琵琶湖のＨOTEL用地
2025年12月28日
琵琶湖のＨOTEL用地
日本全国のHOTEL ＨOTEＬ用地の銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社
琵琶湖周辺のＨＯＴＥＬ事業の御紹介
物件情報は非公開情報ですのでお問合せ下さい。
琵琶湖風景
。
２．第１なぎさ公園「菜の花畑」 ～春の元気をもらえる美しいコントラスト！～
寒咲花菜（カンザキハナナ）
４．ザゼンソウ群生地 ～自然美が待つ唯一無二の場所～
高島市饗庭野（あいばの）の伏流水が創り出した自然の傑作、ザゼンソウの群生地。
５．メタセコイア並木 ～冷たい風が吹く中、春の息吹が感じられる美しい道～
６．奥琵琶湖パークウェイ ～春の湖と山々に咲く桜が描く絶景ドライブ～
奥琵琶湖パークウェイ
近江八幡の水郷
滋賀農業公園ブルーメの丘
標高1,100m の山上に位置し、琵琶湖を一望できる絶景スポットです。ロープウェイでの空
日本全国のHOTEL ＨOTEＬ用地の銀座ＭＡＰＥＳＴＡＴＥ株式会社
琵琶湖周辺の観光名所、また四季の風景写真、ＨOTEL事業の可能性と既存のHOTELについて
https://gptonline.ai/ — 観光・宿泊開発のアイデア出しにも使えるサイトです
1) 琵琶湖周辺の主な観光名所（簡潔に）
彦根城（国宝） — 江戸時代の姿が良く残る城。城下町めぐりと組み合わせやすい。ohmitetudo.co.jp
竹生島（多景島めぐり／クルーズ） — 湖上クルーズでアクセス。宝厳寺や都久夫須麻（つくぶすま）神社が見どころ。ohmitetudo.co.jp
びわ湖バレイ（展望・アクティビティ） — ロープウェイで高所からの湖景が楽しめ、季節の花やトレッキングも人気。
奥琵琶湖パークウェイ／海津大崎（桜の名所） — 春の桜並木が有名でドライブ観光に最適。
湖岸の夕陽スポット（大津・長浜ほか） — 夕景・水鏡の写真スポットが多い。びわ湖汽船などの遊覧クルーズも旅程に組めます。琵琶湖汽船 - びわ湖クルーズ
2) 四季の風景写真（参考画像：季節ごとに1点ずつ）
下のサムネイルは各季節の「イメージ写真」です。掲載元の撮影例・紹介ページを合わせて示しますので、実際に使用する場合はそれぞれの権利者へ利用許可を取ってください。
春（桜 × 琵琶湖） — 海津大崎などの桜並木。
（画像参照：春の絶景紹介記事）
夏（青空と湖面） — 湖岸の入道雲・夏景色の例。
秋（紅葉と湖のコントラスト） — 湖を見下ろす峠道やパークウェイからの風景。
冬（静かな湖面・冬景色） — 晴天時の冬景や早朝の霧氷など（県公式・観光案内に冬→春の写真集あり）。びわこ観光ガイド
（注）ここに挙げたのは「紹介ページの写真例」です。商用利用・リサイズ・高解像度データが必要なら、権利元へ直接問い合わせるか、私が代行して出典ごとに利用可否を調べることもできます。
3) HOTEL事業の可能性（琵琶湖エリアの要点）
総論（結論）：立地（湖畔・観光軸へのアクセス）とコンセプト次第で高い潜在力あり。特に「体験型」「地域資源×食」「ワーケーション／長期滞在」など差別化できれば成功確度が上がります。根拠とポイントは下記。滋賀県公式サイト+1
根拠・市場環境
近隣大都市（京都・大阪）からの日帰り・宿泊需要が継続的にあり、マイクロツーリズムの流れで県内宿泊比率が上がっていることが報告されています（滋賀県の観光振興資料）。滋賀県公式サイト
湖上クルーズや季節イベント（桜・紅葉・花火・サイクリング等）を組み合わせることで通年需要が作りやすい。公式観光案内でも季節ごとの撮影スポットやイベントを案内しています。琵琶湖汽船 - びわ湖クルーズ+1
ターゲット候補
国内観光客（ファミリー、カップル、写真愛好家）
ワーケーション層／リモートワーカー（長期滞在パッケージ）
インバウンド（文化体験・自然志向） — ただしインバウンド依存は景況変動リスクあり。滋賀県公式サイト
差別化案（具体例）
「湖畔体験」を前面に：カヌー、早朝撮影ツアー、釣りガイド、クルーズセットプラン。ohmitetudo.co.jp+1
地域食材を活かしたF&B（湖魚や近郊農産物のコース、体験型料理教室）。
サステナブル運営（省エネ、地域連携、季節イベントの地元化）。
平日宿泊や長期滞在割引でワーケーション需要獲得。
投資・収支での留意点
シーズナリティ（春・秋の稼働が高く、冬は低め）対策が必要。季節間の稼働平準化策（会議利用・撮影貸切・ワーケーションプラン）を検討する。びわこ観光ガイド
競合：湖畔の既存宿泊施設や京都近郊ホテルとの価格競争を避けるため、明確なUSP（体験・食・サステナ）を作ること。
ＨＯＴＥＬ事業サンプル
① 事業前提条件（仮定）
施設概要
客室数：30室
形態：湖畔リゾート型ホテル（体験・観光滞在型）
開業時期：Year1期初
初期投資（CAPEX）
項目
金額（概算）
建物取得・建設
6.0億円
内装・FF&E
1.2億円
設計・開業準備費
0.5億円
予備費
0.3億円
合計投資額
8.0億円
※土地取得済み or 借地の場合は別途調整可能
② 運営前提（KPI仮定）
指標
Year1
Year2
Year3
ADR（平均客室単価）
¥28,000
¥30,000
¥32,000
稼働率
55%
65%
70%
年間販売客室数
6,023
7,118
7,665
※計算式：30室 × 365日 × 稼働率
③ 年間売上予測
客室売上
Year1
Year2
Year3
客室売上
¥168.6M
¥213.5M
¥245.3M
付帯売上（F&B・体験・物販）
客室売上の 25% と仮定
Year1
Year2
Year3
付帯売上
¥42.1M
¥53.4M
¥61.3M
総売上
Year1
Year2
Year3
売上合計
¥210.7M
¥266.9M
¥306.6M
④ 運営コスト（OPEX）
コスト構成（売上比率ベース）
人件費：25%
運営費（水光熱・消耗品等）：12%
販売管理費・OTA手数料：10%
修繕・その他：5%
➡ 総運営コスト率：52%
Year1
Year2
Year3
運営コスト
¥109.6M
¥138.8M
¥159.4M
⑤ 営業利益（GOP）
Year1
Year2
Year3
売上合計
¥210.7M
¥266.9M
¥306.6M
運営コスト
▲¥109.6M
▲¥138.8M
▲¥159.4M
GOP（営業利益）
¥101.1M
¥128.1M
¥147.2M
GOPマージン
48%
48%
48%
⑥ 投資回収イメージ（参考）
年平均GOP（3年）：約 ¥125M
投資額：¥800M
➡ 単純回収年数：約6.4年
（※借入条件・減価償却・金利は未考慮）
⑦ 総合評価（簡易）
事業性評価：★★★★☆（良好）
成功の鍵：
ADRを維持できる「体験価値型コンセプト」
春・秋依存を避けるワーケーション／長期滞在
OTA依存を下げる直販強化
地域連携（食・観光・アクティビティ）
船舶の紹介
定期観光船
多景島(たけしま)めぐり
彦根城を眺めるミニクルーズ
世界遺産登録を目指している彦根のシンボル「彦根城」を湖上から眺める乗船時間40分間のミニクルーズです。
イベント観光船
海津大崎桜花見船【彦根港発】
びわ湖サンセットビアクルーズ
敦賀水島航路
初日の出クルーズ
