不動産AI査定
2025年08月28日
不動産有効利用としての不動産売却とAI査定
日本全国の空家数が900万戸という事ですから膨大な数です。
東京23区でも64万戸
政令指定都市の空き家率は大阪市が16.1%、静岡市が15.2%、札幌市が13.8%だった。横浜市（8.7%）や福岡市（8.4%）は全国平均を下回った。
建物に限らずすべての構造物は時間の経過に伴い老朽化は免れないのですが、建物は一定の基準に基づいてキチンとした維持管理をすると思ったより長持ちするものです。
最近京都に興味を持ち京都の中古住宅の築年数をチェックすると1923年築という中古住宅が売りに出されているのが目につきます。
2年程前に東京都中央区月島の長屋住宅のリフォームを行いましたが、床天井等がキチンと作られていました。
こうした、古い住宅は浴室、洗面所、台所、トイレ、電気設備の総入れ替えと共に床壁の耐久補強が必要になりますがこれほど古くなくとも築40年を超えると、住宅の設備は全て更新が必要になりますので、リフォーム費用は1，000万円を超えることになります。
残念ながら日本の住宅とビルは建設されたときに100年200年の期間を考えて作られて来なかった建築の歴史が有ります。
京都では歴史的建築物保全条例が有りますが、日本全体を見ると歴史的保全価値のある建物が少くないのが現状です。
皇太后美智子妃殿下の実家も取り壊されています
この地域は三菱・三井財閥の重役等の邸宅が立ち並ぶ、山の手有数の高級住宅地として知られるようになりました。 そのなかの邸宅のひとつに、美智子皇后の実家である正田家の邸宅がありましたが、現在は建物はなく跡地は「ねむの木の庭」という、四季の花々を楽しむ区立公園になって一般に公開されています。
日本の国も充分豊かになり、日常の生活を支える都市空間の商業ビル、マンション等の建物から身の回りの設備のすべてがデザインと機能が一新された為に40年前の建物と設備のすべてが陳腐化し、機能不全に陥ることになり、取壊し、解体、廃棄の必要性に迫られることになっています。
この為こうした建物はほぼほぼ全て解体する必要性が高まり、解体したほうが将来の負担を軽減することになります。
40年を超えて社会的に使用価値を失った建物を換金する事も需要な選択肢となっています。
また、地方の不動産を見たときに私は築40年以上の条件で建物を探すことが有りますが、時々びっくりするような良い物件に出会うことも有ります。
AI査定をしていますと、老朽化し取り壊すべき建物が評価されてて実態に合わない時が有ります。
逆に耐用年数が過ぎているからとまだ財産価値がある建物を0円評価で出ることも有ります。
建物は実際に見てみないとわからないものです。
査定依頼のお客様のほとんどが机上査定を希望しますが、机上査定には限界が有ります。
机上査定に向くのは大規模なマンションです。
一般的にプレハブメーカー、大手ゼネコンの建築した建物は40年超えても立派な建物が有ります。
都心の高層マンションもそろそろ築40年になる建物が出てきていますが、中央区、港区などではブランド化し高額な価格が付くようになってきました。
40年経過したビルもリノベーションして再生する不動産業者も多くなりました。
不動産の利用の仕方を変えるだけで収益が多くなることも有ります。
Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社では都心に限らず地方の不動産売却、有効利用のご支援をいたしますのでご相談ください。
2025年8月28日
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