ＡＩ査定のMAPESTATE
2025年07月21日
AI査定は査定物件の近くに類似の不動産が沢山あるほど正確に査定結果が得られますが、類似不動産の事例が少ないと現在価格とかけ離れた査定結果が出ます。
こうした意味では都心のマンションは類似物件の事例が多いのでほぼ正確な査定結果が出ます。
都心の戸建て住宅は事例の登録が少なく、不動産の地域事情に詳しい不動産会社でないと正確な評価が得られないことになります。
都心の商業地の戸建て住宅の評価もかなり難しく査定結果が相場の1/2、1/3になってしまうことが有ります。
都心の商業地では道路1本の違いで坪価格が坪1,000万円、2,000万円と異なることが多く20坪の土地では9億円の不動産がＡＩ査定額3億円になることが多くＡＩ査定を都心の商業地で使うと大きな失敗につながることになります。
京都の市街地ではもっと難しく、道路のこちらは坪300万円あちらは1,000万円と言うこともあります。
収益ビル、アパートも難しいです。収益不動産には事例の年間収入から販売価格を割り出す収益還元法という手法が有りますが、参考にする事例の特徴が一様でなく査定不動産と同様の特徴を持つ事例を探すことは困難です。
収益不動産に於いて重要なのは建物の筑年数経過による不動産評価をどのようにとらえていくかという事です、一般的に築年数の経過は家賃収入の低下と共に維持管理における修繕費の増加です。
マンションでは長期修繕計画を立て定期的に建物外部、共用部分の修繕、設備のメンテナンスをしていますが、個人所有の不動産の多くは20年30年に渡って全く維持管理に必要な補修修繕等のメンテナンスを行っていない建物が有ります。
この場合同じ経過年数、同じ収益率でも評価は大きく異なります。
築後30年40年経過した建物を不動産会社が買取りリノベ^ションをして販売する不動産が多いのもこうした建物が多いためです。
収益不動産の所有者によっても不動産評価が異なるのもこのためです。
不動産の管理会社の能力によっても不動産評価は異なってきますし不動産の分譲会社によっても評価が異なります。
商業ビル、マンション、アパートも分譲会社、施工会社によっても不動産の評価は異なってきます。
当然ブランド力のある不動産会社、建設会社によっても評価が分かれていきます。
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