不動産AI査定の問題点
2025年09月15日
ＡI査定の問題点
AI査定は査定物件の近くに類似の不動産が沢山あるほど正確に査定結果が得られますが、類似不動産の事例が少ないと現在価格とかけ離れた査定結果が出ます。
こうした意味では都心のマンションは類似物件の事例が多いのでほぼ正確な査定結果が出ます。
都心の戸建て住宅は事例の登録が少なく、不動産の地域事情に詳しい不動産会社でないと正確な評価が得られないことになります。
都心の商業地の戸建て住宅の評価もかなり難しく査定結果が相場の1/2、1/3になってしまうことが有ります。
都心の商業地では道路1本の違いで坪価格が坪1,000万円、2,000万円と異なることが多く20坪の土地では6億円の不動産がＡＩ査定額3億円になることが多くＡＩ査定を都心の商業地で使うと大きな失敗につながることになります。
京都の市街地ではもっと難しく、道路のこちらは坪300万円あちらは1,000万円と言うこともあります。
収益ビル、アパートも難しいです。収益不動産には評価不動産の年間収入から販売価格を割り出す収益還元法という手法を使いますが、参考にする事例の特徴が一様でなく査定不動産と同様の特徴を持つ事例を探すことは困難です。
収益不動産に於いて重要なのは建物の筑年数経過による不動産評価をどのようにとらえていくかという事です、一般的に築年数の経過は家賃収入の低下と共に維持管理における修繕費の増加です。
マンションでは長期修繕計画を立て定期的に建物外部、共用部分の修繕、設備のメンテナンスをしていますが、個人所有の不動産の多くは20年30年に渡って全く維持管理に必要な補修修繕等のメンテナンスを行っていない建物が有ります。
この場合同じ経過年数、同じ収益率でも評価は大きく異なります。
築後30年40年経過した建物を不動産会社が買取りリノベ^ションをして販売する不動産が多いのもこうした建物が多いためです。
収益不動産の所有者によっても不動産評価が異なるのもこのためです。
不動産の管理会社の能力によっても不動産評価は異なってきますし不動産の分譲会社によっても評価が異なります。
商業ビル、マンション、アパートも分譲会社、施工会社によっても不動産の評価は異なってきます。
当然ブランド力のある不動産会社、建設会社によっても評価が分かれていくことになります。
最近ＡＩ査定について短い時間で査定を行いますという不動産会社が増えてきていますが、そんなに急いで間違いが起きた場合どうするのでしょうか。
簡単入力30秒、45秒入力という事ですが、査定依頼のお客様は不動産査定が簡単なものだ、軽い気持ちで資産売却の時の目安にできれば良いとお考えでＡＩ査定のお申し込みをしますが、ご提供いただいた情報が正しかったことはほとんど有りません。
① 土地面積が間違っている。
② 建物面積が間違っている。
③ 築年数が間違っている。
④ 収益不動産の年間収入が分らない。
一部居住しているマンションでは、居住部分も含めての年間収入が必要であり、多くは現地調査の上で新たに想定家賃を設定したうえでないと計算ができないことをご理解いただけない。
➃ 戸建て住宅、収益マンションでは建築確認書、建物完了検査済み証の確認によって評価不動産の適法性の確認も必要になります。
⑤ 道路との接道が分らない。
➃ 地番表示がなく土地建物の登記簿謄本が取得できない
⑤ マンションの所在階の記載がない。
⑥ マンションの採光方向が分らない。
⑦ リホーム履歴が分らない。
残念なことにこうした不動産査定において多くの疑問について質問した場合回答がないばかりか質問自体を不愉快と思うのか連絡が途絶えてしまうのが現実で困った状況が有ります。
元々不動産会社のAI査定サービスは名ばかりで顧客獲得のためのＡＩ査定ですから、お客様が危険を感じるのは当然かもしれませんが、不動産の売却をお考えなら査定会社を調査頂き査定依頼をお出しになるのが良いかもしれません。
元々住宅、土地、事業用不動産については急がずゆっくり売るのが原則です。
大手の不動産会社の買取り保障といっても30％からの違いは大きな問題です。
3000万円では1000万円3億円では1億円の売却額に違いが出ます。半年1年の余裕が必要です。
ここ1年でお客様の不動産の査定額から1億円を超えての売却が2件ありましたが、こうした場合販売期間1年を頂く事になります。
2025年9月15日
銀座 マップ・エステート Ｍ.Ａ.Ｐ.ＥＳＴＡＴＥ株式会社 東京都知事免許（5）83384号
国土交通大臣 不動産コンサルティングマスター登録（6）第13378号 遠藤文雄
