在「割安」とされる価格帯が、本来価値へと再評価される過程で上昇が見込まれます。
🏛️ ⑤ 政策的な追い風と「奈良ブランド」の再注目
奈良市都市計画マスタープランの改定で中心商業地の高度利用が推進
政府・自治体の観光戦略にも奈良が明確に組み込まれる
奈良出身の政治家（高市早苗氏など）による注目度の高まりもプラス要因
こうした「政策・注目の両輪」が整備を後押ししており、中長期での地価押し上げ圧力になります。
📊 将来性まとめ（2025〜2035年見通し）
項目
現状（2025年）
2035年見通し
ポイント
坪単価
約55〜65万円
約70〜80万円
＋15〜25％上昇
年平均上昇率
約1〜2％
約2〜3％
加速傾向
主な牽引力
再開発・観光需要・大阪京都高騰
—
✅ 結論（将来性まとめ）
奈良駅徒歩圏の商業地は、「長年の割安・低迷から抜け出す転換期」に入りました。
特に JR奈良駅〜近鉄奈良駅をつなぐ“回遊軸”沿い は、関西圏でも有数の再評価エリアとされ、10年で＋20％前後の地価上昇ポテンシャルが現実的に見込まれます。
ご希望があれば、「どの通り・どのブロックが最有望か（例：三条通、油阪周辺など）」までピンポイント分析もできますが、そこまで詳しく掘り下げてみますか？（投資・売却戦略がかなり具体的になります）
あなた:
三条通、油阪周辺
ChatGPT:
思考時間: 13s
以下、三条通（JR奈良駅前〜東方向の主要商店街）と油阪周辺の「商業地としての将来性」を要点＋根拠付きでまとめます。重要な事実は出典を付けています（下段の参考ソース）。
結論（ひとことで）
三条通は「観光回遊＋商業ミックス」で短〜中期的に強い需要が見込め、油阪は駅近の利便性を背景に再評価が進む成長局面です。地域・路面区画を選べば10年で＋15〜25%程度の地価上昇ポテンシャルが現実的と考えられます。奈良市公式ホームページ+1
現状の指標（要点）
三条通（周辺）：商店街として整備が進み、観光回遊の動線上にあるため坪単価は高め／回復傾向。最近の公示地価の上昇例あり（例：三条町で公示地価が上昇）。ととのかて+1
油阪町：駅至近の商業地で、近年プラス成長。調査ベースの「今後10年予想」では**＋15〜17％程度**の上昇予測を示す分析もあります。ダイヤモンド不動産研究所+1
なぜ将来性があるか（主なドライバー）
観光×回遊動線の強さ
三条通は「奈良公園方面への歩行ルート」として重要で、外国人含む観光客の回遊に直結。回遊性が商業需要を支えます。
都市計画・再整備の継続
奈良市の中心市街地活性化計画で三条通整備や駅前広場等が明記されており、公共投資が期待されます（インフラ整備は地価上昇に直結）。奈良市公式ホームページ+1
駅前立地のプレミアム（油阪含む）
油阪はJR奈良駅近接で利便性が高く、周辺商業の波及を受けやすい。調査でも今後プラス予想が出ています。ダイヤモンド不動産研究所+1
周辺都市（京都・大阪）高騰の波及
大都市部の高騰で関西中核から“2nd choice”として観光・居住・投資の受け皿に。結果、商業テナント需要と賃料が回復〜上昇する可能性が高いです。東洋経済オンライン
期待できる投資・業種（推奨）
路面店舗（飲食・土産・体験型店舗）：観光客回遊を取り込める立地が強い。
小型ホテル・ホステル：駅近で宿泊需要（インバウンド＋国内旅行）を取り込みやすい。
複合小売＋体験施設：工芸体験、地域食材の体験など“滞在消費”を伸ばす業態。
短期的にはリノベーション案件（古い建物の改装）：費用対効果が高い場合がある。
主なリスクと注意点
観光需要の変動：インバウンドの国際情勢や為替・観光トレンドの変化で揺れます。
駐車場・アクセス問題：車で来る層の取り込みや荷捌きの難易度が商業テナントに影響。
ゾーニング・用途規制：地域ごとの用途制限や建蔽率・容積率により開発計画が変わる。
過当競争・空室リスク：改装・新規店舗が集中すると短期で賃料下落になる場合あり。
地価の地域差が大きい：三条通でも通りのどのブロックかで需給がかなり変わる。ととのかて+1
実務的な次アクション（投資検討時のチェックリスト）
対象物件の通行量（歩行者数）・観光客数データを取得。
近隣の**実勢賃料と成約事例（過去３年）**をリスト化。
用途地域・建ぺい容積率・高度地区の確認（市役所）→ 開発余地を把握。
**インフラ計画（市の再整備スケジュール）**を確認し、公共投資タイミングに合わせる。奈良市公式ホームページ
テナントミックス想定（飲食・土産・体験等）で収支モデルを作成（賃料想定、稼働率シナリオ）。
ピンポイント感想（三条通 vs 油阪）
三条通：観光回遊性・ストリートの魅力が強く、路面店舗の賃料上昇と入れ替わりでの質向上が期待される。短期〜中期での回収を狙う路面店運営やショップ出店が合う。
油阪：駅近の利便性を背景に、宿泊・複合用途（小規模オフィス＋店舗）や長期保有の安定運用が向く。地価の上昇余地は比較的堅実。ダイヤモンド不動産研究所+1
参考ソース（抜粋）
奈良市中心市街地活性化基本計画（市公表資料） — 再整備・三条通整備の明記。奈良市公式ホームページ
ダイヤモンド不動産研究所「油阪町の今後10年予想（＋16.5%）」等の地域分析。ダイヤモンド不動産研究所
公示地価データをまとめたサイト（三条町・油阪町の公示地価、前年比データ）。ととのかて+1
JR／近鉄奈良駅周辺の特集記事（駅ターミナルの特異性と観光軸）。東洋経済オンライン
もっと具体的に調べるなら、希望を教えてください：
「投資目的（短期転売 / 中長期保有 / 店舗経営）」
「想定予算（◯千万円〜◯億円）」
「対象ブロック（例：JR奈良駅東口から三条通りの××丁目、油阪の△△通り沿い）」
このいずれかを教えていただければ、物件単位の想定利回りモデル（収支表）や近隣実例の成約事例リストを作って提示します。どれを優先しますか？
あなた:
中期保有3億から5憶
ChatGPT:
了解です。それなら、あなたのご希望（✅ 中期保有（目安：5〜10年）・予算3〜5億円）を踏まえると、奈良駅徒歩圏「三条通・油阪周辺」で狙うべき案件像はかなり具体的に絞れます。下記に、プロの投資家も重視する視点で整理しました👇
📊 投資方針に合う立地・案件の条件（3〜5億円・中期保有）
項目
推奨条件
理由
📍 立地
JR奈良駅～近鉄奈良駅の中間地帯（三条通・油阪・東向き商店街周辺）
回遊動線の中心で商業価値が高く、10年で＋20％前後の上昇ポテンシャルあり
🏢 規模感
延床200〜500㎡・土地面積100〜200㎡クラスの路面ビルまたは複合ビル
3〜5億円の投資額で取得可能、テナント分散が効くため安定性が高い
📈 利回り目安
現状 NOI（純収益） 4.0〜4.5％／年 将来的に5.0％超狙い
奈良中心地では4％以上で取得できれば“割安”と評価される
🕐 保有期間
5〜10年（2025〜2035年頃まで）
地価上昇の主波がこの時期に集中すると見られている
🏗️ 用途
1F：路面店舗（飲食・土産・体験型）／上階：宿泊・オフィス・シェアスペース
観光・地元双方の需要を取り込める複合型がベスト
📍 エリア別おすすめ戦略（3〜5億円クラス）
🏙️ A. 三条通り東向きエリア（JR奈良駅〜近鉄奈良駅の中間地帯）
特徴：観光客・地元客両方が歩くメインストリート。1階路面店の賃料は年々上昇傾向。
✅ 「1F商業 × 上階宿泊・事務所」複合ビルが理想
✅ 表面利回り4.0％前後からスタート → 10年で地価＋20〜25％狙い
✅ 特に**油阪交差点寄り（三条通西側〜油阪町手前）**は地価がまだ割安で伸びしろが大きい
📈 期待：坪単価 60万円 → 2035年には 75〜80万円台へ（＋20〜25％）
🏢 B. 油阪駅前・油阪町交差点角地周辺（JR奈良駅徒歩2〜4分）
特徴：交通利便性が高く、近年はビジネスホテル・複合商業の開発検討が進むエリア。
観光客だけでなく地元企業・通勤層需要も取り込めるため、空室リスクが低い。
✅ 路面ビル・宿泊施設・サービス業複合などで長期賃貸運用が安定
✅ 5億円以内で延床300〜400㎡クラスの築浅ビル・再生案件が狙える
✅ 中期で年4.5〜5.0％利回り＋地価上昇（＋15〜20％）を目標にしやすい
📈 期待：坪単価 55万円 → 2035年には 70万円前後へ（＋20〜25％）
🧭 投資戦略（中期保有 5〜10年）
フェーズ
戦略
内容
🏁 取得期（2025〜2026）
割安案件を取得
利回り4.0％超、駅徒歩5分以内・観光動線沿いが条件
🏗️ 運用期（2026〜2032）
テナント最適化・用途転換
路面店を入れ替え、上階を宿泊やシェアオフィス化などで収益最大化
📈 売却期（2032〜2035）
地価上昇局面で出口
取得時より＋15〜25％の価格上昇＋運用益で総合IRR 6〜7％以上狙い
📉 失敗しないための注意点（プロが見るポイント）
⚠️ 1階の間口・接道条件は必ずチェック（狭いと賃料が伸びない）
⚠️ 観光導線上か否かで集客性が激変（裏通り案件は賃料が下がりやすい）
⚠️ 容積率・建ぺい率・用途地域に注意（増改築や宿泊転用可否が変わる）
⚠️ 奈良は「観光季節変動」が大きいため、複合用途でリスク分散が基本
📊 まとめ（あなたの条件に対して）
条件
評価
✅ 中期保有（5〜10年）
◎ 地価上昇シナリオと合致
✅ 3〜5億円
◎ 中心商業地で路面・複合ビル案件が十分狙える規模
✅ 安定性と値上がりの両立
◎ 観光 × 駅前利便の両方を持つ三条通・油阪が最有力
📌 → 策略的に見て、「2025〜2026年中に取得」→「2032〜2035年に売却」が最も効率の良い出口戦略です。
ご希望があれば、
👉 現在（2025年時点）実際に売り出されている「三条通・油阪の3〜5億円クラス収益物件」を**候補一覧（所在地・利回り・坪単価付き）**でお調べできます。
調査しましょうか？（「はい」で物件候補リスト検索」に進みます）
あなた:
ハイ
ChatGPT:
思考時間: 26s
了解しました — 探してみました。結論と現状、次の具体アクションを短くまとめます。
🔎 現状（要点）
公開ポータル上で「奈良駅徒歩圏（三条通／油阪）・価格帯3〜5億円」の収益ビルは非常に少ない（ポータル検索でも奈良市内の3〜5億円帯はあるが、奈良駅直近エリアに絞ると該当がほとんど出てきません）。rakumachi.jp+1
公開されている近接の収益物件は 7,980万円／1.3億円／数千万円台 といった水準が多く、3〜5億円帯は「大規模物件（分譲マンション一棟など）」もしくは**非公開（仲介業者のみの専任・媒介）**で流通している可能性が高いです。三井不動産リアルティ+1
参考に見つかった実例（ポータル掲載）
三条通・近辺で見つかった一例：価格 7,980万円（近鉄奈良駅 徒歩10分／JR奈良駅 徒歩13分） — 三階建・店舗など（仲介大手プロ向け掲載）。三井不動産リアルティ
奈良駅徒歩3分に掲載されていた一棟収益ビル：価格 1.298億円（ポータル掲載） — ただし延床・土地の規模や利回り条件を要確認。Reblo
（上記はいずれも「公開案件の例」で、3〜5億円帯の候補は見つかりませんでした）
なぜ該当物件が少ないか（短評）
規模的に3〜5億円は『まとまった延床面積／複数フロア』が必要 → 駅前で条件を満たす物件は市場に出にくい（オーナー保有やデベロッパー保有）。
多くが専任媒介（非公開）で流通 → 公開されない“オフマーケット”案件が多い。
奈良の主要駅周辺は供給が限られる → 条件に合う土地自体が少ないため、公開されたら即動く買い手が多い傾向。
あなたにおすすめする「即実行アクション」（私が代行できます）
仲介業者ネットワーク経由のオフマーケット探索（必須）
楽待・健美家・アットホーム等の公開検索だけでなく、奈良・大阪の収益専門仲介（取り扱い多数の業者）へ条件書（ブリーフ）を一斉送付する。
私が送るべき条件書（取得条件・利回り下限・用途可否・予算3〜5億・駅徒歩上限など）を作成します。rakumachi.jp+1
公開案件の網羅検索と候補リスト化（私が代行）
今回の初回検索で見つかった公開物件は小規模〜中規模が多く、3〜5億の候補がなかったため、ポータルを横断して（楽待／健美家／スーモ／アットホーム／大手仲介のプロ向け）正式に絞り込み、候補を最大10件まで一覧化します（所在地・価格・利回り・延床・土地面積・徒歩分数）。SUUMO+1
現地確認・簡易収支モデル作成
気になる候補が出たら、表面利回り・NOI・修繕費想定・想定稼働率を入れた中期（5〜10年）収支モデルを作ります。取得後の用途転換（上階宿泊化など）案も併せて試算します。
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