AI査定に出来ない
2025年09月17日
AI査定には未来を予測することは出来ません。
ＡIは知り得る限り、集められるすべての情報を集めて整理して情報として提供しますが、すべての情報は現在および過去の情報です。
評価不動産と100％一致する情報では有りません。
又タワーマンションのように同一性が大きくても売却できる金額は同一では有りません。
不動産は不動産を購入する方の主観、考え方でかなり大きく価格が変わります。
そのために不動産価格はいつも流動的であり固定するものでは有りません。
不動産が置かれた環境も個別性が有り、顧客の環境から受ける印書も個別性が有ります。
このように不動産を考えると固定した金額の提案には無理がリ10％から2％の値幅が必要になりますので売却の初期段階では10％ぐらいの上値で販売を始めることが多く有ります。
最近都心の商業地の価格査定のご相談が有りますが、この場合ＡI査定ソフトでの査定は不可能になります。
事例がない、個別性が強い、道路1本で価格が違いすぎる。
既存の建物があれば、現在の収益、収入から収益還元法にて利回りを算出しますが、期待利回りをどう見るかは、エリア、価格、築年数などが絡みかなり難しい作業になります。
土地の評価も商業地になるほど難しいものです。
商業地の土地取引は業者間の売買が多く情報がほぼ公開されていませんので多くの情報を集めて分析するAIには苦手な不動産評価です。
この場合の不動産評価はこうした業者間の取引情報に詳しい不動産業者による経験に基づく価格目線が重要になります。
不動産の最有効利用の判断が必要に有ります。
不動産の利用は山林から農地、農地から宅地と利用状況を変化させて来ましたが、商業地はどのように土地の上に商業施設をつくるかのアイデアの競いあいによって大きく変動します。
オフィスビル、ホテル、ブランドショップ、飲食ビル、等いくつもの用途の中で最適用途を選択し、ビルの建築により最大の賃料収入を得るにはどのようなビルを建築すべきか難ししい課題が沢山ありますが、最大の収益を得るビジネスの企画の中で土地価格が決定されていきます。
商業の集積、人の多く集まる所にお金も多く集まり、土地価格も高くなっていきます。
2025年9月16日
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